四大變化主導2018北京樓市：土地、限競房、銷售、租賃

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

2018年最后一個工作日，北京完成年度最后一場土拍，限競房地塊，成交價69億元，溢價率13.23%，也將全年土拍成交總額鎖定在1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%。

這是2018年北京樓市的縮影。

從限競房元年之戰到豪宅維權退房，從“房租飛漲”到長租公寓爆雷，這個試錯率極低的市場每天都上演著幕幕大戲。在此背景下，中小房企生存空間被大房企加速擠壓，后者市占率進一步提升，前十強房企洗牌，既有抱團取暖，也有逆勢突圍。

無論如何，北京作為超一線城市，絕對有駐守價值。雖政策嚴苛，但2000多萬的人口基數讓市場需求依然旺盛；雖周期跌宕起伏，但論市場健康程度，也非任何一個二三線城市可以比肩。

土地：全年成交金額下降40%

盡管經歷了創下316億元單日成交記錄的土拍盛宴，但低迷依然是今年北京土地市場的關鍵詞。

11月26日這場北京土拍，被眾多媒體形容為史無前例的“武林大會”。當日，12宗土地集中釋放（1宗流拍），超30家房企競拍，成交價316億元。當日既有最高溢價率49.3%，亦有零溢價底價成交，全天平均溢價率在20%左右。

諸葛找房數據統計顯示，截至12月29日，北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%，成交總建設用地面積447.94萬平方米，而去年為639.02萬平方米，下降約30%。

2018年全年，北京市國土局共推出72宗經營性用地，其中成交63宗地塊，流拍7宗，中止出讓2宗。

此前有媒體報道，2018年北京出讓土地平均溢價率僅16%，而2017年成交土地溢價率則為28%。

諸葛找房研究人員告訴《每日經濟新聞》記者：“由于市場下行，房企回款速度放慢，現金流較為困難，北京土地流拍現象較為嚴重，土地成交溢價率較低，部分地塊以底價成交，因此2018年土地成交總金額會下降較為嚴重。”

北京曾是各房企重倉布局的目標，但由于限競房、共有產權房的預期利潤模糊，部分開發商在京拿地意愿降低，其余的出手更加謹慎。今年排名行業前三的拿地大戶萬科、碧桂園、保利在北京土拍中表現冷淡，萬科、碧桂園分別參與聯合拍地，各拿下一個項目，而保利沒有在北京拿地。

值得注意的是，朝陽區2018年的土地出讓金達276.98億元，居于北京各區之首。大興區出讓土地建設用地面積達88.21萬平方米，成為今年北京出讓土地最多的城區。

限競房：供應井噴與去化憂患同存 新房網簽創歷史新低

圖片來源：安居客

2018年是北京樓市的限競房元年，其市場供應占據了樓市的半壁江山。在今年成交的63宗地塊中，40宗為限競房地塊，占比約63.5%。

瀛海府是北京首個入市的限競房項目，一期開盤當日全部售罄。《每日經濟新聞》記者實探瀛海府時，銷售人員曾表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。

入市之初，由于明顯低于市場均價，限競房一度受到了市場追捧。但是，此后北京的限競房銷售遠沒有達到預期般火爆，順銷期降價、同質化嚴重已成為常態。

根據中原地產研究中心數據，截至12月24日，北京入市限房價項目36個，供應21251套，但網簽數據只有4196套，占比僅19.7%。實際銷售比例不足40%，庫存超過萬套。

目前，北京累計供應的限競房土地合計84宗地塊，85個項目，797萬平方米。未來一年，北京要入市的限競房住宅土地在550萬平方米左右，約5萬套限競房。

對于限競房來說，開盤能去化3～4成就已經是及格，而如果可以賣掉一半，就已經屬于優秀。根據諸葛找房的榜單，在今年銷售前十的項目中，僅有瑞悅府一個限競房項目，成交金額35.72億元。

中原地產首席分析師張大偉表示：“目前，限競房項目已開始出現明顯的價格調整，隨著后續供應量的繼續上升，在供應集中且銷售難度較大的區域，限競房有可能開始出現價格戰。”

供應井噴和成交量萎縮帶來整體商品房庫存的大幅上漲。當下樓市商品房住宅庫存已經接近7萬套，刷新近3年最高記錄。

此前有媒體報道，截至12月28日，北京市新建期房成交套數僅有25151套?？紤]到12月29日是本年度最后一個工作日，且近期日網簽量穩定在300套左右，因此2018年新建期房成交套數大概率刷新歷史記錄，成為北京自2005年有網簽歷史記錄以來最差的一年。

銷售：十強公司“大換血” 中高端項目受熱捧

樓市賽道的轉換，意味著不同房企的命運，一個新的格局已經慢慢生成。但在容錯率極低的北京樓市，轉型之路并不好走。

據諸葛找房，今年在北京銷量前十的房企共完成1378.1億元銷售額，比2017年縮水31.3億元，下降約2%，但部分房企把握機遇，高歌猛進，促使榜單實現了“大換血”。

圖片來源：諸葛找房數據研究中心

具體來看，首開以264.46億元蟬聯銷冠，萬科以201.15億元守住第三；中海、金地彎道超車，排名較2017年分別上升22名、17名，位于第三和第七；金茂、九龍倉也加速趕超，挺進前十。

據《每日經濟新聞》此前報道，今年前6個月，首開完成全年目標的30%；今年前10個月，首開僅完成全年目標的50%。而到了12月初，首開在北京區域品牌發布會上表示，2018年公司房地產協議銷售額將突破1000億元，其中北京區域占比約一半左右。不過，最后兩個月完成全年千億目標的50%，首開的銷售業績，成為2018年北京房企的最大謎題。

而港資豪宅操盤手九龍倉在京首個限競房項目，亦成為市場重要的風向標。“我們的項目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過來的。”銷售人員曾如是向《每日經濟新聞》記者表示,“這附近以豪宅居多，周邊新房房價都已經賣到10萬+了，我們作為限競房，價格上會很有優勢。”

此外，記者留意到，2018年全年銷售前十的項目中有七成為中高端項目。

其中，中海寰宇天下瞄準石景山區4年來商品房住宅供應斷檔的契機，實現103.18億元銷售額，以37億元優勢穩坐榜首；亦莊金茂府、景粼原著分別以66.04億元、45.97億元緊隨其后。

諸葛找房研究人員表示：“房地產行業快速增長的勢頭基本上已經結束，但大多數房企為快速回籠資金，在下半年采取了高周轉模式，促使北京的行業銷售規模仍處于高位。”

租賃：同比漲幅未超5% 租金依舊高企

長租公寓在2018年的舞臺上出盡風頭，租賃市場亂象叢生，漲價、爆雷、甲醛等敏感詞令其時刻處于風暴眼。

5月，北京首個企業全自持租賃項目萬科翡翠書院啟動預租，“10年180萬元”備受爭議。

7月，北京“房租飛漲”話題發酵，我愛我家前副總裁胡景暉高調宣稱資本推高房租，矛頭直指蛋殼和自如，一時群情激憤。

此后，自如、蛋殼等10家企業，共同承諾落實北京市住建委等機構“三不得”要求，并拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。一些長租機構還承諾，未來新增租賃房源維持租金不漲，續約房源漲幅不超過5%。

然而數據不容樂觀。

據安居客《2018年中國住房租賃報告》，1～11月，北京市租金同比漲幅雖然沒有超過5%，但從價格段看，北京租賃房源的整套租金價格高于4500元/月的占比61.5%，千元以下的房源占比僅2%。

供應方面，今年上海、北京、深圳租賃房源供應量位居全國前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%，但是京津冀城市群供應量同比減少7%，為唯一負增長區域。

與此對應的是，1～11月北京的租房需求同比漲幅達30.9%。戶型需求方面仍以對價格敏感的剛需為主，北京對于一房的租賃需求量占比超50%。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示：“對于租金的上漲以及長租公寓的運營更會加強管理。因此2019年在繼續推進各項住房試點工作的基礎上，推動租賃市場健康有序有質量發展，也將是租賃政策的重點之一。”

編后語：

2018年，我們采訪過被黑中介坑的學生、工地上的農民工、房企高管、售樓處銷售、一遍遍聯系客戶的中介、負責與媒體溝通的品牌、時刻關注樓市的同行、專家學者和政策制定者。

我們都與北京樓市相連，無論浮沉，一起奔向2019。