一條完整的深圳炒房“忽悠鏈”是如何形成的？

每經記者 甄素靜  吳若凡  王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

所有炒房的開始，都離不開“念想”。

在這場“念想”里，以實現財務自由為終極目標，有些人被大V洗腦，交錢入會，層層盤剝，最后錢房兩空。據《每日經濟新聞》此前報道，微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事，讓身在江蘇的魏靜（微博名“7蟹姐姐”）和身在河南的楊喬心動不已。

兩人雖身在天南地北，但都做了同一件事，加入“深房理”粉絲會員社群，再走完繳納會員費、咨詢費、手續費等完整流程。

今年3月，魏靜定下了深圳前海時代的房子，但一個月后，深圳經營貸政策突然收緊，加杠桿買房的魏靜資金鏈斷裂，剛入手的價值728萬元房產被法院查封；楊喬雖然及時醒悟并中止買房，但也損失了上萬元。

在《每日經濟新聞》的第一篇報道《深圳“炒房”扒皮鏈調查：大V洗腦，交錢入會，層層盤剝，錢房兩空！》發布后，6月4日，深圳市房地產中介協會發布鄭重提示，市場上存在部分“炒房”團伙通過營造樓市追漲氛圍，吸納會員的行為，涉嫌擾亂我市房地產市場秩序，嚴重觸及法律法規，要求房地產中介機構、中介人員嚴禁參與或協助類似“炒房”團伙的違法違規行為，包括為此類團伙提供攬房攬客的便利等。

深房中協在接受記者采訪時表示，暫不方便回復，靜候通知。

前海時代小區 每經記者 甄素靜 攝

近半月以來，《每日經濟新聞》記者兵分三路，分別在北京、上海、深圳三地，對數位當事人進行了深度調查。

6月6日，記者見到了魏靜，她被困在深圳，奔走于公安局、工商局和小貸公司間，她堅信自己不是“套路貸”的第一位受害者，也不會是最后一位，只是她還有精力去抗爭。

魏靜反復強調著自己已經無路可走，走哪條路都有圈套在等著她。她對“深房理”從起初的完全信任，轉變到了徹底失去信任，甚至連一個電話都不想再打。

她說她有全套的“被套路”證據，沒有人看，也不知道該交給誰看。對于一個月后的官司，以及事件的結局，她說她做好了最壞的打算。

而對于魏靜聲淚俱下的控訴，在與《每日經濟新聞》的獨家對話中，“深房理”近乎全盤否認，并起訴了魏靜，理由是誹謗造謠，態度異常剛烈，表示堅決不和解。墊資公司也起訴了魏靜，理由是欠錢不還。

 

12780元入會費開啟“財富自由”之路

《每日經濟新聞》記者在調查中發現，部分地產微博大V和中介公司、小貸公司之間，已經形成了一個縝密的“貸款利益鏈條”：抵押——中介墊資——付全款借殼辦理經營貸——還墊資——拿到房本還貸款——再拿新房本抵押……

在深圳，房產大V主要分為兩類，一類以“深房理”為代表，他們有專業的團隊，為會員提供全流程的購房服務建議，包括落戶、購房名額、選房、找小貸公司墊資等，其中每一個環節都需要在中間商身上花錢，而且越往后，“抽成”的中間商越多。“深房理”入會費為12780元，交了錢便有工作人員開始在線指導買房。

另一類以“深圳木子”等為代表，他們早期隨著房地產行業發展，獲利頗豐。現在以過來人身份，根據自身多年的深圳地產觀察經驗，為會員提供選房建議服務，教人買房。嚴格意義上來講，這類大V并不是真正的地產從業人員，咨詢服務也并非其“名義”上的主業。

關于后者的咨詢方式，仍以“深圳木子”為例，專屬咨詢1888元/年，此外還有兩個咨詢渠道：一是微博提問，價格388元，問一個問題，不接受反復私信追問；二是微博V+會員，1688元/年（1088元/半年），權益是可以免費看所有微博會員文章和微博問答，另外有微博群討論。

他們的共同點是通過微博、微信等社交平臺，宣導自身在地產行業的獲利戰果及對他人的價值，以咨詢服務、直播分享、線下論壇報名等形式向會員或粉絲收取費用。

深圳金融業和自媒體極度發達，這樣的大V和墊資公司、金融公司并不在少數，也成為不少從業者養家糊口，甚至實現財務自由的重要途徑，而從業者中也不乏名校高材生，選好案例、講好話術等，成為他們快速獲得置業者信任的基本方法。

這個群體間的競爭十分激烈。

 

以育兒之名 名校法學碩士的微博導流

在這條產業鏈的最上游，《每日經濟新聞》記者發現，一個叫“美媽陳X泉”的微博號，以母嬰內容為主，卻是為“深房理”輸送潛在購房粉絲的重要渠道之一。

據了解，“陳X泉”本名張X，畢業于某名校法律碩士，后在深圳某房企從事法務工作，不久又辭職，專門在微博上賣課程。

粉絲沙甜告訴《每日經濟新聞》記者，“陳X泉”會在粉絲群的公開課里教會員們用結婚、離婚的方式來獲得購房資格。通過買房獲得財富自由，讓自己和孩子過上更好生活，走出新的精彩人生。

作為一名大齡單親媽媽，沙甜對此深以為然。

“剛開始我只是認同這個人，看她記錄個人生活，分享對于育兒和心理學的觀點，都挺讓人信服的。尤其是她名校法學碩士的名頭，讓人覺得很專業、有光環，所以后來她開始在網上賣課，不少人會去聽。”

“陳X泉”經常以“切身經歷”為例，在課上告訴粉絲，自己是如何離的婚、怎么照顧小孩，甚至不避諱宣揚自己的家丑。

生動的案例和"真誠"的講解加持，令“陳X泉”的粉絲對其信任無比，以此為基礎，“陳X泉”會在課上頻繁提到“深房理”，說“他”邏輯通透，引領她走向了財務自由。

沙甜們告訴記者，“陳X泉”很擅長在課程或粉絲咨詢中，一點點擊破大家的顧慮。

例如戶口。

在他們向記者提供的一段錄音中，“陳X泉”耐心而細致地向粉絲們講解，涵蓋“如何找一個有深圳戶口的人去結婚”，“年齡大、學歷不夠的，需要多找幾個深戶提高概率”，“假結婚買了房子就可以離婚，深圳做這一套很成熟”，“入深戶不是一定人要在深圳”，“入深戶很容易，找專門的中介花幾千塊就能成功”等等。

根據沙甜的描述，在講課和咨詢中，“陳X泉”還經常讓粉絲去貸款，說人人都抱著金飯碗，比如保單、房產等，都可以質押。

所有的一切，都圍繞著教粉絲“以年化利率不超過8%，買下價值千萬的房子”。

“如果選對房子，深圳房子一年漲幅會不超過8%嗎？去年深圳房價一年漲幅15%！”

不久后，不少粉絲便形成了這樣的思維，開始在炒房的幻想中越陷越深。

 

獨家對話關鍵人物“深房理”

在整個炒房鏈條中，知識儲備最豐富、用戶群體最多的大V們是最為關鍵的一環，同時也是“魏靜們”認為的麻煩的起點。

6月7日，《每日經濟新聞》記者（下稱NBD）采訪了本次炒房事件爆發的關鍵人物“深房理”。

NBD：為何引導魏靜這樣的外地人來深圳買房？它中間可能會涉及到名額、落戶等違規行為。

深房理：首先我不知道她具體哪塊違規了，我不覺得違規，這是合理合法的買房，如果不合法的話，早就出問題了。

我在網上做教學，他們會問我哪里的房子好，比方說我就覺得深圳做得很好，買不買是他們的選擇。我又不是賣房子的，也不是中介，我是個老師，只是因為我有知名度。她（魏靜）一會說我套路她，一會說墊資公司套路她，都這么久了，如果有問題，不管是警方，還是檢察部門，是不是早就解決了這個事？這相當于有人走你門口碰瓷。

NBD：比如說假結婚假戶口本這一方面，在魏靜跟媒體的描述中，她有花費5萬元左右，然后辦理了假結婚。

深房理：這就是一面之詞。第一結婚就沒有真假，只要結婚就是真結婚，談不上違規不違規。最重要的是，我們也不知道這種情況，她也不會告訴我假結婚。

NBD：你在魏靜買房過程中扮演的是什么角色？

深房理：提供咨詢服務，我就是個老師。我本來在微博上就是負責會員房產板塊的教學，我就是在買房過程中提供了這些服務。

NBD：你并不知曉她怎么拿到這個買房名額的是嗎？

深房理：如果她說我知道，也得提供一些證據，比如發微信告訴我了，或是打電話告訴我了，這種事情她都沒有告訴我。

NBD：但魏靜提供給媒體的信息是，所有交易流程包括貸款結婚全部都是通過你的會員群，也是你介紹說，“不管做什么交易，全部在我的會員群里，這樣有問題的話，我可以協調”。

深房理：我的確是說過這種話，說盡量在會員圈子里面找人。但她的描述有點走偏了。我的原因很簡單，因為這里邊相對來講信息更透明一些。

NBD：前海時代的房子是你推薦給魏靜的嗎？

深房理：我從來都只推片區，不敢推樓盤，因為推樓盤會引起市場波動。大家一起去買一個樓盤，房價不就漲多了？我就告訴會員，那一片區很好，為什么說那里很好？因為那里是前海自貿區，正在建設中，周邊的房子會升值。

前海時代小區掛牌價 每經記者 甄素靜 攝

NBD：魏靜向媒體描述，說有中間人尹X芳、尹X榮，這兩位你不知道是嗎？

深房理：尹X芳是我以前的同事，去年就來我這里幫過一段時間忙。尹X榮跟尹X芳是表親，我知道尹X榮，但沒有見過，也沒有聯系方式，因為我平時做教學，他們是做貸款中介的人，我一般就避免跟他們認識，因為真的沒啥好認識的。

NBD：有很多會員說是通過陳X泉（另一個微博博主）找到你，你認識陳X泉嗎？你們之間是否存在一定利益分配關系？

深房理：這個完全胡說八道。微博上我們經常跟很多人互相轉，我可能也不認識他，在網上我覺得他的觀點很好，可能就會轉了。

至于利益分配就更不可能了，在微博上，互相轉東西是很正常的一件事，這就是一個正常的相互轉發，因為我在房地產板塊本身就是頭部大V，就做這個，所以說像他也需要買房子對吧？他有時間問我，他也是我會員，沒有利益輸送這個問題。

NBD：你知道是誰給魏靜推了前海時代這個樓盤嗎？是尹X芳或者尹X榮嗎？

深房理：不是尹X芳，要是尹X芳推的話，出問題我就解決了，這6萬塊錢我也送了。魏靜拿不出來所謂任何有關溝通、聊天等證據，而且尹X芳來我這里幫忙的時候，我就明確告訴他們不能這么推，容易出現這種誤會。

NBD：認識給魏靜辦理房產交易的中介嗎？

深房理：不認識。魏靜現在是自己拿到了房產證，欠了幫墊資的人400多萬元，然后房子被查封，并不是別的原因，也不是房子買錯了。比方說我要是說哪里房子好，然后你買了它跌了，你找我麻煩，可能是判斷失誤，我還能理解。但現在是你買房子，缺一筆錢讓我幫你墊資，我墊完資之后你不還給我，你說我會不會告你？跟我教學這個課程里沒有任何關系。

她的房子是買到了，首付比例就是40%左右。 銀行貸款規則變動，剛買的不能貸款，要等6個月，民間機構也是正規機構，你可以抵押給民間機構，你把錢還給人家，這個事就沒了。但她不抵押給別人，然后別人的錢也不還。

NBD：魏靜有向你解釋她為什么不抵押給別的機構嗎？

深房理：就是不想還了，沒有什么。拿錢不想還的人很多，她還欠尹麗芳6萬塊錢，也沒還。

NBD：網上傳言你之前說過，魏靜跟你的中介費、服務費等也都沒有付清是嗎？

深房理：你看你這不是誤導我了嗎？她跟我沒有關系，我又沒有去做，我又不是做中介的。是別人通過各種渠道告訴我這件事。其實事實很明確，她只是借錢不想還。現在只要把房子抵押了，把別人錢還了就完了，她就不愿意這樣做。

至于炒房這個事，就一個人買一套房，跟炒房沒關系。

NBD：跟其他會員有過類似糾紛嗎？

深房理：肯定沒有。如果有的話，她事情曝出來的時候不就會有別人也曝出來嗎？

 

以教育之名 “深X夫婦”的微信導流

《每日經濟新聞》記者調查發現，一些打著“教育”之名的微信公眾號也是引流的渠道之一。子女教育和炒房，被一些投機者步步串聯，方式是時下最普遍的雞湯式“販賣焦慮”。

不能讓孩子輸在起跑線上是現在很多父母的想法，子女教育是很多家庭的中心問題，很多互聯網教育公司便應時而起。

從表面上看，這是一個勵志的教育公眾號

未來X藤教育科技（北京）有限公司（下稱未來X藤）便是其一，他們的口號是“讓每個中國孩子分享最好的教育”。

不過啟信寶顯示，未來X藤的主營業務包括技術推廣、軟件開發、經貿咨詢等，唯獨沒有教育。

如果通過網上的課程看，這家公司推薦的都是如何培養孩子，何如陪伴等等，并沒有什么特殊。但記者調查后發現，未來X藤會經常提供一些“別人家”的故事，比如學霸的經驗，很多家長會由此觸發更深的焦慮，這只是套路的第一步。

未來X藤給出了解決方案，在眾多推薦的關鍵詞中，“規劃”是被反復提出的。比如，“具體如何做好孩子的生涯規劃？最重要的就是抓住人生重大的轉折期。”

表面上看，這些因素和炒房并沒有關聯，但未來X藤并不僅僅提供在線課程，更多的玄機隱藏在線下活動中。

未來X藤家長會的評論區互動中，時常會出現一個名為“深X夫婦”的賬號，這個賬號介紹是“未來X藤深圳代理”。

如果再繼續進入“深X夫婦”的賬號頁面，一條完整的炒房產業鏈便逐漸呈現。

在深圳的愛米和星佳共同組成了未來X藤的“深X夫婦”，他們會對未來X藤的用戶組織線下活動。“深X夫婦”表面上是教育公司的深圳代理，卻宣稱會教你實現“財富自由”。

“深X夫婦”的日常

在他們的宣傳中，深圳是為了下一代而非去不可的地方，他們引用了一個咨詢者的說法：“我不來深圳，萬一我兒子要來，到時候我還得跟著過來。萬一我兒子不來，我孫子以后想來，我兒子還得跟著孫子過來。”

當你為了下一代落戶深圳時，他們為你提供的代辦戶口的業務便開始了。“遇見了深X夫婦，深漂馬上變深圳人”，這是二人打出的業務宣傳口號。

“深X夫婦”告訴購房者們，支付8800元代辦費用，通過他們公司繳納社保，只需要本人到深圳一次，2～3個月便能夠成功落戶深圳。

當然，為了促使你在他們這里辦理落戶，還提供“立減1000元，如果能自己到深圳體檢，還能再優惠1500元”的活動。

當你辦理完成深圳落戶，這個時候，兩人便同時向你推銷在深圳買房，并告訴你“這就是你通往財富自由的道路”。

“來了就是深圳人的后半句是，沒房就不算是自己人。”

在“深X夫婦”的描述中，深圳的房子幾乎買到就是賺到，有人因為沒有購買他們推薦的房子而“少賺了300萬”。

“馬上買，提前買”、“用投資思維買房，買賺不買住”、“接受投資自住分離思維”。

如果你逐漸接受了這些宣傳的言辭，萌發了在深圳落戶買房的想法，很好，“深X夫婦”就可以在你身上開展下一步業務了。

深圳戶口落下之后，想買一套學區房，但手中資金不足怎么辦？

沒關系，“深X夫婦”還能為你提供加杠桿的融資服務。

他們告訴你，要“學習房產金融知識”，買房的時候要“買按揭不買全款”。

“深X夫婦”向記者表示“在深圳有融資渠道”，而從公開資料看，他們還提供各種銀行信用卡的代辦，廣告語是“私人銀行卡，群友專享，專人對接，零費用”，“visa頂級卡無限卡，只限新客戶申請”。

到了這一步你會發現，你已經在子女教育的問題上走得太遠了，并且每一步都需要你付出真金白銀。

在“深X夫婦”的計劃中，2020年要完成協助在深圳購房的人數翻倍，個人業績要達到3.5個小目標。

 

投資客“什么條件都可以接受”

即便前有魏靜爆倉失敗案例，后有各種外界認為“被坑”的粉絲，但仍擋不住外地人想要在深圳樓市試水撈金的念頭，他們最后拋出的底線是“什么條件都可以接受”。

《每日經濟新聞》記者留意到，在某大V的小密圈內，有投資客問，自己是外地戶口，本科學歷，外地有房，有房貸，在深圳怎么樣才能有3成首付購房資格呢？可以接受落深戶，房產可以賣出。最后補充了一句，什么條件都可以接受，而大V給到的建議是，全款購買再抵押貸款。

這其中，便會涉及落戶、選房、墊資、抵押等一連串環節。

在外地工作的江辛一直關注深圳樓市，他告訴《每日經濟新聞》記者，2017年時他曾從外地飛來深圳找管家公司看房。當時龍華區被熱炒為深圳網紅區，大V極力推薦江辛貸款買入某新建大型社區。實地看房后，他分析了周邊商品房供應量和產業配套，認為被推薦物業并不適合投資，便沒有聽從大V建議匆忙購入。

此后深圳很快橫盤，他在其他城市購入的房產收益也并不理想。到現在回想起，江辛依然慶幸自己沒有沖動。他說，如果沒有去年深圳豪宅稅取消后的一輪漲幅，投資客很難出手賣掉，甚至當年他看房時間段買入的投資客基本上是虧的。

對于為何異地買房，江辛幾乎跟所有看好深圳樓市的人一樣，即便相比其他城市，深圳房價已在高位，但還有價值。有些總價低的房產交易中介費打包價1萬～2萬元，高總價房源交易收取1%～1.5%交易費用，這在其他一線城市是很難做到的。而這也是金融公司、管家公司競爭激烈、充分市場化帶來的福利之一。

 

小貸公司“與銀行有協議”

小貸公司又是怎么運作的？

“超低利息，綠通渠道”。《每日經濟新聞》記者以購房者身份采訪了一位貸款公司工作人員張可，在整個溝通過程中，這是他反復重點強調的。

小貸公司的業務廣告

對于市場上爭議新拿到的房本可否抵押，張可十分自信地向記者強調沒問題，月息4.1～4.5厘，貸款時間3～5年，還款方式可以先息后本。

張可還向《每日經濟新聞》記者展示了他們最近的成功案例，不過已辦理成功的客戶房產是在深圳出政策前買的，房產證日期是今年4月初，抵押登記日是5月28日。

小貸公司的成功案例

對于是否指定抵押銀行，他表示是根據客戶實際情況推薦的，而為何可以渠道進件（資料準備好后提交給貸款公司或銀行系統），他解釋稱他們公司與銀行簽有協議，交了幾百萬保證金。

在溝通過程中，張可建議記者，如果在深圳有房產，可以進行“房產轉押置換”。所謂"房產轉押置換"，就是將原來已經有抵押的房子，墊資過橋解押，再重新在入押銀行套出房產升值部分資金，利率比房貸還低。

小貸公司的操作流程

張可舉了個例子，假如一套房子當年100萬元購入，首付30萬元、按揭70萬元，經過幾年的房產升值和每月還款，目前房產價值300萬元，房貸還剩60萬元。在60萬元墊資過橋解押后，客戶就有了一套價值300萬元的全款房，此時拿紅本以公司經營形式抵押給銀行，可以貸款房屋總價的7成，就是210萬元，還掉貸款公司的60萬元，還剩下過橋資金150萬元。

“這部分資金利息非常低，資質好的可以做到月息3～4厘，比之前房貸利息還低。額度大，年限長，還款壓力小。相當于重新按揭一次。”

在這其中，他們收取的費用是2萬元起，貸款金額大的話按照貸款金額1.5%收取，沒有其他費用。張可還表示，貸款后他們會根據貸款年限一直為客戶提供服務。如果沒有注冊公司，張可表示他們可以幫忙解決，或介紹渠道，收費是5000～6000元，公司性質不同價格不同，同時批件階段會協助審核，此后公司每年報稅即可。

除此之外，他表示還有很多貸款形式殼公司可做，流水弱化，負債寬松，3～5天拿錢。

對于殼公司是否安全，是否會被臨時抽貸，張可信誓旦旦保證不會，他們會指導客戶準備資料直至完成審批。

截至記者發稿，“深房理”的粉絲又增加了，主理人對“地攤經濟”發表著自己的看法；糾紛纏身的魏靜并沒有回蘇州老家，也沒能安心住進高價購得的房子，下個月官司就要開庭了，但她還沒有找好合適的律師；“深X夫婦”和未來X藤繼續被粉絲們奉為圣人，他們說“深圳團隊的春藤分院目標遠大，正在打造關于人生關鍵節點的人生規劃局”。

一切都很安靜，像什么事都沒有發生過。

記者手記丨從炒房到暴富有多少坑？

在這場炒房實現財務自由的“念想”里，有人悶聲吃虧，有人悶聲發大財。

風波中的魏靜顯然歸不到這兩類人中，也肯定不是來深圳掘金的最后一人。記者調查過程中所加的中介們，還在朋友圈頻繁為自己的業務打廣告，“10年買房21套”“半年漲100萬”“買房實現財務自由”“一站式落戶，穩準快”等等，每一個字眼都看得局外人血脈噴張，好像不參與其中，轉瞬就錯過一個小目標。

深圳地少，商品房供應嚴重不足，稍有風吹草動便能在樓市激起大浪。比如，去年8月社會主義先行示范區概念一出，橫盤近兩年的樓市開始逐步回溫，直至豪宅稅取消，樓市被徹底點燃。加之中介和金服公司渲染的暴漲暴富故事，引得外地人源源不斷地加入深圳買房行列?；蛘叽_如網友調侃所言，單就房產這一重資產項而言，深圳，已是全國人民的深圳。

事件還在繼續發酵中。

記者：甄素靜 吳若凡 王佳飛

編輯：陳夢妤

視覺：劉陽

排版：陳夢妤 馬原