專訪迪馬股份董事長兼總裁、東原集團董事長羅韶穎：雙循環下保持穩健增長，力爭進入地產行業TOP20

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

一頭柔順的長發，紅色的襯衣搭配一條黑色的短裙，盡顯職業女性的干練與柔美。

作為一家橫跨制造業、地產業的上市公司女掌門，她憑借著女性的特質，為迪馬股份（600656，SH）打造出旗幟鮮明的差異化標簽。

在女性化色彩并不濃厚的房地產行業，她用了16年時間，帶領東原集團從名不見經傳的區域企業躋身行業TOP50。

在迪馬工業和東原集團高質量發展的基礎上，她又為迪馬股份打造了“第三駕馬車”——迪馬產發。

她，就是迪馬股份董事長兼總裁、東原集團董事長羅韶穎。日前，羅韶穎接受了《每日經濟新聞》記者專訪。

“精選深耕”一二線城市

 

16年時間， 在羅韶穎的帶領下，東原集團銷售業績持續攀升，從籍籍無名的區域公司發展成為全國地產50強企業。

“東原的目標一直沒有變，即保住前30的位置，同時努力爭取前20。”在羅韶穎看來，“地產還是要爬到那個山頂，到那個高度才安全。”

當其他房企加速“跑馬圈地”時，羅韶穎始終很“佛系”，不太在意同行的快慢，而是充分把握自己的定位和節奏。

“有句老話說戰略就是取舍，如果要再舍掉一個字的話，那就是舍，你要知道你要放棄什么，這個叫戰略。”羅韶穎坦言，如果目前東原是一個排名前10的企業，只做一二線城市是沒法支撐前10的行業地位，可能真的需要進行更大、更全面的覆蓋。但對一家排名行業四十幾位的公司來講，則遠沒有到那個程度。

多年來，東原布局的城市主要包括西部的成都、重慶、西安、貴陽、昆明等，華中地區的武漢、長沙、鄭州等，以及華東地區的上海、南京、蘇州、杭州等。“這是東原實行的‘精選深耕’策略。”

所謂“精選”，就是精選一線和強二線城市，然后深耕，主要看好一線、強二線城市強大的支付能力。羅韶穎認為，這些地方不會非常多，但是更需要深耕，也是更有價值去深耕的。

“按照最近一期的統計指標來看，我們在一線、強二線城市的項目數量是占到了百分之八十幾，三、四線城市的占比本身是非常少的。”她表示，盡管目前公司也在部分三四線城市有所布局，但“與其說是我們布局三四線，我覺得另一個更準確的說法其實是深耕都市圈。”

在深耕都市圈的戰略下，在當前的長江經濟帶布局的基礎之上，東原已經開始在珠三角（包括粵港澳大灣區）進行布局，也是看好大灣區城市和居民的活力和支付能力。

強強聯合近年來在地產行業里已然成為一種趨勢，東原也不例外。今年以來，東原已先后與花樣年、大發等簽訂了戰略合作協議，在信息交流、土地市場、項目開發與轉讓、品牌推廣、產品營銷等多方面展開合作。

“到目前為止，合作的公司和項目占比在50強里面應該不低于中等的水平，我們希望更多起到優勢互補作用，從今年開始公司也在嘗試摸索出來一些規律。”羅韶穎舉例道，如大發在華東地區，尤其在浙江積累非常深厚，東原今年的工作重點之一就是尋找整個華東大都市圈里輻射出來到三四線城市的一些機會。“大發是華東本地企業，他們明顯要比我們更懂當地市場，更懂客戶的領域。”

至于與花樣年的合作，則與近年來房企熱衷的城市更新業務不無關系。羅韶穎表示，“花樣年是典型的深圳打法，在城市更新這塊做的時間也非常長，積累也非常豐富。這些都跟我們業務發展重點有很好的一個相互支持。”

 

籌劃東原物業上市

 

事實上，隨著房地產行業集中度的提升，市場也在不斷分化，不同企業在對市場和自身的認識上也在加速分化。

對于東原集團目前所處陣營以及未來發展，羅韶穎始終保持著清醒的認識并提前布局。“未來三年，行業或將持續處于一個高波動性狀態。作為一家典型的二線企業，東原需要用規模覆蓋未來三年行業和經濟發展的不確定性。”

羅韶穎指出，今年以來，新冠肺炎疫情對房地產行業產生了較大影。另一方面，隨著國內政策方向的明確，國內大循環、國內國際雙循環等一系列非常正確的提法和對應的要求，“在利好和利空交織的情況下，寧可為不確定性留多一點邊際空間。”

具體到東原發展，羅韶穎表示，“首先還是要抓銷售，能往前趕的就不要往后拖。其次在拿地上，今年下半年拿的地其實是為明、后年做儲備，在未來三年高波動性狀態下，公司穩健增長策略是沒有變的。” 

進入后疫情時代，房地產行業存量博弈的時代也許會真正地拉開大幕，競爭將更加激烈。但羅韶穎表示，這對東原集團來說既是機遇也是挑戰。“我覺得東原的特點就是特別樂于去發現客戶的痛點，然后也特別熱心和善于為客戶的痛點找到解決方案。”

她舉例道，去年東原開始試點在武漢做運動、大健康的社區，之前客戶可能不會覺得東原硬件設施和服務有多好，但今年疫情爆發后，讓更多客戶開始建立起這一意識，辨別出什么是好小區。“今后我們也會在這方面繼續往前走，不管規模增長到什么樣的程度，我覺得這點是不會變的。而且房地產這個行業再往下發展，如果在過去健康社區打造這一點還沒有更直接和更全面地表現為商業價值，但未來在這一方面的呈現將會越來越顯著。”

疫情除了讓行業更加關注綠色、健康外，物業的價值也得到進一步提升，最為顯著的是今年以來大批物業公司開啟了上市之路。“從公司現在的物業服務規模和對應的一些關鍵指標來看，它確實已經達到了可以去上市的水準。”

過去一年，東原物業新增外拓項目超過40個，新增簽約面積近1000萬平方米，外拓收入同比增長逾8倍。如今，東原物業在管項目近200個，累計合約管理面積3000余萬平方米，涵蓋住宅、辦公樓、公寓、工業園區、產業園、學校、醫院、政府用房、城市綜合體等。

“一直有在做這方面的準備，但具體時間和進程目前還未確定。”羅韶穎還透露，考慮將社區運營品牌原聚場裝到物業里面，增強物業的競爭優勢，社區運營能力也是可持續的一個差異化競爭力。

 

迪馬工業 “二次創業”

 

東原地產已漸入正軌，迪馬工業則還處于改革中?？刻胤N車發家的迪馬股份，時至今日，仍一直保持著防彈運鈔車市場份額第一。

然而隨著移動支付的廣泛應用，人們的支付方式已發生了深刻變化，隨之而來的則是金融體系對現金需求大大減弱。2018年8月，羅韶穎接任迪馬股份董事長時，正是公司處于成長的陣痛期：地產板塊一枝獨秀，而傳統的工業板塊需求急劇下降。

“特種車行業其實是一個非常傳統、但又充滿創新空間的行業。”在羅韶穎看來， 特種車行業講到底是要跟著城市一起生長的，城市越大，功能越豐富，對很多功能的移動應用要求也就更高，而此前迪馬股份的特種車業務以面對ToG和ToB端為主，市場較小很難上規模。

基于此，上任后的羅韶穎帶領迪馬工業開始了“第二次創業”。“時不我待，再不抓住機會就會留下遺憾。”

經過兩年多的“創業”，迪馬股份交出一份份不錯的答卷，在這場變化或改革的過程中愈發顯得與眾不同。其中讓羅韶穎覺得尤為欣慰的是迪馬股價“完成了整個組織的變革，讓組織能夠支持未來新的一波不管是存量業務的增長還是新業務的開發。” 

組織調整只是“創業”的第一步。如何讓迪馬工業適應未來城市功能發展需求，一直是迪馬在探索的。“應急安防和ToC市場是未來特種車行業發展方向。”羅韶穎指出，隨著城市化和經濟發展，城市安全和安全配套保障方面的需求還會有比較大的增幅。與此同時，我國有14億人口，在這個領域ToC功能的移動化改造還有很多機會。

在抓規模、轉型的同時，近幾年迪馬工業還加強了產品的出口。“此前我們一直立足于國內已經足夠大量的市場，沒有重點抓出口。但隨著我們的產品對應的國內市場已過了高峰期，出口才是未來發展的一片藍海。”在羅韶穎看來，“中國制造”這個品牌IP，不光在消費品行業，在工業品方面同樣具有走出去的空間。 

受今年疫情影響，盡管原本起步良好的海外業務受挫，但迪馬工業順勢拓展了醫療救護、公共衛生應急特種車輛開發，代表產品是負壓救護車和負壓方艙。盡管在醫衛領域增量業務的銷售量目前還無法跟成熟產品相比，但羅韶穎表示，醫衛是個大產業，“未來可以探索的產品線其實還有更大的空間。”

 

布局養老大健康產業

 

迪馬工業和東原集團雖然已經成為迪馬股份高質量發展的“兩駕馬車”，但羅韶穎希望能讓這兩大沒有關聯的業務“絕緣體”產生火花的可能——2019年，迪馬股份的“第三駕馬車”迪馬產發正式成立。在她看來，迪馬工業、東原集團和迪馬產發三大板塊是互相影響的。“產發這個平臺本身是沒有任何業務的，它的功能就是尋找、探索、播種、孵化。”

目前，迪馬產發主要由“兩主兩輔”構成，是四個完全不同的業務線，其中“兩主”是養老大健康和安全智慧社區，這兩個被定義為戰略性業務，就是說內部有必需的基因和資源，外部則有夠高的市場天花板。

“兩輔”則是文體娛樂事業部和產業拓展事業部，這兩塊跟迪馬和東原所擅長的ToC體驗設計有著非常高的協同效應，但在目前的版圖里對它們沒有戰略方面的要求，底線是自己能夠養活自己就好，對它們沒太大業績壓力。

近兩年，迪馬產發的養老大健康項目布局在西南和華東，目前已經落子三個城市，分別是重慶、成都和上海。但事實上，地產行業的不少企業早已在養老大健康領域布局。

“首先這是朝陽產業，有巨大的市場我們才會去播種。那么當它是朝陽產業和有很高的市場天花板的時候，就說明它會容納很多同類選手。”羅韶穎坦言，與其說和其他企業是競爭的關系，不如說是大家各自在不同領域進行符合自己基因和資源配置的商業模式探索。

目前，迪馬股價已經收購了兩家機構式養老院，床位數達1500多張，到今年底預計將超過2000張，在川渝的床位數已經排到前三。但事實上，羅韶穎并不贊成僅一味擴張持有運營的床位數的發展方式。 

 “在內部我們有一個‘二八’原則，以自持運營床位數作為基礎的機構養老產品占業務總量的20%，通過機構養老的業務廣聚人才，搭建一個專業團隊去探索新的商業模式，發力剩下的80%。”不過羅韶穎也表示，還是要用好已有基礎的社區，結合迪馬股價自身的物業公司去做社區養老和居家養老方面的業務，從而實現三大產業之間的協同效應，“更有利于把我們的資源和特色用起來和用好。” 

目前，迪馬股份正在嘗試和探索養老與大健康相協同，重點一個是康復，一個是失智的預防和治療。

迪馬產發的另一個主要業務——安全智慧社區，發端于東原的精細化運營和服務基因，以及迪馬工業的集成應用經驗，同時服務于B端和C端客戶，在提升社區住戶體驗的同時，為社區管理者降本增效。

據了解，2018年開始，安全智慧社區首先在東原地產分兩期落位試水，隨著產品打磨成型，今年疫情之后已經拿到外部訂單，開始了市場化轉變。

羅韶穎也坦言，產發板塊里這些新業務的融資要求其實并不高，真正花錢的還是地產板塊?，F在只是讓小團隊自己摸索確定商業模式，先把一些樣板項目好好做起來，將來如果有機會上規模的話，一定是要從外部實現市場化融資。

事實上，這些年來，和不同板塊之間所面臨的發展機會和挑戰不同，迪馬股份也始終在加速解鎖一些重要的新技能，來應對市場發展。

正如羅韶穎在今年初寫給迪馬人內部題為《江南三足雪，米道十豐年》的信中所言：2020年中國的經濟生態將繼續變化，而無論這些變化帶來哪些挑戰和機遇，迪馬還是迪馬”“要繼續做我們自己，因為，這樣的迪馬，適配變化的世界，也適配更市場化的時代。”

 

記者手記 |“愛折騰”的女掌門

從東原地產總經理助理，到東原集團董事長，再到迪馬股份董事長兼總裁，羅韶穎在地產行業沉浸了逾16年。

采訪中，羅韶穎多次提到東原地產作為中型房企，始終堅持自己的發展邏輯，既定的地產目標一直未變。盡管目標未變，但已進入創新2.0時代，即以用戶為中心的共創時代的東原地產，這些年來越發“愛折騰”，從原聚場、童夢童享再到“印”系列產品開發，前段時間還“折騰”開了東原地產16年來首屆開發者大會。正如羅韶穎笑言：“開年會都沒有這么折騰過。”TED主題演講《仍是少年》，強調了東原地產始終“富于創造”特性。

雖然才正式接手迪馬股份兩年，但對于東原與迪馬工業，羅韶穎早已經謀劃出一幅“1+1>2”的未來藍圖。這兩年，在羅韶穎的帶領下，東原集團和迪馬工業的業績均一再創出新高，迪馬股份的各項經營指標也全面提升。

而隨著“新曲線孵化器”迪馬產發的業務陸續上馬，“三駕馬車”齊頭并進的畫面已經開始浮現。相信在未來的市場上，“愛折騰”的羅韶穎將帶領著迪馬拼下更大的市場蛋糕。

記者：陳 利

編輯：魏文藝

視覺：劉 陽

排版：魏文藝 陳彥希