開發商們還有不到兩個月：業績下滑、拿地放緩、巨債到期……

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

2020年樓市“金九銀十”終于在平淡中落幕。

今年前10個月，僅一線城市樓市整體回正；二手房則出現成交量分化，北京同增62%，深圳環降43%。

各地調控政策進一步收緊，如北京啟動住房限購政策執行、商品房預售資金監管、住房租賃合同備案等專項檢查。此外受限于房地產信貸政策適度收緊，9月以來房地產市場降溫特征愈加突出，預計年底房地產市場仍不容樂觀。

11月1071億元債務規模償債高峰將至，高負債房企將面臨年內最大考驗。

2020年只剩下不到兩個月了。

前10月僅一線城市新房成交量整體回正 均價累計漲幅超2019年同期

今年前10個月，僅一線城市整體成交正增長。

據易居研究院報告，上海的新房市場今年成交火熱，成交同比增長18%；深圳樓市保持了年初以來的熱度，盡管下半年調控升級后有所降溫，但1～10月累計成交仍同比增長兩成有余；北京同比下降10%。

《10月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，一線城市新建住宅成交面積累計同比增長9%，二線城市累計同比下降7%；三四線城市累計同比下降1%。

數據來源：易居研究院

前10個月，新房成交量同比降幅最大的5個城市分別是珠海、南昌、西安、武漢和泉州，而中西部二線城市新房成交整體表現較差。從今年1～10月的新房成交面積來看，南昌同比降幅超過30%，西安、武漢和重慶的同比降幅均超過20%，長沙與鄭州的同比降幅也超過10%。南昌9月和10月新房成交量雖環比小幅增長，但相比去年同期仍下降20%以上。

珠海2018年末和2019年上半年放松了對部分區域的限購，2019 年上半年新房成交量同比大幅增長1倍多，去年同期基數太高，導致今年的成交量降幅最大。

各城市在成交周期方面也有不同表現。據貝殼研究院監測，2020年10月，長三角城市群成交周期指數延續縮短趨勢，環比再次縮短25%，同比縮短12%，在全國城市群中表現出較強信心，在疫情恢復過程中也是最為快速的。

新建商品房均價方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，10月百城新建住宅價格指數環比上漲0.4%，漲幅較9月擴大 0.16 個百分點，1～10 月累計漲幅超過2019年同期水平。

由于房企為備貨國慶黃金周，9月積極取證，市場短期供應較為充足。因此進入10 月則取證速度放緩，據中指研究院初步估算，10月20城新批上市面積僅在1950萬平方米左右，同比下降10%，環比降幅超4成。

10月二手房成交量分化 北京同增62%深圳環降43%

新房市場清淡，二手房市場也熱不起來。在政府“因城施策”的方針下，多地已陸續出臺相應調控政策，除個別城市外，二手房市場仍繼續降溫。由于十一黃金周的影響，10月成交量降幅明顯。

10月十大城市二手住宅價格指數變化情況 數據來源：中指院

從價格上看，中指院百城價格指數顯示，全國100個城市二手住宅平均價格為15403元/平方米，環比上漲0.28%，漲幅較上月擴大0.09個百分點。十大城市二手住宅平均價格同比上漲4.73%，漲幅較上月擴大0.77個百分點。十大城市中，7個城市同比上漲，3個城市同比下跌。

百城中，二手住宅價格環比上漲的城市個數為58個，較上月增加2個；環比下跌的城市個數為39個，較上月減少3個。

10月，易居研究院監測的15個城市二手房成交量約6.6萬套，環比下降27%，同比下降0.5%。10月成交量與去年同期相比基本持平，雖然市場降溫明顯，但仍好過2017、2018年房地產市場低迷時期的表現。

二手房源流動性從一個側面反映了市場的熱度，根據貝殼研究院數據，10月有17座城市二手房源流動性指數環比增加，而環比下降的有16城。

以北京、成都等為代表的8城市位居“高流動性—高存量”區間，雖然房源整體存量處于相對較高水平，但市場交易活躍性高，房源去化風險較小。上海、長沙、廈門等9城存量房源集中在6萬套以下，房源流動性指數高于樣本城市均值，屬于“低存量-高流動性區間”。

樂有家研究中心數據顯示，10月深圳二手住宅過戶5049套，環比下滑43%，同比降22.6%；成交均價67209元/平方米，環比上漲1%。

與之形成鮮明對比的是，據中原地產數據，今年10月，北京二手房成交量達1.43萬套、同比增加62%，加上9月成交的1.73萬套，也創造了4年來最“熱”的金九銀十。

300城土地出讓金總額環降近兩成 房企拿地節奏再放緩

據中指院報告，10月全國300個城市共成交土地2515宗，環比基本持平，同比增加2%；成交土地面積10007萬平方米，環比減少4%，同比增加8%。

其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）896宗，環比增加1%，同比增加13%；成交面積4068萬平方米，環比減少10%，同比增加20%。土地出讓金總額為4473億元，環比減少17%，同比增加30%。

10月重點城市土地出讓金 數據來源：中指院

城市之間呈現梯隊分化，廣州10月土地出讓金高達216.2億元領跑全國，上海以213.6億元位居第二，第三位南京仍然保持著土地市場熱度，超過杭州、西安等熱門城市。

10月份，深圳、北京并未在榜單上出現，長三角仍是全國熱度最高的區域。長三角城市占據TOP20中的8席，而百強房企在長三角拿地金額高達3580億元，依舊位居四區域首位，長江中游城市群本月開始升溫。

盡管TOP100房企前10個月拿地總額25950億元，拿地規模同比增長了10.9%，但10月數據并不樂觀，50家代表房企中僅有10家企業拿地金額較1～9月均值呈上升趨勢，其中5家單月拿地額高于10億元，如建業10月拿地額占前10月總額之比超過30%，合景泰富和華發在20%以上。另有39家10月拿地金額較前9個月均值出現下滑，這一比例較上個月有明顯增加。

50家代表房企拿地面積TOP10城市 數據來源：中指院

布局上，房企更集中于長三角、長江中游二線城市布局，50家代表房企1～10月在二線城市拿地占比為51.6%，三四線為43.9%，一線占比為4.5%。從城市群角度來看，長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群仍是企業布局重點，占比之和為57%，其中長三角維持較高熱度，占比為25.2%；長江中游升溫，占比達到12.1%。

而龍頭房企的拿地數量也反映了其布局偏好，龍頭房企往往多城發力，區域房企則持續深耕。萬科、中海及綠城在多個城市齊發力，分別出現在3個城市的1～10月拿地總額TOP10榜單中，與企業的全國化戰略布局相契合。濱江集團拿下杭州1～10月拿地總額冠軍；金地重倉長三角核心城市，拿下1～10月上海拿地季軍和南京拿地亞軍。

百強房企單月銷售業績整體下滑 第四季度去化承壓

盡管頭部房企優勢仍然明顯，“碧恒萬”前10個月銷售總額高達1.8萬億元、26 家房企銷售額超千億，但難掩百強房企單月銷售業績整體下滑的趨勢，第四季度房企去化仍然承壓、高杠桿房企面臨著巨大的資金壓力。

克而瑞數據顯示，TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，單月業績同比增長25.2%，環比下降3.9%。整體來看，三季度以來房企總體業績規模增長主要還是得益于年內銷售和供貨節奏后移，供應量顯著提升。

“分化”仍然在房企不同陣營之間繼續，據中指研究院數據，1～10月銷售額超千億的房企有26家，較去年同期增加1家，百億以上房企147家；百強房企權益銷售額均值為746.8億元，權益銷售面積均值559.5萬平方米。10月單月百強房企銷售額同比增長率均值為24.8%。

前10月房企銷售業績前十 數據來源：中指院

第一陣營（500億～1000億）共30家，銷售額增長率均值為11.6%。第二陣營（200億～500億）有58家企業，銷售額增長率均值為12.2%；第三陣營（100億～200億）共33家，銷售額均值為143億元；第四陣營共19家，銷售額均值為73.2億元。

從榜單可見，各梯隊門檻值較上年同期均不同程度增長：TOP100門檻值235.4億元，同比增長9.4%；TOP3房企門檻值5467.0億元，較上年增長5.2%；TOP10房企門檻值2162.5億元，較上年增長8.0%。

第三、四陣營企業增長率均值均不理想。TOP100 門檻值235.4億元，同比增長9.4%。 

單月業績來看，部分規模房企表現出較強的韌性。據克而瑞統計，保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、中南、陽光城、金科、龍光等房企銷售表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。

克而瑞預測，基于疫后居民收入預期下滑，三、四線城市潛在置業群體首付款支出、月供還貸壓力明顯加劇，部分弱三、四線城市已然出現需求“斷層”。預計年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限。核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，弱三、四線城市市場需求增長乏力，疊加購買力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。

克而瑞研究院指出，下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平并不如人意，第四季度房企去化仍然承壓。

 

1071億元債務到期 高負債房企面臨年內最大流動性考驗

融資新規影響下，10月房企融資規模降至低位。

貝殼研究院統計整理數據顯示，1～10月房企境內外債券融資累計約10283億元，同比微增1%，但增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點。與2019年相比，前10月融資規模占比達2019年全年87.1%。

但值得注意的是，9～10月已連續兩月發債規模不及到期債務規模，同時11月將迎來年內最大到期債務規模——1071億元。盡管年末發力沖刺銷售，有望對沖一部分流動性壓力，但高負債房企仍將面臨年內最大的流動性考驗。

2011至2020年1～10月房企債券融資規模 數據來源：wind、貝殼研究院

1～10月境外債券規模占比38%，較2019年同期下降8個百分點，而三季度國內金融監管升級威力漸顯，境內債券1～10月規模占比62%，較1～9月下降1個百分點。

融資成本方面，10月信用債融資成本基本持平。據中指院統計，海外債融資成本降至6.79%。1～10月，房地產行業信用債平均利率為4.59%，同比下降0.79個百分點，海外債平均利率為7.96%，同比下降0.86個百分點。

10 月，信用債平均利率4.55%，同比基本持平，海外債平均利率6.79%，同比下降3.23個百分點，較9月下降2.08個百分點。

記者手記｜房企們年末的沖刺反彈還有多大幾率？

從分化的9月走來，房地產市場還是錯失了“金九銀十”。但這一錯失并非因為市場頹勢，而是以前到來的反彈力太過搶眼，讓9月、10月暗淡無光。

不得不提的是，今年前10個月無論是新房、二手房，還是土地市場，均好于去年同期，房企業績也在疫情得以控制后，搶回了業績，房企“千億軍團”數量也較去年同期有所增長，各陣營門檻均有抬高。

但是在監管新政下，融資規模驟減，抓銷售、促回款成為房企保持“健康”的不二之選。在此背景下，最后兩個月成為推盤促銷的沖刺階段，市場會否因此翹尾反彈？我們拭目以待。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原