深圳二手房業主漲價預期最強 上海熱門老破小最短成交周期31天

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

2020年是房地產市場分化加劇的一年。

據貝殼研究院統計測算，全國二手房交易金額已達7.3萬億元，比去年增長8.1%，創2015年以來最大值。

然而盡管總量創新高，但區域分化、產品分化非常明顯，城市內部不同區域的二手房也呈現不同特征。貝殼研究院日前發布的《2020樓市榜單盤點：二手房小區榜單》顯示，北上深等一線城市在需求支撐下二手房成交度度明顯高于二、三線城市；西部省會城市諸如成都和西安，二手購房需求也較為活躍。

最短成交時間31天

房屋成交周期越短，代表小區流動性越高，去化越快。榜單顯示，成交最快的10大小區，上海占據5席，其中高興花園以31天的成交周期占據榜首，上海富友嘉園、北京定慧西里小區房源成交周期均在40天以內，成交相對較快。

2020年成交最快的小區 數據來源：貝殼研究院

事實上，今年以來上海二手房市場呈現逐漸升溫趨勢。數據顯示，1～3月二手房成交量受疫情影響較大，自4月疫情逐漸好轉開始，二手房市場狀態火熱；5～7月二手住宅成交量穩定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達到3萬套、3.1萬套，10月由于國慶假期的影響，數據出現異動，成交量回落到與5～7月相當的水平。

據易居研究院數據，11月上海二手住宅成交套數約3.2萬套，環比增長13.5%，同比增長81.4%，創4年來新高。

根據上海市房產交易中心數據，11月二手房住宅套均總價為347萬元，成交均價為41731元/平方米。

業內人士表示，主要有兩方面因素，一是今年置換需求比較強，二是今年上海的舊改力度比較大，加速了二手房市場交易。值得注意的是，不只上海，深圳、北京、廣州11月二手房成交也有反彈。

此外，北京定慧西里36天、永樂東區43天，成都恒大新城一期42天、匯融悉尼灣達令港43天以及大連侯一小區51天，也以較短成交周期上榜。

深圳二手房業主房價預期最強

二手房業主調價行為中的漲價占比代表業主對房價的預期。榜單顯示的掛牌房源中，漲價預期較強的小區主要分布在深圳、東莞，其中深圳的小區占據9席，包括佳兆業前海廣場一期、信義嘉御山5期、鴻榮源·壹城中心第九區等。

事實上，深圳二手房市場從2019年7月開始就一直保持上漲態勢，截至11月底，已經連續上漲17個月。7·15政策后，深圳新房市場的價格得到了一定抑制，但二手房價格漲幅依舊強勁。

調價預期最強的小區，深圳占據9席 數據來源：貝殼研究院

國家統計局數據顯示，今年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市場的價格環比漲幅分別為0.5%、0.4%、0.2%、0%，同比漲幅為6.2%、5.3%、5.1%、4.9%；貝殼研究院數據顯示，深圳二手房價自2019年9月超過北京成為內地第一，今年繼續以成交均價68170元/平方米保持第一。

另一方面，受供求關系影響，深圳新房供應量有限，二手房市場一直較旺，不少業主更是借機頻繁調價、抱團漲價。

從去年到今年，深圳的房地產市場已經不止一次出現二手房“抱團炒作”、提高掛牌價等行為。據《每日經濟新聞》此前報道，由于掛牌價虛高，包括光明區、南山區、寶山區等區域在內的傳麒山、光明大第、新地中央、龍光玖龍臺等熱門二手房小區高房價房源被要求悉數下架。

今年5月，深圳住建局對外表示，將開展房地產市場專項治理行動，對捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散布不實言論等進行整治。

6月，深圳住建局再發通知，為了準確掌握深圳二手房市場真實交易情況，要求各房地產經紀機構每月7日前上報上一月二手商品房成交價格等相關信息。

貝殼研究院分析指出，未來中短期內，深圳市場受供需矛盾剛性約束，盡管經歷調控收緊后，市場成交雖有所降低，但業主端對于房價的預期仍較強，買房者議價空間相對較小。

80平方米左右小戶型最受關注

小區的戶均帶看客戶數代表市場對于小區的關注度，帶看客戶數越多代表買方對小區的關注度越高。貝殼研究院報告顯示，在關注度小區榜中，成都、深圳、西安等城市上榜，成都6個小區上榜，西安兩個小區上榜，北京、深圳各1個小區。成都上榜小區主要位于成華區、青羊區，其中位于青羊區外光華板塊的長虹·和悅府以套均23組帶看客戶量高居榜單第二位。

“在我們這個區域內，本身剛需樓盤就比較多，最小的戶型是59平方米，大一點的74、89平方米，最大面積120多平方米，屬于目前市場上主力需求戶型。”成都鏈家和悅府商圈經理羅亮告訴《每日經濟新聞》記者。

“市場熱度較高、客戶可選戶型也比較多，最高一個月能網簽12套。”羅亮表示，9·14新政出臺后，小區成交受到一定影響，“每個月能成交6～7套，但帶看量還是比較高。”

2020年關注度最高的十大小區 數據來源：貝殼研究院

此外，位列該榜單第7位的金陽·易誠國際和第20位的光華逸家也同樣位于外光華板塊，與長虹·和悅府相距不遠。“其實這三個小區整體定位都是差不多的，偏剛需。”羅亮說，目前區域內新推項目基本都是面積在100平方米以上的改善戶型，價格均在25000元/平方米以上，對年輕一族來說壓力偏大。

此外，記者也注意到，成都上榜的另外三個項目上東一號一期、上東一號二期、淺水半島三期則均位于成華區，其中上東一號一期以套均26組客戶帶看量位居榜單首位，記者在走訪中了解到的上榜原因與羅亮所講相差無幾，且多為80平方米左右小戶型房源。

放款周期最短只需10天

另據貝殼研究院發布的一份2020年二手房市場信貸環境城市榜單顯示，2020年房地產需求端的信貸環境整體先松后穩。

其中，從房貸利率高低來看，房貸利率最高的10個城市分別是成都、惠州、無錫、綿陽、合肥、南充、洛陽、開封、安慶、武漢，既有強二線城市，也有三四線城市，長三角和成渝城市群各占三城，其中成都以首套房6.13%、二套房6.28%居首位；而房貸利率最低的城市，除北京外，其余三個一線城市均上榜，上海穩居榜首，首套房房貸利率與最新5年期LPR持平。

對此，貝殼研究院高級分析師陶琦指出，通常情況下，商業銀行房貸利率定價會綜合考慮銀行盈利性、風險狀況以及當地房地產市場情況，央行窗口指導也會對商業銀行利率定價有所引導。一線城市銀行業競爭激烈，消費者選擇較多，一定程度上影響了銀行的利率定價。另一方面，一線城市購房門檻較高，除購房資格難以獲得外，高企的房價也讓很多人望而卻步，房貸利率在調控房地產市場方面的作用相對較低。

從放款周期來看，最長的10個城市放款周期均在兩個月以上，惠州最長，達4個月；而最短的10個城市放款周期均低于一個月，其中紹興放款周期最短，從貸款合同簽署到銀行放款平均只需10天。

2020年二手房放款周期最短的10個城市 數據來源：貝殼研究院

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝