北京另類商改?。焊哳~返租、廠房改住房，18.8萬低價牽出神秘操作鏈

每經記者 趙西嶺    每經編輯 陳夢妤

“凡是來我們這里了解過的基本上都買了。”

記者與銷售人員的交談間隙，一名老人在簡陋的“售樓處”繳納了定金，慶祝成交的彩蛋隨即被敲碎，彩紙紛飛，老人笑了，銷售人員也笑了。

這到底是“餡餅”，還是“陷阱”？

“25萬一套精裝公寓”，“35萬買房賺75萬”，這些超低房價和高額的返利誘惑，真真實實地發生在對商改住高壓嚴控的北京樓市。

商改住是特定歷史條件下的產物，也曾在北京市場中受到熱捧，但一夜之間在因政策調控變成了灰色地帶。

在“老房老辦法，新房新辦法”的規則下，很多項目始終在邊緣處試探。一個多月來，《每日經濟新聞》記者多方調查，發現這背后還有一條神秘莫測的操作鏈。

“35萬變75萬”

2020年11月末的一個工作日，北京市朝陽區雙井附近的天橋上，一位年輕的小哥大方地遞過來一張薄薄的傳單，“25萬元的精裝公寓了解一下”。好奇心驅使之下，記者撥通了傳單上的電話，對方再三保證東二環附近有25萬元一套的公寓。

隨后數日里輾轉多次的微信溝通，記者與電銷人員確定了看房時間。出地鐵十號線十里河站，向東走大約1公里，便是對方給到地址的弘善家園小區，這是位于北京東二環和東三環之間的一處大面積住宅區。

冷風瑟瑟的季節，在小區不遠處的電線桿下，記者終于見到了現場銷售人員小董。

小董指引的項目是弘善家園某棟樓的底商，4層建筑，沒有任何招牌或廣告，若沒有銷售人員指引，根本不會有人意識到里面會有“售樓處”。

項目所在的弘善家園底商 每經記者 趙西嶺 攝

從一扇只容得下一人過的小門進入內部，一個類似酒店大堂的敞亮空間豁然出現，很多地方尚未完成裝修。大廳旁有一個燈火通明的小間，另一位項目管理層模樣的銷售人員胡大海（化名）熱情接待了記者，并提出先看看房子。

穿過幽暗的走廊，乘坐了還沒完工的電梯，便來到了更加幽暗的四層，隨同的3名銷售人員分別打開手機照明、打開房門、推上電閘，記者終于得以真正看清房間樣貌。

項目內部的昏暗走廊 每經記者 趙西嶺 攝

這是一套大約60平方米的精裝修房屋，沙發床寢一應俱全，類似于酒店標配，拎包便可入住。

“25萬一套？”記者問。

“不是，25萬一套的是20平方米小戶型，沒有窗戶，很多顧客不會選擇的。”銷售人員說，“這套每平方米1.5萬元，總價大概是90萬元。”

可拎包入住的項目配置 每經記者 趙西嶺 攝

這顯然和宣傳差距甚大。隨即3名銷售人員又帶記者看了90平方米戶型和傳說中的20平方米小戶型，同樣的精裝修，同樣的拎包入住。不過20平方米的小戶型堪稱暗室，頗有些令人窒息。

約半小時后，一行人終于回到燈火通明的小間坐下，胡大海問：“您是準備投資還是自住？”

“這有什么區別嗎？”

“投資和自住售價是不一樣的。自住的話售價就是1.5萬元/平方米，投資的話那套60平方米戶型僅僅需要你付35萬元，折合不到5000元/平方米，并且我們會提供穩定的返利。”

胡大海熟練地介紹起來。

“這35萬元里包含2萬元裝修費，所以你的本金是33萬元。我們提供每年收益率15%的返利，這樣每年得到的利息就是4.95萬元，差不多7年就能回本，剩下就是你純賺的了，咱們簽15年的合同，到期一共能返你75萬元，現在哪個理財產品都沒有這么劃算。”

在得知記者希望自住時，胡大海甚至勸說道：“我們每三個月返一次錢，平均每月大概是4000多元，這完全夠你在潘家園附近租房子了。”

“買我們這里自住其實不太劃算，幾乎所有的客戶都會選擇投資。從目前情況看，選擇自住的大概就兩三戶。”胡大海表示，如果選擇投資，簽訂合同即可生效計息。

在了解到記者對企業返利能力的質疑后，胡大海十分確定地說：“這點你完全不用擔心。我們和對面的中國醫學科學院腫瘤醫院有合作，這里后期會改造成腫瘤醫院的病房，完全不用愁客源和收入。”

“借您的錢辦自己的事”

胡大海繼續熟練地向記者展示一系列合同文件，“25萬一套公寓”的一系列操作鏈條至此完全展開。

記者發現，真正在運營這些房源的是北京素問酒店，購房人或者說投資人需與該酒店簽署房屋租賃合同，為期15年，而這份合同規定了返租條款，也就是上文胡大海介紹的內容。

不過，這些房源并非素問酒店持有，而是其從河北安國藥業集團處租來，為期同樣是15年。

但河北安國藥業還不是這些房源真正的業主，是其從正陽恒瑞置業公司處租來的。胡大海提供的資料顯示，該處房產屬于商業辦公性質，雙方簽訂了15年的租賃合同。

“這么多正規的手續擺在這里，我們的生意邏輯也解釋清楚了，真的沒有什么好擔心的。”胡大海直言不諱。

但事實并沒有這么樂觀。

《每日經濟新聞》記者聯系了中國醫學科學院腫瘤醫院，對方表示：“不知道素問酒店，也沒有聽過雙方合作建立病房的事情。”

也就是說，胡大?？谥蟹€定的資金和客戶來源可能是子虛烏有。

而素問酒店和河北安國藥業集團的關系也頗為曖昧。

啟信寶顯示，素問酒店成立于2019年5月30日，控股方為北京明醫企業管理集團有限公司，實際控制人李鵬，并且該公司名下僅有素問酒店一家子公司，兩家公司的地址都在朝陽區弘善家園404號樓內。

素問酒店的經營范圍很廣，包括住宿、零售煙草、餐飲服務、銷售食品、餐飲管理、零售服裝等，也包括了“出租商業用房”。

表面上看，素問酒店和河北安國藥業并沒有關系，僅有的關系是酒店監事郭寶剛是后者實際控制人。但進一步挖掘可發現，雖然成立時間較短，但素問酒店已經經歷了兩次投資人變更，而該酒店最早的投資人就是安國藥業實控人郭寶剛，此人在2020年2月18日變更為監事，李鵬補位成為股東。

后來胡大海也承認：“我們背后的老板就是河北安國藥業，是很有實力的大藥企。”

而河北安國藥業集團目前的經營情況已經是千瘡百孔。

啟信寶顯示，目前該公司共涉及司法訴訟143起，廣泛涉及民間借貸、借貸合同糾紛、不當得利糾紛等方面，成為被執行人高達29次。

記者留意到，河北安國藥業集團還面臨著持有物業被司法拍賣的窘境。其擁有的位于河北省保定市京保公路（保定市國有2002字第1306003138號）使用面積為63678平方米土地上的所有附著物將被評估、拍賣來償還債務。

對于這件事，胡大海也并無回避，并表示“酒店還沒有最終完工，其實我們老板也就是借您的錢辦自己的事”。

很難讓人相信，這是一家能夠給“購房人”穩定返利的公司。

“我們一共有300多套房子，現在賣了不到一個月，剩的已經不多了。”

不到1個小時里，記者見識了這些人的話術，有多少人能夠抗拒35萬變成75萬的資金誘惑？

事實上售后包租是被禁止的，根據《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

和碩機構首席分析師郭毅也告訴《每日經濟新聞》記者：“不管是商業類還是住宅類產品，都不可能達到如此高的盈利水準，如此高的投資回報率肯定是不可持續的，必定存在著較高風險，如果后期該公司現金流出現問題，投資人可能面臨血本無歸的風險。”

18萬8一套特價房

“18萬8就能讓你在北京安家。”

這種誘惑性語言總是在營銷的灰色地帶流行，位于房山良鄉經濟開發區的項目也是如此。

《每日經濟新聞》記者深入調查發現，雖說該項目也是打著“商住房”旗號，但實則是在操作更為生猛的“工改住”。

記者是從上述弘善家園附近街頭張貼的小廣告聯系上銷售人員何清的。從房山線地鐵蘇莊站向東走200米，便來到了良鄉經濟開發區入口，路旁盡皆為制藥廠、工業園、研究院等單位。

產業園區辦公樓項目所在地 每經記者 趙西嶺 攝

何清領著記者來到了項目所在的信德創新區，她心直口快地說：“我們這里是以租賃方式來銷售的，沒有產權證。”

在她的帶領下，記者徑直走向了位于辦公樓里的“樣板間”。這些所謂的“樣板間”的確和普通公寓并無二樣，精裝修，也附帶衛生間，只不過沒有天然氣。

“我們這里平均下來每平方米8000～8500元，70、40、30平方米左右的戶型都有。我們廣告里的18萬8一套是幾套20平方米特價房，現在不剩幾套了，我還是建議你選一個大戶型，大點住著舒服。”

辦公樓里的“樣板間” 每經記者 趙西嶺 攝

何清向記者承諾：“我們2021年5月20日交房，因為今年（2020年）的施工進度有點慢，否則現在就已經是現房了。”

為了增強可信度，何清拿出了安全帽，要帶著記者去施工現場參觀。而她所說的“施工現場”，就是旁邊一棟低矮的樓房，外立面是已完工狀態。

大樓內部卻是另一派施工景象，工人們忙著運送泥沙和建材鋪設。也許是為了方便銷售，每個房間的房號已經早早地張貼出來，和這里粗獷原始的施工環境顯得有些格格不入。

施工現場 每經記者 趙西嶺 攝

幾十套房共用一個房本

“看到了吧，我們公司有很實力的，沒有一丁點唬人的地方。”何清很得意地說，她將記者引回售樓處，準備講講具體“買”法。

她先是向記者丟來一本厚厚的文件，“我們所有的產權文件都在這里了，我就是想告訴你，我們這里是正規的商住房，都是合理合法的，否則敢這么賣嗎？”

話雖如此，但土地性質一欄中，“工業用地”的字樣赫然在目。

寫有“工業用地”字樣的文件 每經記者 趙西嶺 攝

“我們這里整棟樓只有一個房本，所以我們的房源只能長租，不過放心，我們簽的租賃合同效果和買下來差不多是一樣的，就是你的房子。”

“我們公司向產權方租了31年，咱們就簽20年的租賃合同，剩下10年是贈送的時間。”

出租方顯然是研究過法律的，根據《民法典》第七百零五條規定“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。

“租期也有5年、10年、15年的，但很少有人選擇。如果您租了3、5年后不想租了，只需要交5000元更名費就可以了，剩下的我們去辦。”

記者仔細研究了合同文本，發現何清沒有明說的是，合同還規定，如果購房人合同期間想解除合同，那么是需要扣除未使用年限30%的租金作為違約金的，這就不止5000元這么簡單了。

這里同樣也支持租金返利，“如果想投資，我們還能幫著打理返租，20多平方米戶型每月返2500元，30多平方米每月返3500元。”

何清展示的房源價格信息 每經記者 趙西嶺 攝

記者在對方提供的“不準拍照”的資料中看到了和上文素問酒店類似的操作鏈條。

這些工業用地的產權屬于北京御生堂投資集團有限公司，該公司房產出租給了北京恒毅基業投資管理有限公司（下稱恒毅基業），而后者又把房產出租給了北京信德惠酒店管理有限公司（下稱信德惠酒店）。

信德惠酒店是項目操作公司，購房人就是和該公司簽訂的租賃合同。

為了核實何清說法的真實性，記者撥通了信德惠酒店的電話，對方表示：“我們沒有在‘賣’工業園的房子，是在租賃。”

“那租期呢？”

“租期是有3年、5年、10年的。”

“是否存在20年的租期，免費送剩余10年的租期？”

對方堅決否認：“沒有，超過20年是不受法律保護的，我們沒有這種操作。”

隨后，記者又聯系了恒毅基業，這家公司剛剛于2020年12月1日進行了變更，經營范圍也從投資管理、資產管理、物業管理等變成了物業管理、技術開發、技術服務、技術咨詢等。

記者按照啟信寶顯示的聯系電話撥過去，被告知是空號。恒毅基業目前屬于被限制高消費企業，目前該公司和于海山、崔雪飛等人有房屋租賃合同糾紛。從判決書來看，操作方式也是“租賃期限為20年……另贈送使用權30年至2065年7月31日，整體年限到期后，原告無償繼續使用”，和當前操作方式基本相同。

最后，記者聯系了啟信寶顯示的產權方北京御生堂投資，在記者亮明身份后，對方還是明確表示：“不知道這個情況，不了解。”

“貴公司有無負責接受采訪的人？”

對方表示：“沒有。”

項目整個鏈條上的各方都對此回避，但售樓處依然大張旗鼓地營業，施工也在寒風中熱火朝天地進行。

“沒有產權”的租售演變

這些擦邊球行為并非個案，記者在調查中還結識了一位經紀人小唐，他告訴記者：“我們在朝陽、通州、房山都有項目。”

不過他也透露，他所在公司這些項目都是以租賃形式出售的，沒有產權可言。

“我們公司其實就是個小團隊，主要業務就是出售這樣的商住房，正常的住宅也有，不過很少。”

商改住一直是在政策邊緣游離的存在。

2016年6月3日，國務院發布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，指出“允許改建房屋用于租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行”。

由此，很多城市也落地出臺相關配套政策，市場一片向好。

然而不到9個月，2017年3月26日，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對商業辦公類項目用途進行嚴格管控，并針對在售商業辦公項目進行嚴格管理。

公告明確強調，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。根據公告，企業在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人，而個人購買必須滿足兩個條件：一是名下在京無住房和商辦類房產記錄；二是在京連續五年繳納社?；蜻B續五年繳納個人所得稅。

一夜間，北京商改住遍地哀鴻。

2017年5月23日，北京市住建委就3·26發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對商改住房屋銷售做出進一步規定，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

即老房老辦法，新房新辦法。而判定新老的標準，就是2017年3月26日之前是否拿到預售證。

也就是說，3·26之前拿到預售證的樓盤是可以租售的，而3·26之后才拿到預售證的樓盤就有了疑問，這個疑問就是拿到建筑開工許可證的還用不用更改項目用途。

也正由此，一些存在打政策擦邊球嫌疑的項目在接下來的時間里屢見不鮮，也多次登上住建委的“黑名單”，被罰款、暫停網簽、注銷備案資質等。

事實上，之所以商改住能受到市場熱捧，是因為它的確符合了很多剛需人群的需求。

以北京最大的商住樓盤北京像素為例，較低的單價和較小的面積極大滿足了廣大剛需客的需求。2009年北京像素開盤時均價不到2萬元/平方米，50平方米的開間戶型僅100多萬元，這個價格不到周圍普通住宅的一半。

超級蜂巢項目 每經記者 趙西嶺 攝

位于朝陽區高碑店的超級蜂巢也是個巨型商住項目，兩棟大樓在五環邊格外打眼。項目2015年開始運營，入市之初頗為火爆，據運營方介紹，該項目在當年“共收到超過1000份入住申請書”。

2020年12月末，《每日經濟新聞》記者探訪超級蜂巢時發現，這里已經發展成了一個巨型租賃社區，小唐告訴記者：“這里主要以出租為主。”

項目內部走廊 每經記者 趙西嶺 攝

大堂里的外賣和快遞人員頻繁穿梭進出，每層都是一眼望不到頭的超長走廊，每部電梯都要承載幾十戶租客。

據小唐介紹：“以前這里是能正常出售的，現在只留下了一些工抵房，只能簽長租合同，目前產權還剩38年，住房款一次付清。”

記者手記｜套路即風險

此次采訪中的一個場景令我難忘。在一處商改住的售樓處，銷售人員許以高額返利，來到這里的大都是老人，他們以為這筆購房款能夠獲利翻倍，但未來等待著他們的或許是血本無歸。

對于工改住地塊上一個房本抵幾十套房的操作，除了震驚，還感嘆于操盤方對于民法典或者說相關法律文件的熟稔度，合理避開限制，完善自己的營銷說辭。

對買房的執念是這種現象的助推器，十幾二十萬元的超低價在如今動輒數百萬的房價數據里確屬清流。但，這是誘惑，更是巨大風險。

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記者：趙西嶺

編輯：陳夢妤

視覺：帥靈茜

排版：陳夢妤 馬原