北京土拍一日：百億級別的暫停和成交

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

今天（1月26日），北京土拍發生了兩件有趣的事件。

先是早間北京市規自委暫停了總價超過140億元的三宗地塊招拍掛，隨后下午，另有三宗總價超過100億元的地塊成功交易。雖然這其中很大程度上是巧合，但也顯示出了北京樓市當下“房住不炒”的調控思路。

一邊暫停交易

起拍價超過140億元，在各方的共同關注下，經歷了屢次補充公告，海淀以及朝陽3宗地塊被暫停招拍掛。

1月26日，北京市規自委網站顯示，暫停北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（海）[2020]048號)、北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1北地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（海）[2020]049號)、北京市朝陽區金盞鄉小店村3005-08地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（朝）[2020]051號)3宗地塊國有建設用地使用權出讓掛牌交易，具體交易恢復時間另行通知。

來源：北京市規自委

原因則是“為落實中央房住不炒工作要求，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標，經綜合考慮社會各方意見、建議，目前正對此類住房銷售、管理等要求進行進一步完善”。

事實上這三宗地塊起始價格都有地王的潛質。海淀區海淀鎮樹村位于圓明園北側緊鄰五環，周邊匯集有聯想、百度、網易等互聯網巨頭公司。

樹村B-1南地塊建設用地面積為5.27萬平方米，規劃建筑面積為8.32萬平方米，起始價為55.9億元，起始樓面價67220元/平方米。B-1北地塊建設用地面積5.7萬平方米，規劃建筑面積9.23萬平方米，起始價62.1億元，起始樓面價67219元/平方米。

朝陽區金盞鄉小店村3005-08地塊則建設用地面積3.89萬平方米，規劃建筑面積5萬平方米，起始價25.83億元。

加上此次暫停，這三宗地塊在此目前已經經歷了四次調整。2020年12月10日，宣布延期至2021年1月20日；2020年12月31日，競報政府持有商品住宅產權份額，引發共有產權豪宅大討論；2021年1月11日，宣布第二次延期，至2021年2月9日；今日宣布暫停成交，入市時間另行通知。

交易方式也有所改變。據了解，這三宗地塊是北京首次試點“政府持有商品住宅產權份額”，具體操作方法是當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。

購買此類房源的購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產權份額。購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額一并轉讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款。

轉讓對象為符合北京市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象獲得的房屋產權份額比例為100%。

“政府持有商品住宅產權份額”模式今后是否會同當年的限競房一樣一度成為供地主流尚需觀察。

一邊競爭至21%自持

不過另一邊，順義和大興兩地三宗不限價地塊同日拍出了約107億元，尤其是大興舊宮地塊，更是競爭至21%自持，但地價仍舊保持了溫和水平。

大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊，規劃建筑面積133065.75平方米，起始價42億元。地塊吸引了中海、中糧、招商、建發、中建二局、金隅、中冶、陽光城+雅居樂、金茂、金地、保利+首開等房企和聯合體參與競拍，最終合生以46.57億元、21%自持比例競得該地塊，溢價率為10.88%，樓面價34998元/平方米，溢價率水平并不高。

金地+保利聯合提以20.5億元奪得順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊，溢價率為15.8%，樓面價為22369元/平方米。

中建一局以40.61億元競得順義新城第13街區SY00-0013-6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業用地、6063地塊綜合性商業金融服務業用地、6065地塊托幼用地，溢價率為0.52%，樓面價為18521元/平方米。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為：“盡管不限價，但順義新城2宗地同時成交，保持了穩定價格預期，地塊成交樓面價基本維持市場現有水平。”

如果將成交的三宗地塊和暫停交易的地塊相比較可以看出，暫停的三宗地塊在區位上明顯占優，一旦入市大概率產生高溢價。

目前北京樓市的表現相對于深圳和上海呈現出更為明顯的“房住不炒”趨勢。中指院數據表示，2020年北京商品住宅(不含保障房)成交均價為46932元/平方米，同比結構性小幅上漲2%，與其他一線城市相比保持相對平穩。二手房成交均價為55340元/平方米，同比下降2%。

一位房地產資深人士告訴記者：“暫停這三宗地塊顯示了北京在房價調節手段上的靈活性，不僅是限價限購才能夠維持市場平穩。”

事實上北京2020年土地市場上漲明顯。中指院統計，2020年北京宅地整體成交樓面均價呈結構性上漲態勢，同比上漲24%至28822元/平方米，創近六年歷史新高，全年宅地平均溢價率觸底反彈，回升5個百分點至15%，宅地市場熱度回升。

“從調節地價入手才能更有效的維持房地產市場穩定。”該資深人士表示。

封面圖片來源：視覺中國