每日經濟新聞 2021-02-09 22:24:19
雖然臨近春節，但上海的土拍市場依然火熱。
每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
一邊是樓市調控繼續加碼，另一邊是土地市場熱度猶在。
2月9日，上海拍出春節前最后一塊土地——虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊。經過競價招標，最終該地塊被招商蛇口以56.66億元的總價競得，樓面價達92647.6元/平方米，溢價率20%。
據專業人士測算，該地塊未來房價保本盈虧線在13萬元/平方米左右；如果房價賣到14萬元/平方米，開發商才有10%的毛利。不過《每日經濟新聞》記者查詢發現，目前該地塊周邊在售樓盤項目的均價在9.8萬~11.5萬元/平方米。
公開資料顯示，該地塊位于上海內環內，起始價47.2億元，出讓面積為2.30779萬平方米，容積率不大于2.65。按容積率2.65計算，起始樓板價約為7.7萬元/平方米，為2020年以來上海住宅地塊起始單價最高紀錄。
地塊東至HK341-11地塊，南至三河路，西至虹鎮老街，北至HK341-04地塊。建筑面積61156.44平方米，建筑限高100米，住宅套數下限570套。
根據出讓文件公告，該地塊的最終有效申請競買人超過5人，因此出讓方式為競價招標。根據進度安排，地塊于2021年2月9日根據最終有效申請人數進行現場競價或招標活動。
最終，該地塊以總價56.66億元、成交樓面價92647.6元/平方米、溢價率20%被招商蛇口收入囊中。
紅點為本次出讓地塊大概位置 來源：百度地圖
一位不愿具名的業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，20%溢價雖然有點高，但并不意外，畢竟這么好的地段。9萬多元/平方米的樓面價，保本盈虧線在13萬元/平方米左右。如果要講究品質，未來房價至少在15萬元/平方米。
上述人士表示，該地塊未來房價至少在14萬元/平方米，開發商才有10%的毛利。不過在房產調控的預期下估計很難達成，未來售價應該在14萬元/平方米以內。
以該地塊周邊在售的新房項目為例，中糧瑞虹海景壹號的單價約為11.5萬元/平方米，建邦16區二期均價約9.8萬元/平方米，保利天匯前期均價約10.99萬元/平方米。
值得一提的是，該地塊要求配備5%保障房，80%以上中小套，住宅套數下限570套。同時地塊內應設置建筑面積不少于3960平方米的公共服務設施，包括行政服務中心設施3500平方米（計容），養育托管點360平方米（計容），生活服務點100平方米（計容），公共服務設施建成后權屬無償移交虹口區人民政府。
而就在去年7月3日，在此次成交地塊西南側的虹口區嘉興路街道HK271-01地塊，同樣也是被招商蛇口以總價44億元競得，當時的成交樓面價為81809元/平方米（起始樓面價63155元/平方米），溢價率28.4%。
不過，上述業內人士指出，在當下上海的房地產調控屬于節奏密集階段，應該向市場釋放房價、地價穩定的信號。
但這塊地釋放的信息，結合周邊現有房價水平，未來至少有20%左右的增長。也就是說，該地塊未來房價至少在13.5萬元/平方米以上。該人士表示，這可能給未來房價穩定的信心造成了一定干擾。
不過，一位TOP20房企高管劉紅向《每日經濟新聞》記者表示，“即便地價高企，上海的限價政策依然不會放松。”
值得注意的是，此次角逐該核心地塊的房企為清一色的國企和央企，除了招商蛇口之外，還有中國金茂、保利發展和建發集團。
對此，克而瑞研究中心總經理林波表示，央企還在積極拿地，尤其在去年四季度逆勢加倉，相比前8個月的拿地增幅達60%。尤其是核心熱門城市的核心區域，成為央企主要角逐的戰場。
林波預計，即便在調控之下，由于各家企業還是把目光盯在有限的幾個熱點城市，所以土拍市場依然不會有明顯降溫。這也意味著，熱點城市的核心資產價值會繼續增長。
事實上，上海市政府在去年已經放開了拿地條件，比如參標人數的門檻降低等。林波表示，都市圈核心城市的調控雖然在持續加碼，漲不漲要看各地塊的具體情況，但明顯降低的情況是不太可能出現，調控不會影響房企中長期的戰略判斷。
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
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