半年只賣出26平方米？李亞鵬的雪山小鎮已成“債務小鎮”

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

去年上半年，麗江雪山藝術小鎮只賣出了26平方米，還不到存量的1/1000。

這個承載了李亞鵬地產大亨夢的項目，即使是在易手后，也始終沒有展現出一個明星項目應有的流量。

3月16日，北京市朝陽區人民法院對知名藝人李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案作出重審判決，李亞鵬和其兄李亞煒向北京泰和友聯投資有限公司（下稱泰和友聯公司）支付4000萬元及利息，駁回泰和友聯公司其他訴求。

《每日經濟新聞》記者就此消息聯系李亞鵬方面求證，但截至發稿時暫未獲得回應。

但據《新浪娛樂》，李亞鵬代理律師回應稱：“本案屬于普通的商事糾紛，目前尚在司法程序中，此判決并非生效判決。我方將依據事實和法律提起上訴。在本案審理過程中，對方利用李亞鵬先生的公眾人物身份，多次斷章取義制造新聞，通過社會輿論對當事人及案件審理施加壓力，甚至故意違反庭審紀律，將記者虛構身份帶入庭審現場，并因此受到法庭訓誡。針對對方上述行為，我方保留相關權利，并堅信本案最終會有一個公正的結果。”

麗江雪山藝術小鎮 圖片來源：每日經濟新聞資料庫

李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案起源就是其曾參與投資的麗江雪山藝術小鎮。李亞鵬曾對這個雪山藝術小鎮寄托了藝術家夢想和商業理想，但最后卻因境況日益下滑，轉賣給陽光100。目前，雪山藝術小鎮的修建仍未完成，而李亞鵬因該小鎮涉及的債務問題也遲遲沒有厘清。

“4000萬欠債案”的糾葛

記者梳理裁判文書網相關判決發現，泰和友聯公司與李亞鵬持股的麗江雪山投資有限責任公司（下稱雪山公司），雙方的訴訟焦點主要是《項目合作框架協議》、《變更協議》的效力問題，以及訴爭4000萬元款項的性質。

就此，相關法院對該案的審理也經歷了一審-二審-再審-重審等一系列過程，但目前還未見到北京市朝陽區人民法院對該案重審后的生效判決書。

2018年3月，北京市第三中級人民法院（2018）京03民終3815號民事判決顯示，一審法院認定事實如下：2012年1月9日，雪山公司（甲方）與泰和友聯公司（乙方）簽訂《項目合作框架協議》，約定：雙方合作完成“雪山文苑”項目，合作方式為資金合作和項目管理合作。若本項目的實際利潤低于甲方在簽訂本協議時提供的項目測算財務報告，甲方確保乙方實際獲得的全部權益不低于1億元，項目開發周期為3年。若開發周期超過3年，考慮到乙方出資額的資金財務成本，3年開發周期屆滿，由乙方先行收回約定的固定權益收益4000萬元。

2015年4月17日，李亞鵬、李亞煒、中書公司向泰和友聯公司出具《承諾函》，雪山公司及原股東（李亞鵬、李亞煒、李一兵）承諾，就股東李亞鵬及李一兵股權轉讓給陽光集團和與泰和友聯公司的到期債權保證事宜，承諾原2012年1月9日簽署完畢的雪山公司與泰和友聯公司《項目合作框架協議》中的到期債權執行：雪山公司原股東承諾于2015年7月支付4000萬元到期債權，若確有困難可于2015年7月25日前支付2000萬元，余款于2015年12月25日前支付。

就此，一審法院認為：《項目合作框架協議》、《項目合作框架協議變更協議》、《承諾函》系各方當事人的真實意愿表示，且不違反法律法規的強制性規定，上述協議合法有效。李亞鵬、李亞煒向泰和友聯公司出具承諾函，自愿承諾向泰和友聯公司支付4000萬元，現支付期限已經屆滿，其二人應當按照承諾函的承諾履行付款義務。現泰和友聯公司主張李亞鵬、李亞煒支付4000萬元的訴訟請求，于法有據，一審法院予以支持。

值得一提的是，（2018）京03民終3815號民事判決指出，李亞鵬、李亞煒上訴主張簽署《承諾函》時存在脅迫情形，但并未提交相應證據，故該主張北京市第三中級人民法院不予采信。

2018年、2019年，李亞鵬方面繼續就“4000萬欠債案”進行再審申請，得到了法院支持。

2018年12月，北京市高級人民法院（2018）京民申4445號民事裁定書顯示，該院經審查認為，本案應當對《項目合作框架協議》、《變更協議》的效力進行具體分析，并對《承諾函》的內容進行法律層面認定，確定訴爭4000萬元款項的性質后，對泰和友聯公司的訴訟請求作出處理——指令北京市第三中級人民法院再審本案，再審期間，中止原判決的執行。

2019年9月，北京市第三中級人民法院（2019）京03民再5號民事裁定書出爐，由于涉案合同簽署的過程，應當進一步審查，并結合全案證據依法予以處理。該院裁定，“撤銷本院（2018）京03民終3815號民事判決及北京市朝陽區人民法院（2015）朝民（商）初字第63675號民事判決；本案發回北京市朝陽區人民法院重審”。

目前雙方等待的，就是北京市朝陽區人民法院的重審判決情況。

曾半年只賣了26平方米

（2018）京03民終3815號顯示，李亞鵬、李亞煒在上訴請求中表示，“雪山公司并沒有營利”。

景鑒智庫創始人周鳴岐在接受記者采訪時表示，其實目前整個國內純粹的文旅度假地產項目都不太好賣，類似雪山藝術小鎮虧損、甚至變成“鬼城”的樓盤在麗江還有不少。要做好這種文旅度假地產，關鍵是要找準目標客戶群定位，還要根據項目的地理位置，因地制宜來落地。

2012年，麗江雪山投資以1.635億元價格拿下束河街道一宗27.256公頃（約408畝）土地，土地用途為住宿餐飲用地，計劃開工時間為2013年8月。

在2012年到2015年的3年時間，李亞鵬操盤下的雪山藝術小鎮可謂星光無限。記者此前采訪了解到，員工口中的“亞鵬總”，選擇了“專業”的操盤團隊，為雪山藝術小鎮量身設計了130多棟190平方米到300平方米的清水獨棟別墅。在價格上，190平方米的產品總售價達400萬～500萬元，而更大戶型則賣到了700萬元至上千萬元。

在李亞鵬的帶動下，他的圈內好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術小鎮置辦了資產，不過并沒有用作自己居住，而是成立了“中國好機友俱樂部”。但從項目開盤兩年多時間賣掉30多棟別墅的客群來看，圈內好友為李亞鵬買單的只有7、8個人，剩下的大多還是市場客戶。

周鳴岐分析指出，偏遠地區的度假地產不是主流房產項目，很難溢價轉手，基礎客群注定不會很大。比如說在城市能買100萬～200萬元房子的購房者和愿意在麗江砸100萬～200萬元的購房者肯定不是一個客群，“前者是生活剛需，而后者這個錢僅僅是他們用于享受生活的”。

銷售不佳和負債累累令李亞鵬不得不另尋他法。2015年，陽光100接盤雪山藝術小鎮，并將李亞鵬團隊此前規劃的別墅都分割成返租式公寓銷售。

但近幾年該項目依然銷售不佳。據陽光100財報披露，2018年～2020年年中，麗江陽光100雪山藝術小鎮的合約銷售面積分別是961平方米、無、26平方米。2020年年中，雪山藝術小鎮的銷售均價為16154元/平方米，與項目最初認籌時的單價相差無幾。

記者針對此事與陽光100取得聯系，截至發稿仍未獲有效回應。

截至2020年年中，陽光100雪山藝術小鎮已完工仍未出售的建筑面積為26335平方米，發展中的建筑面積是32995平方米，項目預計竣工時間是2022年。

周鳴岐最后補充道，文旅度假地產項目大多規模大，房源數量多，而由于購買群體基數有限，銷售比較困難。類似雪山藝術小鎮這樣的項目，一開始投研疏漏，產品定位存在問題，后續即便盤活也困難重重，“那邊市場已經非常過剩了，后續如果不用專業的文旅思維進行優化，很難起到作用。”

封面圖片來源：每日經濟新聞資料庫