一季度新房二手房成交量大增，“雙集中”供地新規或影響房企拿地

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

在剛剛過去今年一季度，房地產市場表現如何？

3月31日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫、貝殼研究院等多家機構公布的數據顯示，一季度樓市、地市繼續維持去年底的交易熱度，房企銷售額再創新高，各線城市新房市場成交量大漲，二手房成交最超越前4年同期水平。

但在開年以來各地調控政策收緊之下，二季度房地產市場將迎來“小陽春”還是拐點？

新房成交同比增四成

基于低基數及各地集中推盤，一季度新房市場成交量大漲。

貝殼研究院數據顯示，今年一季度，66城新房成交量同比增長近一倍，與2019年同期相比，增幅亦達到40%。一線城市開局市場尤其活躍，延續2020年年底的集中放量勢頭。與2019年同期相比，2021年一季度一線城市新房成交套數增長58.5%，二線城市增長32.6%，三四線城市增長43.8%。

一季度，百強房企銷售亦大幅增長?！睹咳战洕侣劇酚浾呓y計發現，1-3月“碧萬恒”合計銷售5231億元，TOP10房企合計銷售超萬億元。一季度已誕生5家千億房企，比2020年同期增加2家，超百億房企已達76家。

在需求旺盛、營銷加碼的雙重作用下，1-3月各梯隊房企門檻值次第升高：TOP3房企門檻值增長11.6%至1528.5億元；TOP10房企門檻值增長83.1%至678.0億元，但增長最快的是TOP30、TOP50和TOP100，分別上升99.5%134.4%和137.8%。

數據來源：中指研究院

對此，中指研究院企業事業部研究副總監劉水對《每日經濟新聞》記者表示：“首先這些中型房企大多年銷售額為幾百億左右，有強烈的規模增長和快速發展訴求，需要使自己盡快成長為千億的頭部房企，進而提高市場競爭力、提高市場地位；其次，這些企業的處境比較微妙，加速擴規模加快一步就能成為頭部企業，稍慢一步松懈就會掉隊進入中小企業行列。”

值得注意的是，進入2021年，房企開始發力“戰略合作”，其中不乏頭部房企擴寬產業范圍，布局新市場的舉措。

如中交集團與萬科集團在深圳簽訂戰略合作協議，雙方將在土地開發、城市綜合體、物業管理、產業園區、冰雪度假等領域開展深入合作，補齊產業鏈；世茂海峽與上坤集團廣東區域達成戰略合作，共同投資拓展粵港澳大灣區及廣西市場；融創則開始涉足酒店行業，與華住成立合資公司共同布局高端酒店市場。

劉水認為，“對于市場來說，一方面不同企業間加大合作，比如有資金的企業與有土地資源企業的合作，相當于加速了市場要素流動，能提高資源要素配置效率；另一方面，大企業之間強強聯合，提高了競爭力，會加速資源要素及市場份額向大企業集中，進而能提高市場集中度。而對于企業來說，能優勢互補、揚長避短，增強競爭力，提高市場份額。”

二手房成交創單季新高

貝殼研究院監測數據顯示，全國重點18城今年一季度鏈家二手房成交量創2017年以來單季成交新高，較去年四季度增長14%，約為去年同期的2.6倍。，比2020年4季度增長了14%。由于2020年一季度疫情影響下基數較低，因此一季度二手房交易量同比去年上升了120%。特別是一線城市整體市場熱度較高，1月深圳、北京二手房成交量環比增速在30%以上，上海環比增長也達到了20%。

數據來源：貝殼研究院

中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶向《每日經濟新聞》記者指出，“多方面因素共同推動了熱點城市二手房市場的活躍，如“就地過年”使熱點城市置業需求釋放前移、學區房關注度階段性走高拉動的二手房置換鏈條明顯活躍、前期相對寬松的信貸環境疊加信貸收緊預期的推動等。同時，短期熱點城市新房供不應求，擠壓需求退至二手房市場也是一個重要原因。”

在巨量成交的推動之下，全國二手房價格繼續環比上漲。貝殼監測的重點35城二手房價格指數3月保持環比上漲1.4%，從2020年12月以來已累計上漲3%，一線城市房價漲幅更是領跑全國。

“高燒不退”的市場也引發了調控進一步收緊和更嚴厲的金融監管。其中深圳“二手房指導價”政策調控效果顯著，新政當周，深圳二手房成交即進入低谷，較新政前下降70%，整個一季度成交量環比下降20%，同比下降4%；價格指數環比漲幅則在1月后持續收窄，至3月止漲。

在“121新政”之下，上海二手房成交量環比微降，其中春節后成交量較春節前下降23%；3月價格指數環比漲幅收窄至3.6%，已是連續兩個月收窄；北京盡管一季度成交量環比增長20%，但春節后明顯有所下降，市場調整趨勢開始出現。

另一方面，一季度以來金融監管收緊了口子，北上廣深及?？?、杭州、西安、成都等城市對經營貸違規進入房地產市場進行嚴格審查。此外，多地、多家銀行也在悄然上調房貸利率，針對房地產“定向加息”直接為一線城市購房熱度降溫。3月貝殼研究院監測的60個城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個、7個基點。

一線城市市場受到抑制，而核心二線城市則繼續熱度高企，合肥一季度二手房成交量環比增長約60%，成都、武漢環比增幅在30%左右，西安環比增長10%。進入3月，各代表城市成交量均創2019年以來歷史新高，并且二手房價格指數保持上漲且漲幅擴大。

值得注意的是，北方多個城市經歷了約3年左右調整期后，已經開始迎來市場周期性修復。一季度廊坊二手房成交環比增長約30%，3月成交量僅次于2017年一季度高峰；青島一季度二手房成交量環增約20%，價格指數在3月止跌轉漲。此外濟南、煙臺的二手房成交量分別環比增長27%、15%，二手房價格指數保持平穩上漲，市場整體平穩修復。

“步入二季度，上述因素對二手房市場的支撐度將持續走弱，大規模宅地出讓將緩解熱點城市新房市場的焦慮，進而導致二手房市場整體節奏放緩。另外，短期學區二手房的追逐也將逐步降溫。”

曹晶晶指出，綜合來看，預計二季度熱點城市二手房整體成交熱度將有所下降，但整體成交規模仍將居相對高位。在區域格局方面，隨著置業理性情緒逐步回歸，預計熱點城市樓市運行將更加平穩，市場熱點或將下沉至發達城市群內核心城市周邊較強的三四線城市，部分中西部二線城市經歷了較為深刻的周期調整后，目前周期已逐步走出底部，短期市場也存在一定空間。

供地新規下房企如何拿地

據中指研究院數據,1-3月，TOP100企業拿地總額5588億元，拿地規模同比增長22.7%。保利發展、融創中國和綠城中國占據榜單前三位。TOP10企業1-3月新增貨值總額5874億元，占TOP100企業的32.9%，市場集中度顯著。

但進入3月，政策面發生了一定的變化，繼去年下半年“三道紅線”融資新規后，土地市場又迎來一項重要政策——22座重點城市宅地供應“兩集中”新規(即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)。

據中指院統計數據顯示，這22城2020年商品房銷售面積占全國的比重為24.3%、銷售額占全國商品房銷售額39.9%；住宅用地出讓金占全國宅地出讓金的37%。據此可見，占比接近成成的22座城市，在供地“兩集中”新政下將呈現另一種市場格局。

22座重點城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市顯然更受頭部房企青睞。今年1-3月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，杭州繼續以累計優勢占據首位。TOP10城市中，區域較為分散，除杭州、蘇州、溫州和南京為長三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多個城市群。

數據來源：中指研究院

受土地供應“兩集中”政策的影響，3月份典型企業拿地規模均受不同程度影響。區域深耕型企業如濱江集團、廣州地鐵等單月拿地金額受政策影響較大；保利發展、中海地產等全國化布局企業受影響較小，3月拿地額均超100億元。

中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示：“區域深耕型企業要看位于哪些地方。房企從拿地布局來看，還是青睞一二線城市。集中供應是短期集中釋放多幅待售地塊，會導致資金往優質區域流動，如果深耕這些區域城市的房企可能會受到多路資金擠壓，競爭會比較激烈。相反，如果是激烈程度不高的三四線城市，壓力不會太大。”

“具體來看，一些大型房企，以濱江為例，也是區域深耕有心得的企業，市場應對力不弱。供地新規則大家都需要適應，這點對所有企業都是公平的。企業有足夠的土地儲備，即便短期有影響也是相當有限的。”盧文曦說。

回顧2020年各企業的拿地情況，保利發展在22城拿地金額最高達1300億元，萬科、龍湖、華潤、中海、招商蛇口、綠城等企業均超900億元；從具體企業在22城拿地金額占比來看，濱江集團最高達到94.7%，遠洋、合景泰富、龍湖、招商蛇口、奧園、中海等企業占比超過70%，這些企業在22城戰略布局較為集中，未來將成為22城的重要參與者。

“更多大企業強強聯合，市場集中度將加速提升，小企業機會將更少。”劉水分析稱。

盧文曦則認為，“中小房企仍有一定拿地機會。集中供地下，再大的房企不可能兼顧所有地塊，總有兼顧不到的地方，那么此時中小企業就有拿地機會。給予中小房企一定開發產品機會也是豐富市場產品，防止大房企壟斷市場，也對樓市穩定健康運行有利。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網