“雙集中”供地新規靴子落地：多城公布首批出讓計劃，杭州廣州起拍總價均超900億

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

一天之內，兩大城市同時發布今年首批宅地集中出讓計劃，總起拍價近1500億元。

今日（4月7日）凌晨，杭州57宗涉宅塊集體掛牌，總出讓面積301.8萬平方米，總起拍價943.7億元；同日，重慶發布今年第一批次宅地出讓公告，共供應119宗宅地，共計約11280畝，總起始價549.23億元。而不久前，北京、天津、廣州、無錫、長沙等城市已經公布了今年第一批集中供地計劃。

根據宅地“兩集中”供應新規（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動），全年集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動不能超過3次的城市共有22個，包括北上廣深4個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶等18個二線城市。

值得注意的是，自2月下旬以來，天津、鄭州、青島等地已陸續發文，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。這也意味著土地市場的游戲規則迎來“大洗牌”，開發企業不僅僅面臨著資金的巨大壓力，更要為搶地的“決策”風險買單。

上海虹橋某項目旁的地塊 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

供地新規能否為地市降溫？ 

曾在2019年以2836.6億元登上土地出讓金榜首、2020年以2574億元位居第二名的杭州，4月7日集中掛牌57宗涉宅用地，總出讓面積301.8萬平方米，總建筑面積757.2萬平方米，總起拍價達943.7億元，計劃于5月7日、8日兩天內集中出讓。

這也是截至目前已公布今年首批宅地供應計劃城市中起拍總價最高的，遠遠高于北京、天津等城市，也超過了3月26日廣州公布的掛牌總價901億元。

值得一提的是，3月杭州樓市量價齊漲。據克而瑞浙江區域數據，杭州全市3月份共483個樓盤成功轉簽房源，轉簽量達20034套，環比上漲39.5%，較去年同期的不足萬套翻了一番多，更是創下近4年以來單月成交量新高。成交均價則達到29072元/平方米，也成為近一年以來的單月新高，環比上漲2.5%。

銷售端持續高熱之下，市場對“雙集中”供地新規分散市場火力、為地市降溫抱有極大的預期。

杭州此次掛牌的57宗地塊，涉及拱墅區、下城區、濱江區、西湖區、江干區、錢塘新區、蕭山區、余杭區、富陽區、臨安區等。據克而瑞成交數據，杭州下城區、西湖區、蕭山區新房成交均價環比上漲的項目居多，也是房企爭相布局的熱點區域。

而重慶首批供應的119宗住宅用地分散市場火力的作用較為明顯，其中中心城區供應46宗（大渡口區4宗、九龍坡區4宗、沙坪壩區3宗、巴南區3宗、高新區5宗、北碚區3宗、渝北區14宗、兩江新區7宗、南岸區3宗），萬州、涪陵、黔江等縣則瓜分了剩余的73宗地。

與杭州、重慶相比，北京為首批集中出讓地塊設置了更為嚴苛的條件，4月1日合共推地30宗，其中中心城區的朝陽區10宗、海淀區2宗、豐臺區2宗、石景山區1宗。針對位于朝陽、海淀、副中心區位條件較好的6宗項目，采取了競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式，同時首次引入了房屋銷售價格引導機制，由過去預售環節引導前置到土地出讓環節，每一地塊房屋銷售價格指導在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。

房企拿地策略迎來考驗

一邊是作為面粉的土地價格不斷抬高，一邊是作為面包的新房價格受到限制，房企從對利潤的期待已經從“翻倍”回歸到了摳成本、抓管理。如今，22個熱點城市實施“雙集中”供地新規，或讓房企在巨大的“試錯成本”面前更加謹慎。

同策研究院宋紅衛向《每日經濟新聞》記者分析認為，“集中供地除了融資能力以外，更多考驗房企對于城市布局和投資風險的把控。房地產行業已經進入到低利潤發展階段，也意味著房企的投資決策不容許出現任何差錯，尤其是投資拿地的決策。如果城市布局出現失誤，地塊拍錯了，會直接影響到整個房企半年的凈利潤甚至更多，嚴重的可能還會導致現金流斷裂。”

不同規模房企在“雙集中”供地新規面前反應各異，但共同的關鍵詞都離不開——調整。

萬科董事會主席郁亮就在業績會上表示，“如果有時候凈負債率低一點，那是萬科為了等待機會。比如今年土地集中供應問題，對企業的資金實力要求來說有很大彈性。我們18%的凈負債率，也可能正是為了等待市場出現此類變化的機會。”

以合作開發起家并以此作為重要發展手段的祥生控股則認為，集中供地更有利于自身的發展。祥生控股集團執行董事兼副總裁韓波回答記者提問時表示，“集中供地政策有利于促進祥生這一類企業的發展，同時提升行業合作開發比例。”

“從頭部房企來看，在22城的土地市場競爭會更為激烈，尤其是核心優質地塊，必然出現新的‘地王’。” 宋紅衛告訴記者，如果站在中小房企的角度來看，所謂的拿地戰略就是要與品牌房企錯開競爭，即品牌房企的資金火力集中在22城的時候，競爭較弱的三四線城市可能為中小房企提供了短期拿地的時間窗口。

中小房企或轉戰三四線城市

多位業內人士表示，“雙集中”供地新規除了對“擊散”資金對于熱點區域的圍剿，更有可就此改變土地市場的格局。中小房企的土地爭奪戰，有可能從熱點一二線城市轉戰至三四線城市。

但事實上，三四線城市地價目前也已處于高位。易居研究院《百城住宅用地價格報告》顯示，今年1~2 月份，64個三四線城市居住用地價格為4128元/平方米，同比上漲34.4%，漲幅明顯大于一二線城市。

而從歷史數據看，三四線城市當前年初累計地價同比漲幅為最近36個月的最大值。報告同時提出，尤其是在“雙集中”供地新規下，一些二線城市拿地的不確定性或增加，此時房企從地價成本控制和拿地機會等角度出發，或會加快進入部分重點三四線城市，進而推高這些城市的地價。

從全國范圍內熱度較高的長三角來看，宋紅衛向《每日經濟新聞》記者指出，“雙集中”供地新規對于長三角的市場格局會有一定影響，部分縣級市土地市場將會升溫。

“目前長三角核心城市的集中供地政策陸續落地，也即將進入供地階段，這些城市勢必迎來拍地大戰，這將是頭部房企及地方房企的主戰場，中小房企原來布局的核心長三角二三線城市也因為前期市場熱度升溫而調控不斷加碼，直接導致利潤進一步擠壓。同時，拿地難度也在上升，部分房企會開始轉戰縣級市，尤其是核心城市周邊的縣級市，因此未來這些區域的土地市場熱度進一步上升。”宋紅衛說。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網