盤點房企2020年業績會“高頻詞”：增收未增利、降負債、窗口期、管理紅利……

剛剛過去的3月份是房企2020年年報的密集發布期。截至3月底，港股上市房企年報披露已告一段落，除極少數房企將投資者會或媒體會安排在4月舉行外，其他房企的業績會基本在年報公布后緊隨舉行。 《每日經濟新聞》記者梳理多家房企的2020年年度業績會發現，增收未增利、降負債、窗口期、分化、長期主義、管理紅利等，成為業績會上出現的高頻詞匯。業績會上，房企分析答卷審視過往，又需敏銳洞察行業趨勢，重新排兵布陣。而業績會上的這些高頻詞，也被看作是行業發展的風向標。 增收未增利態勢延續 去年疫情突至，對房地產行業產生了較大影響。不過一年過去，行業韌性復蘇，累計銷售額再創新高。國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%；全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%。 同時，各梯隊房企銷售業績門檻值均創歷史新高。億翰智庫數據顯示，2020年TOP10房企門檻值為2892億元，同比增長19%；TOP30房企門檻值為1306億元，同比漲幅達13%；TOP40房企門檻值破千億元，漲幅達12%。 圖片來源：中達證券 雖然2020年銷售額再創新高，但房地產行業增收未增利的態勢仍舊在延續。截至3月30日，申銀萬國行業分類已有35家房企發布2020年年報。同花順數據顯示，35家房企2020年營業總收入達10198.93億元，較2019年增長20.85%；凈利潤合計984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。 從凈利潤率來看，35家房企中有25家出現下降，占比達71.4%。拆分來看，毛利率下滑是利潤增速偏低主因，上市房企FY20平均毛利率同比下滑25.2%。 低毛利項目集中進入結算期，房企盈利能力有所下滑。中達證券認為，2020年上市房企平均毛利率同比下滑4.1個百分點至25.2%，主要由于低毛利項目集中進入結算期。 首先，房企在2016年下半年至2017年獲取的項目地價較高、后續限價趨嚴，導致對應項目利潤空間相對較窄。平均歸母凈利率下降2.6個百分點至10.4%，降幅小于毛利率下降幅度，主要系疫情期間線下售樓渠道受阻、房企運營管控取得成效，共同帶動SG&A費率有所下降。利潤率的下滑亦帶動了平均ROE的下降，2020年龍頭房企平均ROE下滑2.8個百分點至約17.1%。 對于增收未增利現象，房企管理層在業績會也有回應。華潤置地首席財務官郭世清在業績會上正面回應道，2020年華潤進行了計提減值準備，拉低項目結算的毛利率。毛利率下行是行業趨勢，高價拿地后遇到限價政策限制了利潤空間。預計2021年公司毛利率觸底反彈，約為25%。 窗口期與行業分化 房企業績會上，針對“三道紅線”融資新規、“雙集中”供地新規的提問成了必答題。而降負債、降檔也頻頻出現在房企業績會上。 依據“三道紅線”規定，如果三項指標均不達標，歸為“紅檔”，有息負債規模不得提升；兩項不達標，歸為“橙檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；一項不達標，歸屬“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；三項指標全部達標，歸為“綠檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。 華潤置地總裁李欣在業績會上表示，“這是一個難得的政策窗口和時間窗口。對于像華潤置地這種財務穩健、高質量發展的公司，是非常好的發展機遇，但不會因為市場短期的冷熱而做一些短期行為?！?保利置業董事總經理王健認為，在集中供地競爭比較激烈的情況下，將加強在公司招拍掛以外獲取土地的能力。市場也將會有更多、更好的收并購機會，會積極地關注。 中海地產行政總裁張智超表示，這些政策對于中國海外這樣財務穩健、經營穩健、資金充裕、注重精細化管理的企業而言是有利的。特別是“兩集中”供地新規，對聚焦一二線城市的企業更為關鍵?，F在公布試點“兩集中”供地新規的22個城市，中海地產有資金優勢，面臨的更多的機會。 正如龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉所言，未來房地產的發展是很難再依靠高的財務杠桿去做，更多要靠未來的能力杠桿去做。 雖然分化在行業內已有提及，但在密集新政之下，持續去杠桿要靠真本事，真金白銀充分競爭的分化，或將來的比預期的更快。 中國海外發展執行董事兼副總裁郭光輝表示，房地產下半場，“五大分化”將是重要特征。一是市場分化，一二線及強三線城市將是主戰場；二是企業分化；三是投資分化，財務穩健、資金優勢明顯的公司將能把握更多投資機會；四是管理分化，精細化、數字化、管理能力強的企業將在競爭中勝出；五是產品力分化，好產品、好服務永遠是贏得客戶的關鍵。 但對于不少負債較高的房企而言，目前降杠桿才是頭等大事，房企應清晰地認識到，對于房企融資側的收緊不是短期的事。未來3到5年，房企都會面臨這樣的狀態，整個融資側的收緊是一個長效的一個機制手段，對于房企來說，把資產負債狀況調整到符合國家要求是非常重要的。 值得一提的是，在業績會上，不少房企提出的2021年業績目標增長預期遠低于2020年的增幅，一定程度上意味著房企對今年市場發展的謹慎態度。 長期主義和管理紅利 在增收未增利態勢仍將延續的大環境下，房企在業績會上紛紛喊出長期主義、向管理要紅利的口號，精細化運營、管理成為未來重要增長渠道。 此前，“三道紅線”四檔管理，從銀行端將企業融資規模限制在0%~15%，“雙集中”供地新規則從城市等層面嚴控，標志著助力房地產行業躍進發展的金融紅利和土地紅利已經終結。行業難再像幾年前出現冒進的競爭者，梯隊固化也被業內人士認為將是未來行業的重要趨勢，向管理要紅利成為行業共識。 中國銀河證券發布研報認為，長效機制的不斷完善推進有利于行業平穩健康發展大環境的形成，行業集中度提升邏輯不斷得到強化，在行業邁入管理紅利時代的背景下，企業的經營管理能力顯的愈發重要。 碧桂園總裁莫斌在業績會上指出,“隨著土地紅利和金融紅利的逐漸消失,房企將進入管理紅利時期。誰的管理能力強,競爭力就越強，市場占有率就越大?！?萬科董事會主席郁亮在業績會上再次提到管理紅利。他認為，管理紅利時代對行業來說最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，這是一個明確、清晰的趨勢?；貧w實業屬性，意味著行業的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏。 實際上，去年郁亮就公開論證了管理紅利與制造業關系?！肮芾砑t利時代，靠真本事，比拼綜合方方面面的能力，每個方面都還不容有失。 而在管理紅利時代，可以看到眾多房企紛紛做出變革，如總部多中心合并、對區域進行合并和裁撤、新增風控中心、分拆物業上市等。 在提及不同業務分拆上市時，郁亮還提到了長期主義，他認為，不純粹考慮單個業務的問題，同時關注業務的長遠性，不會以短期資本市場熱點來決定業務的上市安排，但要以上述兩個條件作優先考量。 不過，也有業內人士認為，管理可以出效應、效率和效果，但管理能不能出紅利仍然存疑。 （鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）