5000萬撬動22億？一家投資公司掀起炒賣深圳回遷房巨浪

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

 

前有驚動七部門的深房理，現有“5000萬撬動22億房產”的投資公司，深圳樓市從來都不會令人失望。

“緊急通知！沙井住宅單價6.5萬/平?。ㄉ钲冢┪鞑孔詈蟛挥脫u號的住宅！”

4月28日前后開始，深圳中介圈流傳著這樣一條項目推介信息。此后兩三天時間里，項目單價一路跳漲，最高至8萬/平！一套130平方米左右的房子，在極短時間內火速漲價近300萬元！

隨即，一則關于“5000萬撬動22億房產”的新聞被送上熱搜。5月1日，住建局介入，全城“熱盤”又極速遭遇“鎖盤”。

這個項目背后可能的高傭金，是中介愿意地毯式搜索客戶的動力。而交易的另一端，是亟需回籠資金的投資公司，重金砸向全城中介，只為快速銷售半月前競得的項目。

由此，一種隱藏在深圳樓市的ABC單交易模式也走向公眾視野。在這一模式下，房東上家是A，炒房客是B，真實買方是C。

舉個例子，A手里有一套市場價500萬的房子，準備以450萬賣出。B支付一筆定金，簽了合同但拖著不網簽，然后迅速找到下家C，把房子以450萬賣給C。也即，B以一筆幾十萬的定金，撬動數百萬的房產。

有網友分析稱，競買人支付5000萬保證金，簽訂正式合同，即刻把房源投放市場，分拆出售，無縫對接，大約值22億元，幾個月時間賺七八個億。不過競買人并未如網友分析那樣肯花幾個月時間慢慢消化，而是短短兩三日內加價銷售，被質疑“炒房，空手套白狼”。

項目售樓處 每經記者 甄素靜 攝

 

3天跳漲近300萬？！

劉強是全程參與該項目宣傳的中介之一，其告訴《每日經濟新聞》記者，4月28日他們最早接到通知時獲悉這批房源包括住宅、公寓和辦公，住宅價格約6.5萬/平，公寓價格約3.5萬/平。

受訪者供圖

“有的中介為了獲客，最初對客戶宣傳單價為6萬/平。”熟悉深圳樓市的經紀人們，將最能吸引購房者關注的住宅挑出來做重點宣傳，全城鋪開，加持不搖號等概念，獲得了很好的市場效果。

“價格開始一路走高，兩天之內單價從6萬到7萬，后來喊價到8萬時，我就不再推給客戶了，以132平方米的房子來算，兩三天內漲價近300萬了，感覺不靠譜”，劉強說。

在政府新房限價規則之下，究竟是怎樣的房子短期內跳漲如此之高？

記者查閱深圳市聯交所公告獲悉，該批房源是深圳市沙井沙一股份合作公司（下稱沙一股份）回遷房源。

4月15日，沙一公司通過聯交所發布權益轉讓公告，京基御景瓏庭項目享有的回遷物業共389套，建筑面積共計32573.79平方米。其中，住宅物業共計144套，建筑面積合計17055.79平方米；辦公物業162套，建筑面積合計10220.98平方米；公寓物業共計83套，建筑面積合計5297.02平方米，轉讓裝修狀態為毛坯。

來源：深圳聯交所

記者查詢啟信寶獲悉，轉讓方沙一公司的法定代表人為陳永耀，隸屬沙井沙一集團，由沙井沙一集體資產管理委員會集體股及陳才興等村民合作股共同持有。

4月16日，深圳市云數空間科技有限公司（下稱云數空間）以5000萬元保證金，在聯交所公開競得京基御景瓏庭項目沙一股份公司的回遷物業權益，最終成交價14.8億元。

4月28日，聯交所公告稱交易雙方已簽署交易合同，云數空間分別應在協議生效至日15日內、6個月內、9個月內向沙一股份支付總價款30%、30%、40%的款項。沙一股份表示，4月29日云數空間在沙井麒麟山景酒店私自對外進行宣傳和銷售。

此后，沙一股份表示，雖然云數空間獲得了該回遷物業權益，但并未確定物業處理細節，且在其未收到約定的第一期中標價30%款項的情況下，就私自對外進行項目宣傳和銷售。

也就是說，在雙方簽署合同之后，云數空間便立馬開始推售，此后，就出現了文中開頭所說的，中介全城推介，價格暴力拉升，最終被網友投訴的現象。

針對這一現象，官方也很快出手，5月1日，據《寶安日報》報道，針對網民針反映沙井京基御景瓏庭回遷物業涉嫌違規炒作銷售的情況，寶安區住建局發布風險提示并采取約談、鎖盤、進一步調查等系列舉措。

現場張貼的官方預警提示 每經記者 甄素靜 攝

 

“全深圳中介都給他們白打廣告了”

劉強告訴記者：“我們片區負責人也被叫去談話了，然后通知讓我們把朋友圈都刪掉”。

而位于南山區的中介陳歡在聊起該項目時，忿忿不平地說“騙中介唄，不給中介賣，就是噱頭。開盤之前說給中介賣，開盤都不讓中介帶客戶，沒開盤前說給代理，中介現在沒房，全深圳中介都給他們白打廣告了。”

對于陳歡提的“白嫖”，劉強說“見怪不怪了，之前我們代理了深圳本地某知名開發商的項目，晚上6點接到的通知可以代理，第二天下午我們帶客戶去看房，就說已經沒有房源了，就是利用我們的朋友圈，‘白嫖’了一把宣傳。”

“本來就是紅本，需要名額，不需要搖號，先得問一下還有沒有貨”，春華也是早期推介該批房源的中介之一，五一之后也并未停止推介該批房源。至于購房方式和流程，她告訴記者，可以貸款，就是首付很高，要付到70%，全款優先，并提示“看房可以專車接送”。

“沙井京基御景瓏庭有投資價值嗎？”收到中介推介后，方婷向懂的朋友打聽道，即便方婷對沙井的整體印象不佳，但西部熱點片區住宅不搖號，仍吸引了方婷的注意力，“近期有好幾波這樣的推盤了，就說是新盤，以更名的方式賣”。

在獲悉中介推介的房源為回遷房時，方婷疑慮更多：這批房源是商品房嗎？可以正常辦理房產證嗎？投資公司這種操作合規嗎?通過資產包形式不限售嗎?購房手續如何辦理？

帶著諸如方婷等購房者的疑惑，《每日經濟新聞》記者實地走訪了該項目并采訪了相關人員。

現場：入駐率不高 已不允許中介帶看

記者實地探訪獲悉，京基御景瓏庭是沙井沙一村舊改項目，占地面積34000平方米、建筑面積14.7萬平方米。2016年10月，沙井公司與京基地產簽訂土地出讓協議，將沙井沙一村凱嘉酒店后地塊城市更新單元交由京基地產用于住宅開發。

據深圳住建局信息，該項目在2019年12月底取得了預售證并開盤，備案房源位于1～7棟共659套，涵蓋商業、辦公、商務公寓、住宅。彼時，備案的住宅均價4.5萬/平，公寓均價3.9萬/平。

售樓處里設的各種中介辦公處 每經記者 甄素靜 攝

項目一期由7棟高層，1棟小高層環繞而成，距離11號地鐵站3公里，項目東面和南面為廠房，周邊有沙井新沙天虹、永輝超市、沙井人民醫院、京基百納等。

目前該項目入駐率并不高，社區內中高層部分房源仍被綠網圍擋，處在裝修狀態。商鋪的門上貼有“已售”或“19～227平方米臨街現鋪熱銷”等醒目標語，小區底層商鋪拉有“會展灣芯、70年產權、現房資產”紅色大橫幅，這也是該片區內新房或公寓的主打概念之一。

項目沿街商鋪 每經記者 甄素靜 攝

記者在售樓處獲悉，該項目的回遷住宅、公寓、寫字樓、商業共計418套，分散于項目所有樓棟，保障性住房位于6棟，項目規劃車位共752個，其中262個車位按照京基與沙一方面簽署的相關協議，需固定給予沙一股份公司及回遷戶使用。這也是該項目目前入駐率不高主要原因之一。

現場公示的商業平面圖 每經記者 甄素靜 攝

而針對這批傳遍全城的房源，京基地產回應稱，此次市場流傳在售住宅產品為村集體回遷物業，不屬于本司在售物業產品，關于回遷房資源不在本項目售樓處咨詢。同時寶安區住建局發布風險提示稱，這類回遷物業在具備銷售條件后，應以二手房形式出售，按照市住建局公布的二手房參考價掛牌，并執行購房人資格限定要求的政策。

京基地產針對此事發布的公告 每經記者 甄素靜 攝

“這段時間我們都不給中介進去看房了。”小區工作人員告訴記者，幾天前帶看的中介非常多，主要是門口的小面積公寓，還有大門左邊的高層房源。中介說的是住宅，但我們這邊登記的是寫字樓，具體要去問推介的中介。

“競買人太心急了！”

對于高調宣傳被叫停約談后，云數空間競得的交易是否有效？深圳回遷房大宗交易正常流程是怎樣的？

“它（云數空間）就是太心急了，因為首期款的支付時間還沒到，所以其實并沒有涉及違約”，一位接近交易的知情人士向記者透露，云數空間并沒有賣，只是做了宣傳，沒有收任何一家的錢。

“為何無效？這是他們公開、公正、公平在聯交所拿到的項目。”

“住建局正在調查，其實節點是這樣的，交完所有的交易價款之后，沙一股份才會配合做產證轉讓。就是說，云數空間沒有支付完14個億之前，沙一股份是不會把產證轉出去的。”

實際上，按照約定的交易流程，經轉讓方沙一股份書面許可后，競得人可在標的物業指定地點以競得人自己名義設立售樓處，但云數空間應以自己名義對外銷售標的物業，不得以沙一股份名義對外銷售，亦不得以沙一股份名義對外進行任何宣傳或簽署任何協議、文件。

官方對于舊改項目房屋買賣的風險提示 每經記者 甄素靜 攝

值得注意的是，按照協議約定，在支付轉讓價款后，云數空間有權要求項目轉讓方沙一股份，將標的物業當中住宅物業、辦公物業或商務公寓變更登記至其指定第三方名下。而沙一股份也僅負責與云數空間自行尋找的標的物業及其全部權益買家辦理過戶手續。

也就是說，云數空間在競得該權益后，不登記在其公司名下，可要求出讓方將房產證辦理在其他購房者名下，方婷等購房者通過投資公司購房后，轉讓方沙一股份將配合其辦理過戶手續。

“所以問題的癥結點就在于，何時才能辦理房產證”，陳歡告訴記者，有客戶也在關注其所在南山片區的回遷房，該社區已交房且回遷業主入駐多年，但仍未能辦下來產證，因此他并不推薦客戶去購買回遷物業。

市場上類似這樣的大宗交易是否常見？上述知情人士表示，會有一些，都有相關批復，屬于正常的交易。

來源：深圳聯交所

聯合所官網顯示，沙井街道灣景商務中心范圍內回遷公寓及辦公物業轉讓正在進行中。此次轉讓方為深圳市沙井蠔四股份合作公司，轉讓物業為其擁有的芙蓉工業區城市更新項目范圍內回遷物業，包括商務公寓物業，約30平方米/套，共計106套，建筑面積合計3264.55平方米，辦公產品221套，建筑面積合計13,092.54平方米，總評估價約5.48億元。

轉手進賬幾十萬的ABC單

有業內人士分析，此次涉及房源多、高調的全城推介，且事情發生在深圳嚴控房價的敏感時期，是該項目引起市場監管的主要原因。

“就是赤裸裸的炒房，大型ABC單翻車現場，B的幕后老板實際人關聯關系，也是值得官方深究的重點之一”，針對投資公司的全城推介行為，廣東華商律師事務所律師周爭鋒在接受記者采訪時表示。

事實上，ABC單在地產行業存在已久，是指A為實際房產出售人，B通過尋找“偽買家”與賣家談交易，付少量定金鎖住房產，通過補充協議、特殊條款將房產加價轉賣他人C，炒高房價從中牟利。也有業主向媒體控訴，因為合同中多“過戶時甲方同意乙方將本套房屋坐在第三方名下，甲方配合過戶事宜”一行字，賣房款就少了幾十萬。

據佛山樓市發布此前收到的網友爆料稱，從去年年底起，就有一波炒房團在佛山出沒，ABC單盯上千燈湖，鎖定低價房源，一買一賣轉手就能賺差價50萬+。

而深圳此次事件，寶安區住建局已會同沙井街道對沙一股份和云數空間進行約談警示，督促立即停止違規銷售行為，并向市住建局申請“鎖盤”，不得辦理網簽手續；針對網民反映的有關違規銷售行為，進一步調查取證，并將依法依規處理。

區住建局對世華地產和中原地產也進行了約談警示，兩家中介均表示不會接受該公司的代理委托。

對于事件后續進展，《每日經濟新聞》記者將持續關注。

（文中受訪者為化名）

記者：甄素靜

編輯：陳夢妤

視頻編輯：朱星運

視覺：鄒利

排版：陳夢妤 馬原

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