每日經濟新聞 2022-01-13 19:46:50
◎2021年深圳樓市同全國市場一樣，高開低走。不過即便在這樣的市場環境下，從流量銷售業績這一指標來看，深圳TOP20房企仍有較大提升，同比增漲22.1%，流量銷售額超百億元的房企增至8家。在土地市，央企國企表現積極，拿走了七成地塊。而在城市更新領域，民營房企的表現再更為活躍。
每經記者 甄素靜 每經編輯 魏文藝
作為粵港澳大灣區的核心引擎城市，深圳在房企業務版圖中的戰略地位毋庸置疑。
對于深圳樓市而言，剛剛過去的2021年是極其不平凡的一年。集中供地新政實施、三道紅線監管全面執行，疊加深圳年初發布的二手房成交參考價格及貸款政策等調控，使得具有全國風向標意義的深圳樓市亦未能走出獨立行情。
那么，在市場深度盤整期的2021年，深圳房企銷售是進是退？江湖座次是否發生變化？房企拓展力又如何？主流房企2022年在深圳市場將如何布局？
圖片來源：攝圖網-500712761
2021年深圳樓市同全國市場一樣，高開低走。
上半年，無論是在銷售還是拿地方面，房企都表現比較活躍。不過進入下半年，之前被追捧的網紅盤也不香了，核心區域新盤開盤也不乏遇冷滯銷現象。去年深圳共有126個住宅項目開盤，其中開盤即售罄的僅39次。
不過即便在這樣的市場環境下，從流量銷售業績這一指標來看，深圳TOP20房企仍有較大提升，同比上漲22.1%，流量銷售額超百億元的房企增至8個。
而從更能反應房企實力的權益銷售方面，房企排名變化不大。權益銷售金額，也稱為是歸屬于公司股東權益的銷售金額，簡稱權益金額，是公司按照出資比例計算的銷售金額，可以說是房企實打實的銷售金額。
據克而瑞數據，2021年度，深圳權益銷售金額榜與面積榜中，除中國恒大、信城地產、深圳新世界三家企業為新上榜，個別企業名次升降不超過2位，市場格局相對穩定。
2021年深圳房企權益銷售額TOP20
數據來源：克而瑞
2021年深圳TOP20房企累計權益銷售額為2128.62億元、銷售面積316.79萬平方米，入榜門檻分別為61.57億元、8.68萬平方米。權益銷售額的雙榜冠亞軍不變，分別為華潤置地和萬科地產。深鐵置業、華僑城、京基集團排名均小幅上升一位，分別為第三、第六和第八。
其中，華潤置地貢獻額分別為332.43億元、48.07萬平方米；萬科的貢獻額分別為222.41億元、30.21萬平方米。不僅如此，據克而瑞數據，華潤置地2021年度在深圳房企的流量、操盤、權益銷售金額榜及面積榜上均排在第一位。
從單一住宅項目來看，華潤置地僅靠華潤城這一項目就實現銷售金額198億元，位于住宅項目排行榜榜首；龍光集團的前海天境花園銷售金額為116億元，排在第二位。華潤城和前海天境花園也是深圳2021年銷售過百億元的兩個項目。
數據來源：克而瑞
海岸集團的萬豐海岸城項目銷售金額為95億元，位居住宅項目銷售金額榜第三位，同時以16.56萬平方米拿下銷售面積榜冠軍。深鐵置業、星河地產的深鐵懿府、星河天地分別以超過80億元的銷售額，位居榜單第四五位。
“2021年是深圳新房供應的大年，全年新房的供應量約有6.2萬套，比2020年增加12.8%；銷售量約5.5萬套，比2020年增加15.5%，供需兩旺。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹向《每日經濟新聞》記者分析認為，受二手房市場影響，深圳新房市場的去化率出現了從年初高位回落的態勢，認購人數減少，“日光盤”鮮有出現，網紅區域也遭受冷遇，新房市場出現嚴重的分化情況。
“2022年頭部房企整體的業績預期將更為謹慎，但預計全年仍會有部分房企面臨負增長困境。”克而瑞認為，在當前行業盤整期，讓房子回歸居住屬性，打磨與升級更多的產品細節，這應是企業的關注重點。
2021年，深圳共出讓涉宅土地39宗，出讓面積高達155萬平方米，放量供應對于亟需補充土儲、特別是對于首進深圳的外地房企是難得的機會。
其中，有3家外來房企通過公開招拍掛市場新進深圳。9月28日，鄭州美盛以上限價80500萬元+自持5000平方米租賃住房面積競得龍崗區龍崗街道龍坪路與龍鳳路交叉口G10101-0329地塊，成交樓面價11926元/平方米。
5月13日，武漢交投聯合中國鐵建首入深圳，以底價21.61億元競得深汕特別合作區赤石鎮北部康養組團2宗相鄰宅地，成交樓面均價5718元/平方米。
相較以往，近兩年絕對是深圳公開市場涉宅地塊的供應大年，出讓面積幾乎是2019年之前的3倍，大量供應也不斷刷新房企拿地金額榜單。據好地研究院統計，2021年在深圳拿地權益金額超過百億的企業有兩家，分別為深圳地鐵和中海地產。
2021年深圳房企拿地榜TOP10
數據來源：好地研究院
其中，深圳地鐵以241.8億元、158.6萬平方米榮獲拿地金額、面積排行榜雙料冠軍。而排在第二位的中海地產，還以404億元奪得2021年大灣區拿地金額冠軍。
進入到權益拿地金額排名前十的房企還有龍光、保利置業、深業集團、人才安居集團、天健集團和鴻榮源、佳兆業、深特發。從拿地宗數來看，央國企拿下超七成涉宅地。
進入2021年下半年，全國不少城市的土地市場遇冷，而深圳的土地市場則平穩收官。究其原因，第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿表示，深圳的土地供應中含有較大比例的商業用地規劃，難以做到快周轉，在目前行業普遍流動性趨緊的大環境下，房企特別是上市房企報名積極性不高。而國央企的積極參與也避免了一些土地流拍，在穩定市場預期方面，彰顯了國央企的責任和壓艙石作用。
值得一提的是，登上2021年度深圳拿地金額TOP10榜單中的鴻榮源，近年來鮮有在公開市場上舉牌拿地，此前主要以城市更新房企獲得土儲，早早布局舊改項目，也使得其有“關外地產王”之稱。2021年，鴻榮源還憑借著其位于龍華區的大型舊改項目壹城中心銷售，登上了深圳住宅項目銷售金額TOP10。
2020年之前，深圳通過招牌掛年均供應的涉宅地塊約10宗左右，房企從公開市場可獲得土地資源的機會較少，且競爭極為激烈。因此，城市更新項目就成為房企拓展土儲的重要手段。
城市更新方面深圳有其典型的城市特征，民企更為活躍，深耕本地的區域房企更有優勢。但在銷售額方面，國央企位居榜首，亦是不斷刷新榜單記錄，梯隊效應明顯。
據克而瑞統計，2021年城市更新房企流量銷售榜單中，位居第一梯隊的華潤置地和萬科地產均超過200億元；招商蛇口、佳兆業和星河地產位于第二梯隊，銷售金額超百億元，位居第三梯隊的海岸集團、卓越集團、鴻榮源、勤誠達和恒豐地產，銷售額均超過80億元。
值得注意的是，恒豐地產、海岸集團等企業深耕深圳，具有區域房企的典型特征，幾乎不在招拍掛市場拿地，其土儲主要通過以城市更新的方式獲取。
不過從近期市場反饋來看，海岸集團、恒豐地產等企業雖然銷售額不錯，但同時也身陷質量風波。顯然，本土房企在規模高歌猛進的同時，仍需找到運營能力、產品塑造能力和品牌號召力間的有效平衡。
2021年深圳城市更新房企流量銷售榜TOP10
數據來源：克而瑞
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封面圖片來源：攝圖網-500712761
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