樓市能否“小陽春”?布局∣ 調整架構、補充貨值、試水并購債……房企能否迎來“金三銀四”？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

春節以來，全國多地紛紛出臺“穩樓市”政策，從“購房補貼”“調整首付比例”“降低利率”等多方面激發購房需求。

與此同時，在“因城施策”的政策指引下，近期多地商業銀行適時調整細則，房地產信貸環境迎邊際寬松。貝殼研究院認為，在政策、金融、營銷舉措多方面的促進下，多數城市將在3、4月出現新房銷售回溫的勢頭。

事實上，進入2022年以來，作為樓市主角的房企就紛紛行動起來。尤其是春節以來，部分房企已通過調整組織架構和高管崗位、加大融資力度等方式提前布局，以期在今年的“金三銀四”有所收獲。

“向管理要紅利”

隨著房地產“黑鐵時代”的到來，行業進入縮表出清階段，越來越多的房企開始優化組織結構，進行精細化管理。開年以來，先后有中梁、世茂、融創、建發、祥生等房企宣布進行組織架構調整，在內部管理上精簡層級。

“近期房企的組織架構調整可被細分為兩個方向。”中指研究院分析認為，一是以輕總部、調區域為特征的組織結構優化，打造高效組織；二是以業務優化為核心的組織架構調整，支持重點業務發展，提升管理效能。

以建業集團為例，春節剛過便宣布將“集團—業務集團—大區—城市公司—項目公司”五級管理模式調整為“集團—城市公司/專業公司—項目公司”三級管理，并將建業集團總部和建業地產、中原建業、建業新生活、筑友智造科技4個上市公司的總部，合并為一個新的集團總部；同時，將公司業務線重新梳理，將合并后的集團總部設置9個業務中心，4個上市公司可通過共享中心的形式降低成本。

這也意味著，建業集團將撤銷所有大區層級，設立新的城市公司和專業公司，由集團直接管理，而調整后的城市公司則直接對項目公司實施管理。通過調整，建業集團希望實現總部人員精簡、區域做實做強的目標。

在建業集團董事長胡葆森看來，5個總部加起來有1000多人，但可能有超三分之一的人在干同樣的工作。此前實行五級管理架構，機構臃腫、效率低下的現象也越來越嚴重，隨著房地產盈利空間不斷降低，上述架構與人員設置必須順勢而變。“建業集團也已走到‘刀刃向內’、向管理要紅利的關口。”

融創中國也在今年開年對組織架構進行了調整，由七大區域調為九大區域。對于2021年業績表現亮眼的西安、太原等西北城市專門設立西北區域，由西安公司原總經理朱祖星擔任區域總裁；并將過去積淀了大量文旅資產、土儲最多的西南區域拆分為成渝和云貴兩個區域，將西南區域的原總裁商羽調回集團負責投資業務，由上海區域集團副總裁兼上海城市總經理鄭甫接管成渝區域。

對此，融創中國方面表示，公司為順應行業和外部市場環境變化，更好支持下階段“聚焦深耕核心城市、控制規模、提高綜合經營競爭能力”的發展目標，安排此次架構調整。調整后的組織架構，更有利于減小管理跨度、減少管理層級、提高管理效率，提高綜合經營管理能力。

此外，世茂集團將集團職能部門和區域職能部門由11個調整為7個；祥生控股則將原有的7大中心、3大執行部門及多個二級部門調整為董辦、營銷、金融等9大部門。

“業內對于行業下行已有共識，地產行業增長放緩后逐漸趨于穩定。伴隨著這一輪組織架構調整，整個行業的人員和格局也將得到洗牌。這個過程是不可逆轉的。”某頭部房企西南區域投拓總向《每日經濟新聞》表示，今年依然會有很多公司要減少拿地投資，隨著其所在城市或區域已有項目開發、銷售完畢，項目團隊自然也就散了。

央企國企積極拿地

與此同時，部分房企也加大貨值儲備，開始積極拿地。

2月16-17日，北京率先打響了2022年集中供地“第一槍”，本輪供地18宗地塊，成交17宗，其中底價成交8宗，以最高報價成交3宗，現場競價成交6宗。相較于去年第三次集中供地高達17%的拍率達，此次北京集中供地僅有1宗地塊流拍。

此外，截至目前，包活福州、合肥、長沙、廈門、上海在內的等多個城市發布了2022年首批集中供地方案。

對于年后土地市場的逐步回暖，中指研究院企業事業部研究主管彭澧麗表示，年初獲得的地塊有望成為本年內的銷售儲備貨值，因此本次土地出讓結果好于市場預期。

作為北京今年首批集中供地的最大贏家，綠城中國共參與了7宗地塊競爭，最終獲得3宗住宅用地，總成交金額98.4億元。從克而瑞的統計數據來看，今年1-2月綠城中國累計新增土地貨值391.5億元，位居行業首位。

2022年1-2月房企新增土地貨值TOP10 數據來源：克而瑞

華潤置地則以232.2億元的新增土地貨值排在第二位。進入2022年，華潤置地先是在寧波集中供地中拿下3宗地塊，后在北京集中供地中以“57.12億元+6%政府持有產權比例”競得豐臺紀家廟地塊，并以22.82億元摘得北京石景山首鋼園地塊。

再看深耕杭州的濱江集團，日前其披露的投資者關系活動記錄表顯示，2022年以來公司通過招拍掛方式新增5個項目。其中，寧波1個，杭州4個，土地面積合計17.85萬平方米。濱江集團也以150.2億元新增土地貨值排在4位。

不過需要注意的是，目前央企國企在土地市場上仍占據主流。據中指研究院數據顯示，2月50家代表房企拿地總額同比下降67%。但從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力，在數量上占據絕對優勢。

華潤、保利、建發產等央企國企拿地積極，與其資金狀況相對較好有直接關系。而相比之下，民營企業依舊困于資金壓力，今年以來只有較少企業參與拿地。

對于2022年全年的土地市場，克而瑞分析認為，今年投資仍將呈現出“強者恒強”的格局，企業拿地積極性將繼續分化，財務穩健、資金充沛的企業仍是土地市場生力軍，發展優勢將進一步擴大。

地產并購融資加速落地

事實上，近段時間以來，中高信用房企合理正常的融資需求也正在逐步得到了滿足與回應，

3月1日，碧桂園發布公告稱，其全資附屬公司碧桂園地產發行本金金額為50億元的中期票據已獲準注冊。這是碧桂園首次于中國銀行間市場交易商協會注冊中期票據。

而在此前，美的置業一筆15億元的2022年度第一期中期票據也于2月25日簿記成功，發行利率為4.50%，期限4年。

另外值得注意的是，隨著銀行和金融機構采取多重方式支持房地產企業合理并購融資需求，房企參與收并購的積極性也在逐步提升。

中指院報告顯示，近期包括興業銀行、浦發銀行、廣發銀行、平安銀行、上海銀行等紛紛宣布為房企收并購提供融資額度，合計金額超過600億元。與此同時，招商蛇口、華潤置地、建發地產等房企先后發行并購主題債券。截至2月末，房企發行并購債融資38.2億元，銀行提供并購貸款融資額度480億元、發行并購債50億元，計劃發行100億元。

如2月17日興業銀行公告稱，根據市場需求和業務發展需要，計劃發行不低于100億元的房地產并購主題債券。2月24日，上海銀行公告稱計劃于近期啟動金融債券發行事宜，并發行30億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

在銀行持續發力的背景下，多家房企也先后試水并購債，發行并購相關票據，如招商蛇口、建發集團、華潤置地、華潤萬象生活、大悅城、五礦地產等均發布了相應的并購貸融資計劃。其中，央企國企占據絕對優勢。

具體來看，1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據（并購）30億元完成注冊，首期發行25.8億元，其中12.9億元用于償還一筆因收購舊改項目產生的貸款，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目，這也是2022年首筆成功發行的行業內并購類票據。

廈門地方國企建發也在2月17日發布公告稱，擬發行2022年度第二期中期票據（并購），基礎發行金額為8億元，上限15.3億元，建發擬安排4.6億元用于并購2個標的項目公司股權，10.7億元用于項目建設。

此外，還有部分房企則選擇了直接和銀行合作，啟動房地產項目并購融資支持計劃。招商銀行于1月分別授予華潤置地 200 億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業務；2月招商銀行又授予了大悅城控股 100億元并購融資額度用于并購業務；同樣在2月，瑞安房地產也與上海浦東發展銀行簽署了房地產并購融資及ESG可持續發展融資100億元合作備忘錄。

一位不愿具名的業內人士向《每日經濟新聞》記者坦言，優質房企特別是有著國資背景的房企對于收并購有天然的優勢，“未來或將有更多優質房地產企業發行并購票據，用于房地產項目的兼并收購，而優質房企的收并購也有對行業整體的平穩健康發展產生積極影響。”

申港證券在研報中也指出，在政策的鼓勵下，隨著房地產并購融資加速落地，在有望幫助房企加速風險出清的同時，銀行資產質量將得到提升。

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封面圖片來源：攝圖網-