每日經濟新聞 2022-03-30 20:06:19
◎福州五城區商品住宅去化周期達近20個月，市場供大于求的態勢依然明顯。在此背景下，適度放松限購有利于市場供求平衡，更有利于緩解供給的結構性壓力。
每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
繼哈爾濱、鄭州之后，又一省會城市對樓市調控政策有實質性放松。
今日（3月30日），《每日經濟新聞》記者從福州多家中介機構及地產人士處了解到，福州開始對限購政策“松綁”：即日起針對非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。也就是說，外地人不需要落戶就可以在福州買房。
對此，記者第一時間咨詢了福州市房管局，相關工作人員表示，“情況屬實，限購放松是從這幾天開始的。”
事實上，福州并不是今年第一個放開限購的省會城市。今年3月1日，鄭州發文明確，已有兩套房的家庭可以再買第三套房，被外界視為變相放松限購。在此之前，哈爾濱出臺的房地產新政則明確放開限售，也成為第一家正式放開限售的省會城市。
福州城市建筑 圖片來源：視覺中國-VCG211308787791
具體來看，針對非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。此外，長樂戶籍也屬于福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區購買兩套住宅。
而此前福州的限購政策規定，外地戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，需提供2年內在五城區累計滿12個月的醫社保證明或個人所得稅。
某頭部房企福建區域營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者，此次放松限購并非全面取消限購，只能說是簡化其中環節，畢竟自從全面放開落戶政策后，外地人在福州買房基本沒有任何障礙，所以新政對市場影響不會太大。
“區別在于，原先福州實行的是零門檻落戶，只要在福州工作就能落戶。而此次無非是簡化了這道落戶程序，可以新增這一波客群，比如有些農村戶口不想來福州來落戶的人。”上述營銷負責人表示，要想這批人來福州買房，最終還是要看房價和市場的接受度，即房子是否值得買。畢竟受疫情等因素影響，市場整體購買力出現明顯下降。
“此次限購松綁的操作，主要目的在于給福州五城區去庫存，讓企業能盡快回籠資金，讓市場活躍起來。”克而瑞福州區域研究負責人張暑嬌表示，現在只是第一步，下一步預計首付款比例也會進一步放開。
事實上，此前福州已下調了住房公積金貸款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調整為40%；首次申請使用住房公積金貸款的，首付款比例為30%
自去年以來，不少房企因現金流緊張導致債務違約甚至“爆雷”現象，在一定程度上加劇了購房者的觀望情緒。
“去年下半年開始，金融利率不斷收緊，在貸款層面上對購房者不是很友好，雖然現在雖然有一定放松，但購房者依然選擇持續觀望。”上述營銷負責人告訴記者，福州五城區商品住宅去化周期達近20個月，市場供大于求的態勢依然明顯。“在此背景下，適度放松限購有利于市場供求平衡，更有利于緩解供給的結構性壓力。”
克而瑞數據顯示，截至2021年12月底，福州五區商品住宅廣義存量約585.42萬平方米，其中帝封江、三江口、北區等板塊存量均超80萬平方米，庫存高企。
據國家統計局數據，去年4月份至11月，福州新房價格持續下跌，自去年12月以來開始回升，不過今年2月的新房價格較1月又出現小幅下滑。
福州的新房市場自去年下半年以來持續探底，不少樓盤項目也推出一些打折促銷，或通過加大分銷點數的方式來以價換量。該營銷負責人表示，“大部分樓盤主要靠分銷，而現在新盤比較多，有的營銷點數已經高到10%，但不敢降價，只是以特價房或工抵房的方式來促銷。”
“購房者總想再等等，或許價格會更低。”上述營銷負責人介紹，去年以來福州幾乎一半的項目要靠渠道來去化。而且分銷傭金很高，一套100萬元房子，要給10萬元傭金，分銷平臺可能會收走一部分，但很大一部分是返還給客戶的。
“但如果分銷平臺不這樣操作，就無法吸引客戶。一些離福州主城區較遠的項目，如瑯岐、馬尾、桂湖等區域，靠高傭金幫助去化的現象很普遍。其他類似于福州蒼山城南版塊，因為競爭激烈，分銷點數有的高達5個點，一般也在3個點左右。”
當然，福州也有個別地處中心城區的熱門板塊，因為新房供應少且需求量旺盛，新房銷售相對樂觀。也造成了福州樓市的兩極分化現象明顯：外圍市場冷，利用高分銷去刺激銷售；而主城區地段好的項目，去化相對較好。
目前，福州市下轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個縣及福清市。
嘉論市場研究中心統計顯示，近六周福州五區商品房住宅成交量變化不大，均在2600套以上；成交價格也變化不大，上周的成交均價為25841元/平方米。
近八周福州五區新房量價走勢 來源：嘉論市場研究中心
在張暑嬌看來，當下的福州市場還處于冰凍待解封狀態，尤其是土地市場依舊冷清。
3月16日，福州今年首輪集中土拍結束，17宗用地現場取消出讓3宗，流拍2宗，8宗低價成交，僅4幅溢價出讓。盡管國企托底占比進一步提升，在本次土拍中拿地占比高達70%，但并沒有扭轉土地市場的頹勢。
就溢價率來看，福州今年首批集中土拍溢價率僅4.42%，雖然兩幅地塊撤牌流拍，但從實際情況來看，起拍價175.08億元，實際成交價僅77億元，相比去年的第三批次集中土拍縮水約47%。
“雖然自去年9月份以來房地產行業信貸端有所改善，但在地方政府加強預售資金監管、市場周期性調整，致去化速度放緩等因素疊加影響下，房企現金流壓力仍然較大，民營房企拿地積極性并未有顯著提升，現金流的持續承壓，民企的投資力度持續降低已經是不爭的事實。”
張暑嬌表示，土地市場能否回暖，還是要看金融端，能否向以往一樣將資金引入房企。春節后高層就連續表態要把房地產引導到平穩階段，并給房企紓困。但目前來看，涉險房企的資金問題并未得到真正解決。
“福州今年的商品房用地們基本沒有民企參與。”張暑嬌告訴《每日經濟新聞》記者，民營房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是銷聲匿跡，偶爾在租賃住房和安置房用地上才有民營房企的身影。
上述營銷負責人告訴記者，福州在土拍在價格上也沒有讓步，尤其是純商品房地價和以前相比還有所增加，雖然有15%的溢價規定，但起拍價留給房企的利潤空間已經很小了。“如福州東二環兩宗非常優質的地塊，起拍樓面價接近每平米3萬元，雖然政府放開銷售指導價，但目前市場看，是很難賣到這個價格，所以很多企業在首輪就會取消跟蹤。”
58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示，未來限購放松的城市會增多。從全國調控放松的節奏來看，一二線熱點城市步子普遍偏小偏慢也更謹慎，而三四線城市以及部分高庫存的二線城市則步子更大。放松限購本身就屬于放松力度偏大的政策類型，也是拉動市場改善需求以及部分外來人群首置需求的重要政策。這類政策一旦出臺，就說明市場壓力已經偏大，市場信心建立的內在訴求已經偏強。
不過，張暑嬌表示，近期市場仍然存在買賣雙方的博弈行為，但受到外部大環境和內部市場走勢等因素影響，購房者的觀望情緒還將持續加重。“預計接下來樓盤以價換量現象還將進一步向福州中心板塊蔓延。”
（每經房產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：視覺中國--VCG211308787791
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