每日經濟新聞 2022-07-28 18:35:52
◎“6月石家莊新房市場成交量同比跌幅仍較大,但量價環比上升,新房市場在政策底的情況下已逐漸趨穩,下半年市場預計將回穩,市場預期緩慢恢復。”
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
2019年,王旭(化名)以近200萬元的價格在石家莊二環內買下了一套房,“當時已經感覺不會再降價了,但被現實狠狠打‘臉’,這兩年房價降得更多了。”
國家統計局數據顯示,自去年10月份開始,石家莊新房銷售價格指數連續環比下降4個月,至今年2月份企穩,今年3月份與4月份分別環比上漲0.3%和0.2%,在今年5、6月份環比又分別下降了0.3%、0.2%。整體來看,相比兩年前,石家莊新房價格指數同比下降6.5%,比5年前降低了2.4%。
諸葛找房數據也顯示,今年2月份,石家莊新房成交價格還有所上漲,達到上半年最高點即15866元/平方米;此后至5月份整體呈下降趨勢,其中4月份為今年上半年最低點即12540元/平方米;6月份雖略有回升,但也不及3月份價格水平,較去年同期也下降3.11%。
“去年四季度以來,石家莊新房價格表現較為低迷。”中指研究院石家莊公司副總經理劉愛芹7月27日在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示,6月石家莊新房市場成交量同比跌幅仍較大,但量價環比上升,新房市場在政策底的情況下已逐漸趨穩,下半年市場預計將回穩,市場預期緩慢恢復。
石家莊城市建筑 圖片來源:攝圖網-501418508
王旭是石家莊鏈家一門店經紀人,2019年,當時已經有著兩年從業經歷的他,選擇在二環內購入了自己的第一套房。
“當時石家莊新房平均價格相比2017年最高時的17000元/平米均價,下降了2000-3000元/平米。”7月27日,王旭通過微信告訴《每日經濟新聞》記者,自己當時買的房子算是石家莊市內位置較好的,最高時價格能達到20000多元/平方米。“但當時在疊加了開發商優惠和我們平臺的優惠后,算下來就18000元/平米左右。”
公開信息顯示,受當時全國樓市整體火熱影響,石家莊房價在2016年開始快速啟動,年初市區二環內項目均價還只有7000-8000元/平方米,但到了2017年1月,石家莊新房均價就翻了一番,達到15000元/平方米,甚至部分高端項目賣到了25000-30000元/平方米。
為遏制迅速上漲的房價,石家莊在2017年3月17日第一次出臺了樓市調控政策,要求非本市戶籍居民家庭限購一套住房,且需要提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。
但限購政策卻未能讓市場降溫,石家莊房價繼續攀升。2017年9月23日,石家莊再次出臺了更為嚴格的樓市政策,規定非本市戶籍居民家庭限購一套住房,須提供近3年內連續繳納24個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明;所有新購的住房(含新建商品住房和二手房)5年內不得上市交易。
嚴格的限購和限售政策快速冰凍了石家莊樓市。58安居客數據顯示,2017年10月,石家莊新房均價達到17734元/平方米的歷史最高點,隨后便開啟持續下跌模式:2018年均價在16000元/平方米左右震蕩下跌,2019年在15700元/平方米左右徘徊,2020年穩定在了15300元/平方米左右,2021年降至13344元/平方米。最新數據顯示,截至今年6月,石家莊新房均價為13408元/平方米。
“當時決定入手,就是考慮到已經降了兩年了,石家莊房價應該也不會再有什么下降了。”王旭告訴記者,但沒想到的是這兩年房價還能降這么多,“如果你是購買首套房或者改善型需求,現階段買房是很合適的。”
在王旭看來,現在石家莊房價比較友好,作為一個省會城市,對比周邊其他城市房價來說,其實也并不算高,“目前包括衡水、邢臺、邯鄲、保定這些城市均價也接近一萬了,而且現在很多項目都有優惠,算下來會劃算很多。”不過他也表示,“如果是投資,在如今大環境不確定性的情況下,建議還是謹慎入手。”
“石家莊作為省會城市優勢明顯,第一擁有眾多人口,第二城市基礎設施的持續建設也為房地產市場發展注入活力。但在疫情因素以及政策輪動的疊加影響下,房市整體波動幅度較大。”劉愛芹表示,根據中指百城價格指數數據,去年四季度以來,石家莊新房價格表現較為低迷,與2021年10月相比,新房價格下跌0.11%。
事實上,今年以來石家莊新房市場繼續承壓。
諸葛找房數據顯示,今年1-6月,石家莊新房成交套數分別為1778套、1176套、1655套、2112套、2154套和2898套;成交面積分別為20.03萬平方米、13.63萬平方米、19.21萬平方米、24.49萬平方米、25.19萬平方米和34.3萬平方米。從各月數據來看,今年上半年石家莊僅1月份新房成交面積較去年上升超350%,其余各月成交面積均同比去年下滑比例均超過40%,3月份更是下滑超過六成。
“5、6月成交量有所上漲,主要還是受4月底石家莊新政的刺激影響。”王旭告訴記者, 不過這波行情并未能持續多久,6月底差不多就有些后勁不足了。“此外,近期石家莊新房市場成交呈現上升趨勢,與多項目降價促銷不無關系。”
數據來源:諸葛找房
據王旭介紹,今年以來石家莊多個項目以清盤、清退房源等名義給予價格優惠,有項目對首次到訪的客戶即給予接近備案價格85折的優惠。
“項目現在主推洋房,在原總價基礎上最高一次性能優惠45萬元,同時還享受其他戶型同樣的兩個99折優惠。”7月27日,《每日經濟新聞》記者以購房者身份撥通了位于石家莊北二環內某在售樓盤熱線,該項目置業顧問表示,項目當前主推88-141平方米的套二、套三戶型,部分特價房源優惠后的單價在9800元/平方米。
此外,記者還了解到,包括中冶德賢御府、龍湖天奕、正定熙湖三期等多個樓盤項目目前均有不同程度的優惠措施。
“受市場環境影響,基本上每個項目都有一定程度的優惠,價格比較合適,加上房貸利率也比較低,近期確實是購房的好時機。”在采訪中,多位石家莊當地經紀人和樓盤置業顧問均如是告訴記者。
諸葛找房數據顯示,今年2月份,石家莊新房成交價格還有所上漲,達到上半年最高點即15866元/平方米,此后至5月份整體呈下降趨勢,其中4月份為今年上半年最低點即12540元/平方米,6月份雖略有回升,但也不及3月份價格水平,較去年同期也下降3.11%。
“其實在政策之后,雖然市場還是在降價,但降價幅度就比較小了。”王旭告訴記者,特別是一部分在地理位置、產品設計等方面優勢比較明顯的項目,如中海·云錦、保利•閱云臺以及萬科部分項目的價格還有所上漲,“而且漲了以后,賣得還比較好。”
“去年至今,預期轉弱,內需不足等多方面因素導致房地產市場消費萎靡,房企生存環境愈發變得艱難,房企亟需充裕的現金流來抵抗市場下行帶來的風險。基于此,石家莊樓市以價換量成為常態這也是事實。”劉愛芹告訴《每日經濟新聞》記者,今年4月以來,各地密集出臺調控政策,旨在穩地價、穩房價、穩預期;6月新房市場成交量同比跌幅仍較大,但量價環比上升,新房市場在政策底的情況下已逐漸趨穩,下半年市場預計將回穩,市場預期緩慢恢復。
另據克而瑞數據顯示,早在2020年7月末,石家莊廣義庫存量已突破1億平方米,到今年6月末,這一規模仍達1億平方米以上。
上海易居房地產研究院數據也顯示,今年上半年石家莊各月度去庫存周期(當月新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅成交面積的平均值)均在10個月及以上,6月份去庫存周期達到20.2個月。
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封面圖片來源:攝圖網-501418508
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