實探廣州城投平臺拿地項目進度：有地塊引入國企合作開發，有項目尚未平整土地

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

在去年第二、三批集中供地中，地方城投平臺公司成為各地土拍市場的“托底”主角。但拿地與開發是兩件事，地方城投平臺公司不同于高周轉的房企，整體在地塊推進速度上較為緩慢。

以廣州為例，在去年的三批次集中供地中，有廣州各城投平臺公司參與拿下的地塊約10宗，但目前還未有項目入市。8月18日，《每日經濟新聞》實地走訪了部分地塊發現，拿地最多的廣州南投房地產開發有限公司（以下簡稱廣州南投）有的地塊還未動工或平整土地，動工速度最快的則是和地方國企合作建設開發的地塊。

多位業內專家在接受記者采訪時表示，在具體的城投平臺公司中，市級、區級的城投公司存在開發能力差異，區級城投平臺公司普遍會做一級土地的開發，有些市級城投公司還會獨立開發項目。

2021NJY-14地塊現場 每經記者 黃婉銀 攝

拿地近1年未有項目入市

城投公司是城市建設投資公司的簡稱，是全國各大城市政府投資融資平臺。克而瑞統計顯示，從2021年第二輪集中供地開始，城投公司開始涌現，在土地市場頻頻托底，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無錫等城市的第三輪集中供地中表現明顯。

《每日經濟新聞》記者統計發現，在2021年的三批次集中供地中，廣州各城投平臺公司拿下的地塊有約10宗（不含廣州地鐵），其中有廣州南投參與拿下的地塊就占了6宗。

公開資料顯示，廣州南投成立于2014年11月10日，屬廣州南沙開發建設集團有限公司地產板塊轄下全資子公司。南投公司主要負責南沙開發建設集團功能性地產板塊開發建設業務，具體操盤項目類型以寫字樓、共有產權房、產業園等為主。

在去年9月的第二批集中供地中，廣州南投聯手珠江實業拿下了南沙灣2021NJY-13地塊，近期剛釋放了項目信息，合作方新增了一家國企嶺南商旅集團，目前還未入市。同期，廣州南投還底價拍下了2021NJY-12南沙區橫瀝島會議中心西側地塊。

8月17日，記者實地走訪發現，其中一宗地塊上雖然搭建起工棚，但另外三塊區域未有任何動工跡象，目前都還是處于“水坑”狀態。

該項目操盤難度不小。項目占地5.46萬平方米，樓面地價12323元/平方米，雖然是底價獲得，但總價仍達到38.89億元。更重要的是，這還是廣州首宗通過“限房價+限地價+競自持+搖號”競拍方式出讓的地塊。

具體來看，本宗地塊房屋銷售價格不得超過37896元/平方米，且首套住房購房家庭（或個人）購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%。

廣州中原研究發展部2021年在分析該地塊時指出，“限售價”將限制覆蓋整個開發-銷售周期，因此未來1-2年，橫瀝島會議中心西側地塊項目樓價將被“牢牢摁住”，而地塊位置相對于同片區其他樓盤而言不具備競爭優勢。實際首次購房家庭能否占半數仍是未知數，這將十分考驗開發商的產品設計、精準定位、銷售策略等能力。

在該地塊旁邊，還有兩宗地塊也屬于廣州南投，是其在去年第三批集中供地中拿下的。記者走訪發現，2021NJY-17地塊左上角已有兩三層類似于售樓處的框架建筑在建設中，2021NJY-14地塊區域則有多臺工程車在進行地基建設工作。

億翰智庫首席研究員張化東8月17日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，區級的城投公司拿地后普遍會自己做一級開發，一級開發也會產生一定收益。如果再通過土地抵押貸款，實際上對城投公司的現金流影響不會很大。

同時，廣州南投在同一批集中供地中拿下的南沙街友展路地塊尚無施工跡象，地塊上荒草叢生，還未平整。8月16日，該地塊旁邊的一名商戶現場告訴記者，地塊原本是個工業園區，今年春節前后還曾施工，拆掉了原來的廠房樓棟，但此之后就沒有了施工動靜。

南沙街友展路地塊尚無施工跡象 每經記者 黃婉銀 攝

有獨立操盤，有國企合作

由廣州南投、中鐵建南沙投資發展有限公司、廣州城建開發南沙房地產有限公司（以下簡稱城建南沙公司，越秀集團下屬）聯合成立的廣州南沙科城投資發展有限公司，在2021年4月首批集中供地中拿下的橫瀝島地塊，由越秀地產操盤，項目剛在今年7月獲批預售證。

《每日經濟新聞》記者發現，廣州南投的2021NJY-14地塊項目也由越秀地產操盤。啟信寶數據顯示，在今年上半年，2021NJY-14地塊項目公司廣州南沙橫越置業有限公司（以下簡稱南沙橫越）已經由廣州南投100%持股變更為城建南沙公司99%持股。今年6月，廣州南投還在掛牌轉讓南沙橫越1%股權，轉讓底價為211.24萬元。

“從近年的市場情況來看，由于受到行業環境的影響，去年以來集中供地中出現了大量城投公司托底拿地的情況，且占比不小。”

8月17日，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，城投公司主要分兩類，像廣州城投這種是一直有開展房地產開發業務的，拿地后獨立開發或合作開發的情況都有；另外一種更像是地方的平臺公司，其本身并無商品樓盤獨立開發的經驗，因此拿地后往往都要找房企合作開發，如果并沒有提前找好合作企業，那么就有可能面臨比較長的開發周期。

從2018NJY-12地塊就可見廣州南投的操盤速度和能力。該地塊是廣州南投2018年年底拿下的，總價約為5.7億元，折合樓面價約8959元/平方米。

地塊由南投公司下屬廣州南宏房地產開發有限公司負責建設開發，計劃總投資約15.8億元，建設內容包括商業、住宅、人才公寓、公建配套。但項目于2021年3月2日才開工建設，2022年3月首棟住宅封頂，計劃于2022年12月建成，項目目前還未有入市信息。

值得一提的是，廣州市城市建設投資集團有限公司2020年拿下的廣州最貴單價地王地塊——越秀區越秀南AD013907地塊，成交達到樓面價64576元/平方米，目前仍未入市。