上海二手豪宅“火爆”？機構公布數據，真實情況是……

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤 孫志成 易啟江    

兩年前16萬元/平方米，兩年后32萬元/平方米。

自上海復工復產之后，關于二手豪宅成交的各種“搶購”“暴漲”小道消息在網上蔓延。隨著近日上海貝殼公開二手房成交數據，關于豪宅的成交記錄終于撩開了神秘面紗：市區高端住宅單價超越30萬元/平方米大關、總價動輒半個“小目標”，但成交量遠未及“逆市熱銷”。

而外環郊區次新房也讓不少人驚掉了下巴，外環外TOD天薈二手房單價一舉沖破14萬元/平方米；市區老破小并沒有在怨聲中掉價，反而保持住了“7萬+”單價，甚至有所上漲。

8月22日，上海網紅豪宅翠湖天地附近一位中介告訴《每日經濟新聞》記者：“最近成交還不錯，前幾天剛成交了4期一套275平方米的4房，成交價在9000萬元。”

“這是成交價，不是房東報價，房東報價是9600萬元，現在高區同戶型有房東報價差不多1個億的。”

從16萬/平漲到32萬/平

由于能看見歷年的多次完整成交記錄，翠湖天地和綠城黃浦灣最受關注。

從貝殼數據看，翠湖天地今年6月的低樓層成交單價已經超過32萬元/平方米，而2020年單價是16萬-18萬元/平方米區間，兩年間漲幅驚人。

來源：貝殼找房

綠城黃浦灣今年7月的低樓層成交單價超過22萬元/平方米，而2020年成交的一套單價約13.7萬元/平方米。再拉長時間線，2016、2017年間成交的數套價格在8萬-12萬元/平方米，且成交周期多超過1000天。

來源：貝殼找房

很多人質疑成交價格有“包裝”之嫌，但《每日經濟新聞》記者向幾位熱衷買房賣房的達人求證時，對方都表示，在成交記錄里看到過自己親友房屋的記錄，價格、房型、成交時間都符合，的確是真實數據。

上海鏈家方面8月22日微信回復記者，目前沒有發現“虛假成交”的情況。一方面，房產交易的造假成本很高，例如稅費、購房資質、房屋交易年限等；另一方面，按照“交易不成傭金全退”這一安心服務承諾條款，一旦上下家解除交易，鏈家將立刻退還傭金，并刪除該房源的成交記錄。

從成交價格看，上海作為一線城市，對于高端住宅的供求仍然高度活躍，但拉長時間跨度來看，二手豪宅的熱度其實在下降。

上海鏈家方面8月19日晚通過微信回復記者稱，2022年前7個月，二手房成交中，2000萬元以上住宅成交套數569套，占總成交的0.74%；新房成交中，2000萬元以上住宅成交套數2164套，占總成交的4.97%。高端住宅在全市場的成交占比并不高。

從同比來看，2000萬元以上二手房成交同比下降50.4%，2000萬元以上新房成交同比增長25.7%。主要原因一是新房市場近兩年高端住宅供應量增加，使得成交也相應增加；二是對于總價高的房源，購房者更愿意購買新房。

而翠湖天地和綠城黃浦灣房價一路上揚，與市區內新房供應不足不無關系。

“從二手房高端住宅成交價格來看，豪宅一房一議，不同位置、不同產品會存在一定溢價。雖然有部分熱度轉移到了新房市場，但從全市場的角度來看，高端住宅的熱度仍然是下降的。即使新房成交同比有增長，但需考慮到網簽數據滯后的影響，比如2021年以及之前供應的大量高端住宅分別遞延和分散到現在來網簽，所以網簽成交數據增加，但不代表實際的熱度和購買力增加。”上海鏈家表示。

翠湖天地雋薈 每經記者 包晶晶 攝

與之相反，剛剛過去的7月份，上海低總價剛需房源的成交占比反而在擴大。上海鏈家方面認為，主要原因一是剛需購房者的購房周期相對更短，遇到合適房源會較快出手；二是低總價房源對于購房者來說壓力更小，目前貸款仍受到“三價就低”的指導，資金能力還是會受到一定限制；三是近年來上海的落戶政策和人才引進政策都有放松，擁有購房資格的同時也擴大了剛需購房的需求。

房東“意難平”，認為不利于賣房

豪宅畢竟是成交的“非主流”，對于剛需和剛改置業而言，成交價格的公開，令不少房東“意難平”。

比如既是賣方又是買方的邢女士就對此表示不太支持，在貝殼公布歷史成交之前，她剛剛以不錯的價格賣掉一套房，準備去打新搖號。

“我不喜歡價格都公布出來，不利于賣房”，邢女士8月19日通過微信對《每日經濟新聞》記者說，“參考成交價賣房的人，都是自己沒有心理價位的。要是自己已經有目標，而且想賣高點，肯定不希望公開。”

“我們小區賣掉的幾套都是只委托一家小中介，所以可以賣得高一點。”她補充說。

唐小姐則認為：“必須呈現真實成交價，這也是我掛牌對標價格的底氣。”

邢女士和唐小姐相左的觀點恰恰反應了當下制約二手房成交的最主要原因——對價格預期的分歧。

上海鏈家方面微信回復記者稱，“本次數據庫升級有助于進一步提升市場透明度和信息公開化，信息對稱有助于買賣雙方做出更合理的預判，從而更快更好地達成交易。目前市場上房東和購房者仍存在價格分歧，主要是房東預期較高，而購房者則對后市存在不確定性。真實的成交數據有助于房東合理制定掛牌價格。對于合理區間內的報價，購房者更容易對交易達成一致，進一步促進成交。”

公開成交價格后，房東根據成交價調整心理預期和掛牌價，買方則能夠在既定的預算范圍內篩選適合的房源。“我心理價位和公開顯示的價格差不多，我覺得公開挺好的，有利于指導市場價格以和及時察覺小區的價格趨勢。”另一位買房人王先生對記者說。

記者|包晶晶

編輯|陳夢妤 孫志成 易啟江

校對|王月龍

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封面圖片來源：攝圖網_501422268