每日經濟新聞 2022-09-22 23:02:40
◎王小魯還建議,應回歸保障房、商品房雙軌并行的模式,政府收購適用的滯銷房產轉為廉租房、公租房,并擴大保障房建設?!斑@既可以減輕對房地產業和銀行業的沖擊,又將分步滿足中低收入居民的保障房需要;同時,對土地交易大幅增值的部分征收土地增值稅,用來補充公共服務和社會保障資金的不足?!?/p>
每經記者 陳浩 每經編輯 董興生
9月22日,在由鳳凰衛視、鳳凰網聯合多方發起的“鳳凰灣區財經論壇2022”上,國民經濟研究所副所長王小魯以“土地財政的過去、現在和未來”為題發表了演講。
王小魯介紹,在計劃經濟體制下,土地不是商品,政府從農民手里征地,然后無償劃撥。上世紀90年代初,國內開始了土地有償出讓和住房商品化改革。
王小魯 圖片來源:主辦方供圖
他說,按照早期的設計,住房改革實行雙軌制,國家為中低收入居民提供保障房,高收入居民可以買商品房。但在施行過程中,商品房的比重越來越大,土地越來越成為地方政府的重要財源,這就形成了今天的土地財政體制。
王小魯稱,今年上半年,全國國有土地的出讓收入比去年同期下降了31%,土地財政格局出現了大轉折。
王小魯援引相關數據表示,2020年全國城鎮居民人均住房建筑面積為38.6平方米,如果加上空置房和房地產企業正在施工的住房和待售住房,全部完工銷售后,全國城鎮住房存量估計超過490億平方米,城鎮人均住房建筑面積近54平方米,折合居住面積近38平方米,已接近發達國家水平,城鎮住房市場已接近飽和。
“未來14年間,平均每年只需新建10.5億平方米住宅,城鎮住房就將完全飽和。而過去3年,平均每年新開工住宅面積15.9億平方米。今后房地產業哪怕只保持現有建設規模不再擴大,平均每年都會有1/3新建住房過剩,賣不出去。”王小魯稱。
對于房地產現狀,王小魯認為,需要有合理的政策和改革措施來應對。
王小魯建議,可以延長還貸,清理壞債,整頓金融。“貨幣當局可能需要釋放一定量貨幣來緩解資金周轉困難,并降息以減輕企業負擔,但仍需堅持控制貨幣總量,不搞大水漫灌。”
此外,王小魯還建議,應回歸保障房、商品房雙軌并行的模式,政府收購適用的滯銷房產轉為廉租房、公租房,并擴大保障房建設。“這既可以減輕對房地產業和銀行業的沖擊,又將分步滿足中低收入居民的保障房需要;同時,對土地交易大幅增值的部分征收土地增值稅,用來補充公共服務和社會保障資金的不足。”王小魯說。
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