REITs研究周報丨已上市公募REITs吸金580億元，5只產品將擴募引爆市場

每經記者 李沛沛  每經編輯 肖芮冬

公募REITs正在提速發展。

有公開消息顯示，自2021年6月首批公募REITs試點項目落地以來，目前共批準20只公募REITs產品上市，截至9月25日已上市REITs共17只，募集資金580億元，總市值696億元。整體而言，公募REITs的市場認可度較高，運行總體平穩，初步形成了一定規模效應和示范效應。

本周還有一則消息引爆市場，那就是首批5單基礎設施REITs發布擴募計劃，并獲證監會和交易所受理。這標志著我國公募REITs擴募在實操過程中邁出重要一步。

另一方面，從二級市場的價格表現來看，國慶假期前17只已上市的公募REITs大面積出現回調，僅3只相比上周出現上漲，其余14只下滑，其中有兩只的交易價格跌幅超過了1%。漲幅最大的華安張江光大REIT，本周一枝獨秀地上漲了2.65%，上市以來的漲幅達到了46.39%，領跑所有已上市公募REITs。

除此之外，本周也有公募REITs公布了分紅方案。華夏基金近日公告，中交REIT將于10月13日和10月17日進行分紅，共計派利8290萬元，占此次累計可供分配金額的99.99%。從成立時間上來看，此次分紅距離中交REIT成立僅半年時間。

17只公募REITs吸金580億，節前交易價格普遍回調

根據公開報道，自2021年6月首批公募REITs試點項目落地以來，目前共批準20只公募REITs產品上市，截至9月25日已上市REITs共17只，募集資金580億元，總市值696億元，3個項目已發行待上市，募集資金39億元，回收資金帶動新項目投額近3300億元。從行業分布看，底層資產已經從最初的產業園、高速公路、倉儲物流擴展到保障性租賃住房、清潔能源等，具體來看收費公路有5只、產業園區4只、保障性租賃住房3只、倉儲物流和生態環保各兩只、清潔能源1只。

僅在今年，公募REITs的發行數量就突破了9只、發行規模破250億元，在公募發行市場低迷的大環境下交出了一張漂亮的成績單。

不過本周的交易價格整體出現了回調的趨勢，17只產品中有14只都在下跌，跌幅最大的兩只都超過了1%。僅有3只公募REITs本周的二級市場價格同比上漲，其中漲幅最大的華安張江光大REIT同比上漲了2.65%，上市以來的漲幅也由此增加至46.39%。

客觀來說，公募REITs上市一年以來廣受投資者歡迎，即便在戰配解禁期的整體表現也是非常平穩的，二級市場份額的價格更是長時間處于溢價交易狀態。截至9月30日，已上市的17只REITs產品有15只收益率為正，漲幅超過40%的一共有3只，其中漲幅最大的就是前文提到的華安張江光大REIT。

在基金分紅方面，本周華夏基金發布了旗下華夏中國交建REIT分紅的公告，該基金將于10月13日和10月17日進行分紅，共計派利8290萬元，每10份公募REITs份額分紅0.829元，占本次累計可供分配金額的99.99%。

值得一提的是，這是華夏中國交建REIT 2022年首次分紅，距離該基金成立不過半年時間。

事實上，基礎設施公募REITs之所以成為“香餑餑”的一個重要原因就是，高比例強制分紅策略。在符合分配條件的前提下，公募REITs需將合并后年度可供分配金額按照不低于90%的分配比例分配給投資者，這一點也吸引了更多投資者的關注。

5只公募REITs啟動擴募，為市場注入更多活力

本周，公募REITs還有一則引爆市場的重磅消息，那就是首批5單公募REITs即將擴募。

9月28日，滬深交易所連發5單公募REITs的擴募項目和產品草案。其中，上交所有3單，分別為中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT和華安張江光大REIT；深交所兩單，為博時招商蛇口產業園REIT、紅土創新鹽田港REIT。目前證監會和交易所已經受理了這5只產品的擴募申請。

中信證券明明債券研究團隊在研報中指出，5只公募REITs發布擴募計劃，標志著我國公募REITs擴募在實操過程中邁出重要一步。

今年3月18日，證監會發文強調了公募REITs擴募的重要性。5月19日發布的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》明確提出，建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。隨后，滬深交易所分別發布了相關業務指引，為后續存量公募REITs開展擴募環節提供了制度支撐。8月底，證監會副主席李超在首批保障性租賃住房REITs上市儀式上提出加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施，其中一項就是盡快推動首批擴募項目落地。僅僅一個月后，5單公募REITs的擴募就得到受理，一切都在緊鑼密鼓、高效的進行中。

明明債券研究團隊表示，REITs擴募的啟動將為REITs市場注入更多的活力，有望提升底層資產的營收能力，運營能力較強的REITs也有望提升在二級市場的估值。從各類資產的擴募情況來看，產權REITs的擴募路徑或更為清晰，特許經營權REITs的擴募資產更具多樣性。

證監會債券部有關負責人此前也對媒體表示，下一步，證監會將會同發改委投資司、交易所等有關方面，繼續加快推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落地實施，更多優質成熟、資產類型豐富的項目將通過首發和擴募等方式入市，這對于擴大REITs市場規模，盤活存量資產，拓寬基礎設施建設資金來源，更好服務穩增長工作大局具有積極意義。

封面圖片來源：攝圖網_300888317