溢價率越來越低、開發商越來越謹慎，“地王”很難再現江湖了

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

隨著今天（10月10日）上午廣州土拍落錘，四個一線城市均已完成年內第三批集中供地。

截至目前，第三批集中供地的22個城市有17個發布公告，13個完成出讓?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂硪淹瓿赏恋爻鲎尩?3個城市發現，隨著各部委頻繁釋放利好政策，市場也發生了微妙變化。

有城市小步快跑，改變了供地策略，調整節奏、加大年內供應批次，摸索穩妥前行；有城市大步緊追，一下拿出多宗地塊，放量供應，以期追回因疫情防控暫停失去的幾個月。但無論從22城集中供地預期，還是機構統計的全國300城土地成交數據來看，國央企以及地方平臺企業依舊是拿地的主力軍。當下，對于房企和購房者來言，改善未來預期、修復市場信心緊迫且重要。

還得看國央企

今日廣州土拍結束后，市場除感嘆所有地塊均底價成交外，另一個值得關注的點，則是多宗地塊僅一家企業報名。拿地結束后，有業內人士分析評論稱“清一色國央企拿地，整體拿地溢價率不足1%”。

實際上，不止廣州，在半個月前北京的第三批集中供地中，也僅一家民企參與拿地，還是以聯合體的形式出現。在一線城市動輒大幾十億的總地價前，即便無明顯負債的國央企，聯合拿地或審慎地低溢價補倉，手握現金，才是穿越市場周期的不二法寶。

據《每日經濟新聞》記者統計，已完成第三批集中供地的13個城市，目前共計成交涉宅用地226宗，成交規劃建筑面積2665萬平方米，收金3865億元。其中，35宗地塊溢價達到上限成交，溢價成交占比15.5%；154宗地塊底價成交，占比68.1%。南京、成都、天津、濟南等多個城市將在10月完成出讓。

從房企具體拿地投資力度來看，據中指研究院統計，9月，50家代表房企拿地總額同比下降45.3%，環比大幅上漲130.2%。

中指研究院企業事業部研究主管陶淑茹在近日的電話會議中表示，9月50家典型房企權益金額占比同比略有下降，企業傾向合作拿地。與去年同期相比，TOP10陣營企業拿地權益金額占比下降6.4個百分點；TOP11-30陣營企業拿地權益金額占比降幅最大，下降9.8個百分點。

受銷售市場底部運行影響，房企整體拿地熱情不高，拿地總額維持超60%降幅。

另據克而瑞研究中心統計，在1-9月拿地金額TOP100中，城投、平臺類公司數量占比49％，民企、國企各占24％和27％。從金額占比來看，民企僅占到21％，而國企、央企則超過60％。

想方設法提高積極性

為提升土拍市場交易活躍度，包括政府、開發商以及銀行在內的各方，均在磋商更為適合當下市場的操作細節。

在深圳，主管部門主動將2022年度的供地節奏，由三批次調整為了四批次，且每次供地宗數減少，降低房企參拍的資金成本；相較此前批次供應，也調低了部分地塊的出讓金額。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“多批供應、小步快跑”的供地原則，與當前開發商整體拿地信心較弱，減少供地數量以提振市場信心有關。

除此之外，各地還在放松涉宅地塊的出讓條件。廣州第三批集中供地基本都取消了“競自持”環節，改為地塊達到封頂價之后進入搖號環節，降低開發商拿地成本，促進成交的意圖明顯。

在合肥，涉宅地塊未來的交付條件由精裝改為毛坯，降低未來交付潛在糾紛，企業參拍積極性有所提升。

易居克而瑞部門副總經理繆萌表示，上海第三批集中供地數量明顯加大，土拍規則如資格審查、保證金金額等均有所放松，但依舊是國企央企和地方平臺參與拿地占大多數。不過，在當前的經濟形勢和市場環境下，對于民企來說，直接面對市場來決定企業“生死”，顯然謹慎是最正確的。

對于四季度房地產市場發展趨勢，繆萌預計將維持三季度走勢，不過很多房企可能會為了年底考核，對自己的一些產品做降價處理、促銷等，但總體而不會有太大突破。

封面圖片來源：攝圖網_402009505