每日經濟新聞 2022-10-14 14:40:04
◎具備穩定投資回報、良好升值空間等特征的商辦類資產，仍然是開發商和機構投資者重點關注的方向，只是更為考驗布局者的運營管理能力。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
“這幾年雖然商辦市場不同程度受到疫情影響，但某些細分行業涌現出了不少機遇，比如物流、工業倉儲等業態需求倍增，部分出險類房企較低價處置商辦類資產，這些都是行業內當前存在的機遇。”
戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍日前在深圳接受《每日經濟新聞》記者現場專訪時表示。
在程家龍看來，具備穩定投資回報、良好升值空間等特征的商辦類資產，仍然是開發商和機構投資者重點關注的方向，只是更為考驗布局者的運營管理能力。
戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍 受訪者供圖
程家龍提到，從目前一線城市商辦市場的空置率來看，一直都存在階段性波動，以寫字樓為例，過去10年間經歷了四個發展階段。
“第一階段是，2014-2015年，這個時間段是一線城市空置率較低的時期。”程家龍表示，此后隨著城市的發展、新興商務區的建設，甲級寫字樓陸續完工并投入使用，到了2015年-2019年，一線城市平均每年有共計300萬平方米新增甲級物業入市，與此對應的，2015-2018年期間，一線城市平均每年的吸納量為250萬平方米，空置率受新供應影響出現階段性波動。
而到了2019年-2020年，一線城市寫字樓需求開始疲軟。程家龍表示，“也正是在這個時期，北上深三個城市空置率均出現了明顯上翹，而相對來說，廣州因為新供應少，所以當時變化幅度并不大。”
“近兩年，一線城市的空置率出現了先降后升的情況。”程家龍表示，2021年一線城市的總供應量仍在200萬平方米以上水平，但在整體經濟持續復蘇的背景下，一線城市的甲級寫字樓市場需求普遍回溫，四個一線城市2021年全年吸納量合計超330萬平方米，同比大幅增長近2.7倍，空置率亦隨之下降。
“今年上半年，經濟大盤承壓加上國際關系復雜，包括TMT、房地產、教育等多行業陷入調整，同時國內多個主要城市受疫情防控影響，企業對于后續發展普遍理性、謹慎，也令辦公物業的租賃需求限制放緩。”
對于當下商業市場面臨的挑戰，程家龍認為是高密度、大體量供應帶來的競爭壓力，因此在當下市場，更考驗開發商、運營商的綜合運營能力。
“這種綜合能力，既包括充足的資金和融資能力，也包括專業的運營團隊，要根據項目所在地段，做好項目定位，并根據目標消費群體和需求趨勢及時做出業態組合的調整、改造，與電商、周邊競品形成差異化競爭以吸引客流。”
在程家龍看來，商辦市場的挑戰與機遇共存。
“商辦市場不同于一般市場，參與這個市場的主體面比較窄，能夠去買商辦資產的企業或投資者，往往是對這個行業較了解的企業，購入資產后可以通過對項目的管理運營提升資產價值，打造優質項目并進一步給自身帶來現金流。”
程家龍也提到，部分商辦市場的細分業態開始更受市場青睞。“辦公依然是投資者最青睞的資產類型，而近年來隨著工改類項目逐漸完工，研發辦公類供應增加的同時也進一步受到市場關注，此外工業及物流類資產熱度也同樣很高。”
“新經濟投資機會是市場亮點。除了生物醫藥產業園外，數據中心亦為投資交易額做出了貢獻。如去年凱德收購上海數據中心園區，是其在中國的首個數據中心項目；吉寶DC REIT相繼收購蔚海數據的數據中心資產等。”程家龍表示，“發生在商辦市場的典型收購，同時也體現了外資機構在優化投資組合，以及對此類資產的信心。”
關于商辦類細分市場的投資機會，程家龍表示，“我們也注意到近期市場上有多宗關于租賃住宅或者公寓資產的收購。在租購并舉的住房雙軌制改革下，長租公寓市場發展逐漸趨向理性，投資機構雄厚的資金實力將為核心區域的優質長租公寓注入流動性，而資產經過管理運營后則可享受現金流及資產增值帶來的收益。”
事實上，在目前的商業市場，不少項目發展到一定年限之后，可能存在老舊、品質下降等問題。比如，部分商業樓宇因產權和租約較分散，難得到統一管理，導致歷經一定年限后，樓宇質量難以得到保障，如何解決長期檢修、維護運營等問題？
程家龍給出的答復是：“如果是統一業權或者大業主持有的商業項目，后期可在相對集中的經營權前提下實施維護、改造、優化升級，通過輕資產運營、REITs等方式進行規范運營管理。而如果是較為分散的業權，那確實比較棘手。”
任何固定類資產項目發展到一定年限后，必然會存在各種各樣的問題，商業類項目同樣如此，無非是不斷對項目進行改造。程家龍提到，“商業類項目發展到一定年頭后，是需要不斷改造的，比如空調、電梯、大堂，甚至整個大廈的運營，都是需要與整個市場的同類產品競爭的，需要去不斷調整和修繕的。”
程家龍表示，地理位置優越但缺乏經營管理的項目可引入專業第三方操盤，通過外界資源實現包括設計、建造、招商和管理等在內的專業項目打理，以進一步改造、盤活資產。目前市場上可實行輕資產品牌管理和輸出的運營商有很多，比如華潤、萬科、萬達等，并且利用其上下游資源或將有助于資產的活化。
此外，還有一種比較流行的方式是地產+基金的商業模式，通過REITs，形成投、融、管、退的全鏈條價值閉環，在釋放資產價值的同時，利用資金進行滾動投資。
封面圖片來源：受訪者供圖
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