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    每經AI品房 | 大房企紛紛落子、9月新房成交活躍,成都十陵板塊值得上車嗎?

    每日經濟新聞 2022-10-17 09:30:35

    ◎近一年十陵板塊共賣出約4200套房子,成交面積約55萬平方米(約占龍泉驛區的四分之一),成交均價約2.16萬元/平方米。如板塊內的華潤?未來風景就曾創造了開盤去化100%的紀錄。在今年國慶大假期間,板塊內的龍湖?三千云錦還創造了日均到訪200組的紀錄。

    每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

    10月10日,成都市規劃和自然資源局官網公布的“成都市存量住宅用地信息”顯示,成都市住宅用地總面積3065公頃,天府新區、龍泉驛區、青白江區分列前三位,均在4000畝以上。

    據克而瑞四川預計,未來天府新區、郫都區和龍泉驛區潛在供應量相對較大,分別約有房源3.4萬套、2萬套和1.97萬套。從9月成都各區獲取預售證和開盤情況來看,天府新區和龍泉驛區仍是9月供應和成交的活躍“分子”。

    以龍泉驛區的十陵板塊為例,該板塊是龍泉驛各大板塊中距離成都主城區最近的,無縫對接成華區,再加上區域內青龍湖生態資源及31屆世界大學生運動會大運村落址的多重利好,讓十陵板塊在近幾年飛速崛起,華潤、龍湖、中海、萬科等多家品牌房企在此落子,區域成交量也一直位居成都二圈層的前列。

    銳理數據顯示,近一年十陵板塊共賣出約4200套房子,成交面積約55萬平方米(約占龍泉驛區的四分之一),成交均價約2.16萬元/平方米。如板塊內的華潤•未來風景就曾創造了開盤去化100%的紀錄。在今年國慶大假期間,板塊內的龍湖•三千云錦還創造了日均到訪200組的紀錄。

    那么,十陵板塊值得上車嗎?未來該板塊哪些樓盤值得關注?10月14日,《每日經濟新聞》記者通過實地走訪并結合每經品房小程序大數據,通過11個維度對十陵板塊部分樓盤進行綜合測評。

    成都十陵片區樓盤項目 圖片來源:每經記者 陳利 攝

     

    “我們目前已經完成了項目的登記,本周日(10月16日)就開盤選房,這也是項目最后一批次洋房,精裝均價每平米2.1萬元左右。”華潤置地時代之城置業顧問告訴記者。

    據介紹,華潤置地時代之城占地約400畝,共分5期開發,2020年開始對外銷售。每經品房小程序顯示,該項目的AI估值參考價為18896元/平方米。

    華潤置地時代之城的開發商為成都華潤置地驛都房地產有限公司,法定代表人為陳剛。據啟信寶,成都華潤置地驛都房地產有限公司由華潤置地(成都)實業有限公司100%控股,背后實控人正是央企華潤置地。

    目前項目一期和二期均已交付,約15000平方米的商業街大部分已完成招商,紅旗連鎖、1919等店已經開業。不過,當天商業街上的人并不多。

    此外,由華潤配建的時代云朵公園已對外開放,公立學校四川師范大學附屬臨楓小學也于去年9月就投入使用。雖然當天是工作日,但售樓部里仍有幾組客戶正在看房。

    已呈現的華潤•時代之城商業街區 圖片來源:每經記者 陳利 攝

    記者走訪發現,華潤置地時代之城項目周邊大多為十陵老舊小區,附近的餐飲、商店、醫療等配套偏弱。貝殼找房APP顯示,項目周邊二手房價格多在10000元/平方米左右。

    從交通方面來看,每經品房小程序顯示,華潤置地時代之城周邊1公里內有16個公交站點,距離最近的是農平路東站不足100米,僅優于龍泉驛區3%的住宅項目,屬于公交出行舒適度低的區域;周邊1公里內的主要道路早晚高峰平均車速18.95公里/小時,優于區域內53%的住宅項目,屬于駕車出行舒適度中的區域;地鐵配置方面,距離項目最近的成都地鐵4號線十陵站約2.1公里。

    醫療配置的得分為4.4分,項目周邊有大小醫療機構11個,其中距離三甲醫院在3公里內,距離綜合醫院在2公里內,屬于就醫舒適度中的區域。

    綜上測評,每經品房小程序預計,華潤置地時代之城未來5年的房價將跑輸龍泉驛區的平均漲幅,僅高于該區11%的小區。

    來源:每經品房小程序

     

    雖然目前十陵的房價在整個龍泉驛區屬于中偏上水平,不過問題也比較明顯。由于開發較晚,片區內整體基礎配套仍處于完善過程中,在片區內隨處可見在建工地,多數小區的基礎生活更依賴于一些較成熟小區的底商。

    在實地走訪中記者了解到,目前在十陵板塊在售/待售的新盤還有華潤•璽宸上院、龍湖•三千云錦、東叁金茂逸墅等,以及已開盤多次的佳兆業•瓏玥壹號、城投•觀瀾東著、藍光未來等項目。

    其中,距離華潤置地時代之城約1.6公里的藍光未來項目,據每經品房小程序,該項目的AI估值參考價為20333元/平方米。

    藍光未來項目周邊環境 圖片來源:每經記者 陳利 攝

    藍光未來的開發商為成都銳麒置業有限公司,法定代表人為為汪旭波。據啟信寶,成都銳麒置業有限公司由四川藍光和駿實業有限公司100%控股,背后實控人為四川藍光發展股份有限公司。

    每經品房小程序顯示,藍光未來周邊各項配置得分中,通勤車速、醫療配置、小學配置三項指標均在3分以上。其中,通勤車速得分達到9.8分(滿分為10分);不過,項目周的公共交通配置欠缺,記者在現場走訪時發現,項目周邊沒有地鐵站和公交站,也無大型購物場所,業主購物目前主要依靠附近平安家園的底商。

    在11項指標中,藍光未來項目的消費檔次、幼兒園配置、人口結構、居住密度等得分均不足1分,項目1公里范圍內有1所小學(龍泉驛區和平小學)。

    綜合以上測評,每經品房小程序預計,未來5年藍光未來房價會跑輸龍泉驛區平均漲幅,僅高于該區3%的小區。

    來源:每經品房小程序

    在十陵板塊,位于東三環路三段與農平路交界處的邦泰•寬語,是距離成都主城區最近的項目,最早于2020年12月30日取證,目前已開盤三次。每經品房小程序顯示,該項目的AI估值參考價為19478元/平方米。

    不過,除第一次開盤所推產品已銷售完畢外,該項目其余兩次開盤報名人數均不理想。第三方平臺顯示,該項目去年4月取證推出292套房源,僅25人報名;去年10月第三次取證推出281套房源,僅5人報名。

    邦泰•寬語項目的開發商為成都邦泰躍尚置業有限公司,法定代表人為游世浩。啟信寶顯示,成都邦泰躍尚置業有限公司由四川邦泰置業100%控股。作為四川本土房企,邦泰置業今前9月實現全口徑銷售額80.7億元,居TOP200房企第115位。

    每經品房小程序顯示,邦泰•寬語周邊目前尚沒有地鐵站和大型購物中心配置。此外,包括幼兒園配置、人口結構等指標得分也不太理想,得分均僅1分。

    在11個維度中,由于緊鄰三環主干道,該項目周邊道路早晚高峰平均車速為22.28公里/小時,通勤車速優于同區域77%的小區。此外,項目周邊1公里范圍內有1所小學和3所幼兒園;周邊有公交站19個,大多距離均在200米左右,在龍泉驛區內優于71%的住宅項目。

    綜上測評,每經品房小程序預計,未來5年邦泰•寬語價格會跑輸龍泉驛區平均漲幅,僅高于該區7%的小區。

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    封面圖片來源:每經記者 陳利 攝

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