前11月百強房企賣了6.7萬億，同比仍跌超4成，最后一個月如何“搶收”？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2022年僅剩一個月，房企“搶收”仍未見明顯起色。

11月30日晚，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家機構公布了2022年1-11月房企銷售業績。據中指研究院統計，TOP100房企前11個月銷售總額67268.1億元，同比下降42.1%；11月單月銷售額同比下降34.4%，環比減少4.9%。

“銷售主要受需求端政策影響，近期需求端政策總體保持穩定，需求變化較小，所以1-11月降幅收窄不大。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水12月1日通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，需求回暖需要更大力度調整放松需求政策，特別是一二線重點城市要加大力度支持剛性和改善性需求，優化限貸、限購措施，支持需求釋放。只有一二線城市銷售回暖，才能帶動三四線城市回暖，進而帶動全國房地產市場回穩。

2022年1-11月房企銷售業績TOP20 來源：中指研究院

千億房企數量同比減少近一半

值得注意的是，前三甲頭部房企中，碧桂園完成銷售4373.5億元、 保利發展4001億元、萬科3767億元，前三甲之間的差距較為均衡，在220億-380億元，但第3名萬科與第4名綠城中國拉開了近千億元的差距。

令人意外的是建發房產，其以1448.6億元的戰績力壓濱江、金茂、綠地、旭輝等老牌房企，站上榜單第11名。據記者觀察，今年以來建發房產銷售快速增長，1-9月累計銷售額已達千億元，并位列第榜單15名，此后排名逐月上升，目前距離第10名融創僅163億元差距。按照此之前100億-200億元的單月銷售表現，最后一個月TOP10房企席位仍有望發生微調。

來源：中指研究院

整體來看，今年前11月銷售額超千億元房企共19家，較去年同期減少16家；超百億元房企100家，較去年同期減少51家。TOP100房企權益銷售額為46888.9億元，權益銷售面積為30049.3萬平方米，同比分別下降45.6%和49.9%。

市場不斷筑底的現狀在陣營的變動中也有所反映。具體來看，第一陣營（1000億元以上）房企共19家，較去年同期減少16家，銷售額均值2030.4億元；第二陣營（500億-1000億元）房企共16家，較去年同期減少11家，銷售額均值645.4億元；第三陣營（300億-500億元）企業25家，較去年同期減少5家，銷售額均值393.5億元；第四陣營（100億-300億元）企業共40家，較去年同期減少19家，銷售額均值213.2億元。

來源：中指研究院

不僅如此，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11-30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

典型企業目標完成率僅65%

盡管越來越多房企不再增加銷售目標，并從追求規?；D變為穩健發展，但從公布銷售目標的15家典型房企來看，今年前11月目標完成率均值為65.4%，遠低于去年同期的85.7%，完成全年業績目標的壓力較大。

具體來看，前11月目標完成率和目標增長率都比較靠前的綠城、濱江、越秀、招商、中糧等，均為央國企或深耕地方的優質民營房企。

在15家典型房企中，4家房企在年初逆勢調高了目標增長率，其中越秀地產上調了10.1%、濱江集團上調6.7%、綠城中國6.5%、保利置業4.8%。而從完成情況來看，越秀地產也是完成度最高的，達到84.5%，目前銷售額1044億元已經超越了2021年同期的950.7億元。

濱江集團緊隨其后，完成了83.4%，但在市場整體轉冷的影響下，距離去年同期1545.7億元銷售額、103%目標完成率仍有一定差距。

今年前11月15家典型房企業年度目標完成情況 來源：中指研究院

而另一些房企則主動調低了增長率，如時代中國將全年銷售目標定在650億元，下調超過40%，但也僅完成了目標的58.8%，與去年同期銷售規模相比接近腰斬；新城國際前11月也僅完成了45.8%。

“銷售目標完成率較高的企業均是經營較為穩健的房企，一是頭部的央國企，二是優質民營房企。”劉水分析指出，當前形勢下，這些企業經營穩健，財務狀況良好，沒有負面消息，更加受到購房者青睞，所以這些企業受市場調整影響相對較小，銷售業績目標完成率相對較高。

濱江集團方面日前回應記者稱，公司一直按照自己的腳步在走，經營比較健康，融資方面始終保持正常的節奏。目前濱江銷售端還比較暢通，資金方面能夠滿足整個公司的經營需求，后續會根據相關政策和公司實際情況積極推進相關股權融資工作。

政策利好下房企如何“搶收”

值得注意的是，11月以來，多項支持房企融資政策陸續落地，支持房企融資“三支箭”格局已經形成。

“近期政策更多是對供給側房企融資的支持。目前‘保項目、保企業’并行的主要目的，一是防范房企風險，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻，促進改善市場預期；二是化解房企風險，加快房地產風險出清；三是有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復。”

劉水表示，房地產市場預期的改善及房地產銷售的回穩，還需要加大需求側支持力度，只有房企能夠自我“造血”才能維持可持續的發展。

在這樣的市場共識下，近期核心一二線城市繼續優化樓市調控政策。如北京市通州區臺湖、馬駒橋地區商品房將不再執行“雙限購”政策；杭州優化“認房又認貸”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限購政策，對修復當地市場情緒產生積極作用。

三四線城市也聞風而動，如衢州、義烏、南昌等地開展團購補貼活契稅補貼讓利，南寧、梧州、鄂爾多斯等地調整公積金使用政策，東莞優化商品房預售價格管理等。據中指研究院統計，截至目前，全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%-3.9%的水平。

劉水指出，“11月重點100城商品住宅成交面積環比延續10月的下降態勢，同比降幅仍近30%，月底重點城市商品住宅周度成交面積環比略有提升，但同比降幅仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足。隨著供給端支持政策逐漸落地，加大需求端支持，購房者預期及信心的增強，明年初銷售有可能出現明顯回穩。”

對于今年僅剩的1個月，房企如何抓住最后的“搶收”機會？劉水認為，“首先，要抓城市輪動機會加快營銷，近一段支持房地產的政策頻出，市場預期正在醞釀改變，企業要緊抓時機積極營銷，特別是一二線熱點城市，企業要緊抓城市輪動機會，加大營銷； 第二，打造熱銷項目促進營銷，當前形勢下，改善型住房需求支撐較為強勁，企業可以趁勢加推項目，打造熱銷樓盤。

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封面圖片來源：攝圖網-500382474