區域新盤觀察 | 地處深圳龍華中心、開盤去化僅3成，價格優勢明顯的華僑城四海華亭為何賣得不溫不火？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

“曾經四海為家，如今家在四海”，這是位于深圳市龍華區龍勝片區華僑城四海華亭項目的一則宣傳語。

作為今年11月龍華區新入市的樓盤，四海華亭為了能在入市后取得好的銷售成績，在入市前幾個月就與多家中介機構簽訂了銷售委托書。同時，“開盤價89折，一次性付款86折”的優惠消息也在各大中介中不脛而走。

不過該項目的開盤去化情況卻不甚理想。11月12日，四海華亭開盤選房，共推出1034套房源，當日共銷售317套，開盤去化約30.7%。

12月1日，《每日經濟新聞》記者通過深圳房地產信息平臺了解到，目前四海華亭項目包括已簽認購書+已備案的房源累計戶數為81戶（網簽相比實際成交存在一定周期滯后性），其中1-4單元分別為18戶、27戶、21戶和15戶，其余房源均顯示“期房待售”狀態。

四海華亭銷售售中心 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

折后價比周邊部分項目低了2萬多

事實上，無論是現場的置業顧問，還是帶看的房產中介，對四海華亭項目宣傳最多的點主要有兩個：一是“價格相對便宜”，另一個是“學位優勢”。

用房產中介曾斗的話來說，“折后450萬，就可以上車龍華中心的小三房，用光明的價格就可以買龍華的房子。”

從曾斗發給記者的戶型情況來看，四海華亭主要有87-121平方米4種戶型，其中87平方米戶型優惠后單價價約5.2萬元/平方米。“單價5萬多就能買到龍華中心的房子，而且該房子對應的學區是高峰學校，在龍華區排名也在前列。”

房產中介關于四海華亭項目的宣傳信息

11月29日，記者在四海華亭項目現場看到，目前該項目仍處于在建狀態，距離地鐵4號和6號線的龍華、龍勝和元芬地鐵站，步行約15分鐘。

在該項目銷售中心記者看到，有兩三組購房者正在向置業顧問現場咨詢。

正在建設中的華僑城四海華亭現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

以四海華亭一套低樓層、建筑面積86.04平方米、原總價510.9萬元的戶型為例，置業顧問現場為記者計算的清單顯示：優惠后房子總價為447.7萬元（相當于原價的88折），首付135.7萬元，按揭30年的月供為1.6萬元。

置業顧問現場計算的首付和按揭情況 每經記者 陳榮浩 攝

據記者了解，在龍華片區，購房者關注度最高的分別為上塘-紅山板塊、龍華中心-龍華新區板塊和觀瀾板塊。

而上述幾個板塊在房價上也呈現出較為明顯的階梯性。排在第一梯隊的上塘-紅山片區價格最高，誕生的“網紅”樓盤也最多，如萊蒙水榭春天、匯龍灣、鴻榮源•尚俊等樓盤項目，目前的二手房掛牌價均在8萬元/平方米以上。

其次便是龍華中心-龍華新區板塊和觀瀾板塊，這里的舊改項目較多，包括中洲商業舊改、佳兆業建大舊改、華潤上芬舊改等均位于這兩大板塊內。

記者查詢第三方平臺發現，上述兩個板塊的二手房參考價多在6.1萬-7.3萬元/平方米。如鴻榮源•壹城中心二手房參考價在6.8萬元/平方米，錦繡御園的二手參考價為6.14萬元/平方米。

相比較而言，備案均價6.46萬元/平方米的四海華亭，折后價最低5.2萬元/平方米，在整個龍華片區并不算太貴。正如房產中介所宣傳的，四海華亭的價格較周邊部分項目低了2萬多元/平方米。

曾斗告訴記者，“四海華亭在整個片區內的性價算比較高的了，而且戶型還是方正的小三房，片區內配套也較為成熟。相當于用觀瀾、光明的價格買龍華中心的房子。”

片區內舊改項目云集

從周邊配套情況來看，四海華亭項目位于龍勝舊改片區，周邊舊改項目云集，包括龍華海岸城舊改、龍盛工業區舊改、廣西工業區舊改、中森龍華老街舊改等。

四海華亭項目的周邊舊改情況 每經記者 陳榮浩 攝

據現場置業顧問介紹，距離該項目較近的舊改項目有兩個，一個是龍盛工業區舊改項目，目前已經拆完；另一個是海岸城舊改項目，目前經相關部門審批，已進入公示階段。“等上述項目完工后，彼此的商業配套都會打通。”

“龍華的舊改項目幾乎都是從龍華中心開始搞起，所以相對來說，片區內的發展潛力還是可以的，用不了幾年就會有煥然一新的體驗。”置業顧問告訴記者。

從記者實地探訪情況來看，雖然四海華亭項目地處龍華區大浪街道寶華路與工業路交匯處，但周邊的城中村、農民房、舊廠房較多，所以會給人一種“城鄉結合部”的感覺。

正因為項目處于舊改較為集中的區域，一方面正如置業顧問所提及的“隨著城市更新的不斷推進，未來整個片區必然煥然一新”。另一方面，也有些購房者感到顧慮，如周邊的舊民房未來拆除是否會存在一些不確定性因素，或拆除周期較長等問題。

四海華亭項目的周邊環境 每經記者 陳榮浩 攝

綜合來看，對購房者來說，四海華亭項目的低價策略以及與片區內其他樓盤存在的價差，確實能成為不少客戶考慮成交的重要因素。但同時，項目周邊因分布著大量城中村，一定程度上影響了片區的整體環境，也是不少購房者關注的重點。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝