每日經濟新聞 2022-12-23 18:42:10
◎今年土地市場呈現出城市分化加劇、高開低走、地方國資托底，但總體利潤空間充足等特征。
每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
14宗成交，4宗流拍，收金74.45億元。
12月23日，隨著合肥第四輪集中供地落幕，今年22城集中供地基本進入尾聲。
在房地產市場持續筑底，政策不斷釋放暖意的大環境下，年末與年初的土地市場呈現出了微妙變化。
據中指研究院統計，除長春、沈陽外，截至目前，2022年集中供地的22個城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地，尚有濟南、長沙的四批次將于本月底前完成，3城完成了五批次供地，1城（武漢）發布了六批次土拍公告，累計攬金約1.9萬億元。相較于2021全年22城累計土地出讓金收入2.8萬億元而言，同比下降超3成。
12月23日，中指研究院土地事業部負責人張凱在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，今年土地市場呈現出城市分化加劇、高開低走、地方國資托底，但總體利潤空間充足等特征。
相比去年22城嚴格執行土地的兩集中供應，今年土地市場一個顯著變化是，各大城市調整了供地節奏，出現了第四、第五批供地排期。某種程度上意味著，實施了兩年的土地兩集中供應制度雖未明令退出，但城市在供地規劃方面有了更大主動權。
如從長沙的“常態化”到南昌的“力爭退出”，甚至是武漢宣稱的“第六批”，都意味著土地供應方式正在逐漸變得靈活，轉向常態化趨勢明顯。
實際上，據機構不完全統計，12月以來，已有多個城市發布第五批次集中供地，包括北京、南京、蘇州、徐州、武漢、無錫、長沙等城市，其中無錫、蘇州、徐州等地已完成了第五批次集中供地。
而這一變化的背景是，今年第一、二批次的市場主力仍是央國企，而自三批次起，地方國資再次進場托底，拿地金額占比持續提升。全年來看，地方國資、城投罕見地成為全年22城拿地主力。
直至10月8日，財政部印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》（財預〔2022〕126號，下稱126號文），嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口；規范地方事業單位債務管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務，切實防范事業單位債務風險。
業內分析認為，這一波年末集中供地潮，是對集中供地政策的合理優化，也是因地制宜促進房地產市場平穩健康發展和良性循環的重要舉措。
12月23日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時表示，階段性調整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次地塊盡量減少，增加土地出讓的優質程度，適當調整土地出讓的底價和溢價率等，從而降低拿地的實際成本。同時，在需求端對開發商資金鏈進行紓困，對已經出讓的地塊采取各種方式進行二次出讓或盡快開發，以回補土地市場的資金需求，促進樓市和地市的良性循環。
不過在張凱觀察看來，今年北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥土拍熱度相對較高，反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足3成。
11月，多重利好政策出臺，股權、債券、信貸融資“三支箭”齊發，讓房地產行業成為各方關注的焦點。12月，2022年度中央經濟工作會議多次提到房地產行業及住房消費，其中住房改善還被列為擴大國內需求的“第一內需”。中央財辦再次強調了房地產行業的重要地位，還指出著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置。
在得到政策和銀行實質性支持之后，土拍市場的另一個顯著變化是，年末的供應中，民企開始重新活躍。
如12月15日的廣州第四輪集中供地，除一貫積極的國央企外，許久不見的民企終于“回來”了，如龍湖、方圓踴躍報名且積極競拍。
其中，方圓聯手知識城集團，以37.9億元競得黃埔區外環路以東、長平路西延線以北CPPQ-A5-1地塊。該地塊用地面積約9萬平方米，建筑面積約22萬平方米，成交樓面價約1.7萬元/平方米，地塊容積率3.55。據悉，該宗地塊原為水西社區的留用地，2019年11月11日，水西社區和方圓集團曾共同簽署了《水西社區168畝留用地合作意向協議》。
廣州市房協認為，盡管為“定向出讓”，但方圓的最終露面，也算是打破了近期央國企唱獨角戲的局面，意義重大。
而深圳今年最后一輪土拍也出現民企身影，且是首次進入深圳的外地房企南通亞倫房地產，其在激烈角逐中成功將寶中安居地塊收入囊中。
在天津土拍中，山西鵬飛集團拿下南開戰備樓兩宗地塊，同時出現的新面孔還有萬恒置業，拿下海教園地塊。
對于2023年土拍市場預判，業內觀點不一，一線城市仍被寄有高期待，但從全國范圍觀察或難言樂觀。
廣州市房地產協會認為，近兩個月，樓市利好一個接一個大放送，相信隨著各項措施的落地，市場會有更進一步的體現。市場轉好，房企拿地信心也會進一步提振，將在明年的土拍中體現。供地節奏、規則在不斷優化，明年也大概率會進一步調整，既提高土地質量，也提高成交率?？傮w來看，市場環境正在向好，2023年依然可期。
張凱認為，盡管近期房地產是支柱產業再次被重申，市場也預期更多扶持政策即將來臨，但“期房爛尾擔憂、居民收入預期悲觀、房價上漲預期轉弱”三重房地產市場壓力中，僅期房爛尾擔憂可以在短期內得到根本性解決。加上居民收入預期的轉變尚需時日，而房價上漲預期轉弱無法從根本上得到改變。因此，明年的土拍市場或將延續全國低迷、城市分化的走勢。
他認為，明年各地土拍規則將保持寬松，為完成土地出讓金收入目標，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。
封面圖片來源：攝圖網-500523260
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