每日經濟新聞 2023-02-02 17:05:55
◎“隨著支持力度加大，今年房地產市場將筑底回穩。盡管房企盈利壓力仍在，但較2022年或將有所緩解?！?/p>
◎“房地產行業將從信用風險緩釋逐步走向銷售復蘇，有望獲得新生。而績優龍頭房企將持續快速發展，市占率也將進一步提升?！?/p>
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
開年以來，A股多家上市房企陸續披露2022年業績預告。
據Wind數據，截至2月1日，已有65家A股上市房企發布2022年度業績預告。其中28家房企預計將實現盈利，占比超過4成；合肥城建等17家房企雖然盈利，但是大多出現了50%上的跌幅。44家房企業績出現同比下降，其中36家房企凈利潤預虧，總預虧額約1220億-1534億元。
不過，盡管過半房企業績預虧，但也有如大名城、華夏幸福、冠城大通等房企實現扭虧為盈。中指研究院企業研究總監劉水2月1日在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，“隨著政策支持力度加大，今年房地產市場將筑底回穩。盡管房企盈利壓力仍在，但較2022年或將有所緩解。”
記者梳理發現，在去年預虧的36家房企中，包括世茂股份、格力地產、金科股份、華僑城A、首開股份等在內的10余家房企為近年來首次虧損。
這些房企的預虧金額從幾億元至上百億元不等，其中預虧在百億元以上的就有包括榮盛發展、藍光發展、中天金融等7家房企，而虧損的主要原因包括經營虧損、減值計提等。
以榮盛發展為例，2022年其虧損金額從2021年的49.6億元擴大到190億-250億元。榮盛發展在公告中表示，凈利潤較上年度降低，主要受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結轉的開發項目利潤率下降，從而導致毛利潤同比出現較大幅度下降。
2022年預虧超210億元的藍光發展則表示，業績預虧的主要原因系經營虧損、減值計提。其2022年預計產生經營虧損約58億元，另外公司估計計提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。
不僅如此，藍光發展預計2022年度期末歸屬于上市公司股東的凈資產為-208.21億元左右。根據《股票上市規則》的有關規定，藍光發展股票可能被實施退市風險警示。
值得一提的是，有著國資背景的房企如華僑城A、首開股份、大悅城等在2022年出了首次虧損。
具體來看，華僑城A預計2022年實現歸母凈利潤虧損80億-110億元，2021年同期為盈利37.99億元，同比下降310.58%-389.54%。
據公告披露，2022年上半年，華僑城共有32家景區、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅游區等。龐大的文旅板塊，對華僑城形成了不小的沖擊，“報告期內，旅游景區業務受疫情的沖擊嚴重，虧損金額加大”。同時，因持續虧損或更新改造等因素，華僑城對部分景區資產計提減值。
首開股份也在2022年陷入了虧損，預計實現歸母凈利潤虧損10億-15億元。其表示，受房地產市場周期以及新冠疫情影響，公司旗下部分項目銷售進展放緩，房屋銷售收入出現下滑；同時報告期內結轉的項目主要為2018年至2020年市場高位時期的高溢價地塊，而售價偏低，導致對毛利率水平造成影響。
“當前市場仍在底部運行，當期項目結轉較少，部分企業存在以價換量加劇毛利率下行。同時，當前資產減值壓力加大，企業需計提相應的存貨跌價準備，從而影響當期利潤。”
對于多家房企出現預虧，劉水分析指出，虧損企業中部分為債務違約企業，債務違約對這些企業日常經營造成明顯不利影響，特別是銷售劇烈下滑，各類成本費用增加而收入減少，同時銷售預期不利加劇資產潛在減值壓力，資產處置也將影響當期損益，“部分房企則還面臨持有業務收入減少等問題。”
巨額虧損，也讓包括榮盛發展、皇庭國際、金科股份、美好置業、中南建設、首開股份、格力地產等在內的多家上市房企在披露2022年度業績預告后，收到了交易所的問詢關注函。
綜合來看，深交所重點對企業計提資產減值準備予以關注，要求相關企業說明前期資產減值準備計提的充分性，報告期資產減值準備計提的合理性，是否存在報告期內集中大額計提資產減值準備的情形等。
雖然上交所未披露對華遠地產、首開股份、格力地產三家企業的監管要求和具體內容，但三家企業在業績預告中也均提及計提資產減值準備的情況。
2022年樓市價格的波動，不僅影響了房企的房產項目交付量和交付項目毛利率，也直接導致了房企對存貨的資產減值計提，以及投資性房地產公允價值變動。
如在存貨資產減值計提方面，深交所就要求金科股份、榮盛發展、中南建設等企業，說明各項資產減值準備計提的具體情況及主要測算過程。
而針對應收款項減值計提方面，2022年歸母凈利潤預虧15億-22.5億元的皇庭國際在業績預告中就表示，公司基于謹慎性原則，對存在減值跡象的應收款項等資產計提了減值準備。對此，深交所要求皇庭國際說明本次計提大額信用減值損失的欠款方的具體情況、原因及合理性。
與此同時，深交所還對部分房企的償債能力提出詢問。如要求皇庭國際說明是否存在無法償還到期債務的風險，并充分提示相應風險；要求金科股份說明是否具備足夠的債務償付能力，是否存在流動性風險，公司已采取或擬采取的防范應對措施等。
此外，包括藍光發展在內的21家上市房企已經出現至少連續兩年虧損，即將面臨“戴帽”風險；而如泰禾集團、云南城投、鐵嶺新城等已“戴帽”房企，則可能“披星”，隨時面臨退市風險。
需要注意的是，雖然多家房企業績預虧，但也有華夏幸福、大名城和冠城大通等3家房企預計實現扭虧為盈。
以華夏幸福為例，1月30日晚，華夏幸福發布2022年度業績預告稱，預計2022年度將實現扭虧為盈，預計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤11億-16億元，較2021年的-390.3億元大幅提升。
對于為何會扭虧為盈，華夏幸福在業績預告中表示，“本報告期業績較上年同期實現扭虧為盈，主要系因本報告期公司債務重組取得重大進展，基于債務重組進展而確認的債務重組收益所致。”
不過，華夏幸福也強調，若扣除債務重組收益等非經常性損益影響，公司經營業績仍為虧損，后續將繼續出售變現能力較強的資產。“目前公司正就部分待出售資產與潛在交易對方進行磋商，鑒于目前就前述資產出售尚未簽訂約束性協議，尚無法判斷資產出售事項對公司2022年度業績的影響”。
此外，大名城也在2022年扭虧為盈，實現歸母凈利潤1.42億-1.7億元，而2021年同期為-4.12億元。大名城將業績預盈歸功于投資收益、三費支出以及計提存貨減值準備的減少，其中第三個因素的影響最大。
2021年，受房地產調控和信貸環境收緊、市場分化嚴重以及產品結構變化等多重因素影響，大名城部分存貨出現減值跡象，當年總計計提存貨跌價準備約7.7億元，這也直接導致公司出現了重組上市以來的首次虧損。
2022年，隨著國家系列房地產寬松政策的出臺和新冠疫情的影響逐漸變小，影響存貨跌價準備的因素已不再持續惡化，因而大名城的計提存貨減值準備較上一年大幅減少，整體扭虧為盈。
同樣，因為資產減值計提的影響減弱，加之確認了太陽宮D區土地一級開發項目中部分已收儲土地的開發收入，冠城大通預計2022年將實現扭虧為盈，全年歸母凈利潤約為0.5億-0.75億元。
不過，在劉水看來，這些企業扭虧為盈多是依賴于偶然事件的影響，不是靠企業自身經營能力及管理效率提升的因素，不具有可持續性。“但關鍵事件轉機，如債務重組取得進展，表明企業經營困難正在有效化解，將有助于企業未來發展。”
“總體而言，行業整體盈利下行，疊加市場仍在筑底，房企投資信心不足，拿地仍將較為謹慎。同時，行業的優勝劣汰將持續，企業長期虧損或將影響其后續發展潛力。”
劉水指出，2022年下半年以來，監管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發力穩定市場預期，政策放松傳導至需求端需要時間。“隨著支持力度加大，今年房地產市場將筑底回穩。盡管房企盈利壓力仍在，但較2022年或將有所緩解。”
中信建投在其近期報告中也認為，房地產行業將從信用風險緩釋逐步走向銷售復蘇，有望獲得新生。而績優龍頭房企將持續快速發展，市占率也將進一步提升。
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封面圖片來源：視覺中國-VCG111387672725
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