“商談”沙龍 | 愛琴海集團周宇桁：如何快速捕捉需求變化是商業運營的“難點”

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

“商業地產行業發展的難點，在于如何應對消費需求的‘變化’。”

3月2日下午，由每日經濟新聞主辦的“商業觀點談”線下沙龍在上海如期舉行。沙龍以“重回煙火氣”為主題，聚焦消費復蘇，尋找商業新密碼。

在話題討論環節，愛琴海集團副總裁、營運中心總經理周宇桁表示，抓住新的業態趨勢，將現有的空間融合，并將這種融合時間降到最短，是現階段商業項目迎接消費復蘇的一大難點。

愛琴海集團副總裁、營運中心總經理周宇桁 圖片來源：每經記者 崔晟 攝

新舊業態更迭

“餐飲行業在過去三年受到重創，現在的確呈現非常好的復蘇態勢。從我們的數據來看，春節期間，有些餐飲品牌的客流量已恢復到2021年的90%。”周宇桁介紹，近期商場里的消費情況主要是餐飲業態快速恢復，零售品牌還未回暖。“消費者在吃這件事情上花錢比以前多了，而零售消費購物謹慎了不少。”

作為商業地產品牌管理及營運資深經理人，周宇桁認為，現階段有兩類業態在商場中表現突出。一類是奢侈品，由于商品需求量增加而供應量有限，品牌門店銷售形勢較好；一類是超高性價比的業態，比如服裝品牌優衣庫、飲料品牌蜜雪冰城等等，迎來市場發展的機會。

人們對餐飲、夜生活和戶外運動的需求增大，讓商管企業們在重新思考新的發展路徑。

“我們在過去一段時間里沒有過多研究廣泛群體的需求，而是在思考某些聚集性社交群體的個性化需求，比如最近爆火的戶外運動零售、運動體感方面的客群。”周宇桁指出，在未來商業空間的優化改造問題上，無論從硬件、產品服務、運營服務還是營銷活動層面上，都應該針對個性化相關的服務；思考消費需求發生的變化，如何種客群開始聚集等。

當然，周宇桁也指出，運動體驗品牌應該達到足夠強的承租能力，因為任何商業空間都需求追求投資回報率。如果這家品牌有著強大的“自造血機制”，滿足投資回報邏輯，商管公司可以配合投入，比如根據相應地更改建筑形態、建筑服務流程，完成硬件升級。

“早期的購物中心、百貨商場也許沒有KTV，等到有KTV了以后，購物中心才開始增設24小時電梯。實際上，物業結構隨著商場業態發生變化，業態則在跟消費者需求在變化。”在周宇桁看來，商業運營的核心問題是及時找到新的業態，在新舊交替的過程中，發現誰先跑出來，誰先被識別。

線上線下融合

三年疫情，使商業市場悄然發生了變化。商場里曾經常去品牌店更換了門頭，有些商場甚至已改變名號。

周宇桁表示，如果沒有經歷“黑天鵝事件”，消費者的需求變化是有跡可循的。但如今的變化，很多想法已發生顛覆。在消費復蘇的當下，商業運營最大的難點也在于如何捕捉到這種“變化”，“很多產品消費者不買了之后，其實商家也不知道該提供什么樣的產品。”

未來，企業能夠快速捕捉到消費需求的變化，并及時作出產品變化、商業空間服務變化以及服務流程變化，商業運營將變得不再艱難。

周宇桁認為，商業運營本質上是一宗“流量生意”，無論線上活動還是線下空間體驗，最終都是為了給項目帶來更多客流量。和互聯網消費一樣，線下商業要抓住趨勢，將線上需求與門店業態融合起來，并盡力將這種時間降到最短。

公開資料顯示，愛琴海集團依托商業地產品牌愛琴海購物公園，已進入北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州、慈溪、昆明、福州、蘭州、唐山、大同等100余個城市，進行城市綜合體及商業購物中心的籌建、招商、運營。

根據該公司的公告，今年1~2月份，商業項目的總銷售額突破25億元，環比提升了69.5%；總客流量超過5000萬人次，環比提升78.4%；銷冠品牌超過200家。

為了聚集人氣，天津河東愛琴海和生態城愛琴海項目推出運動主題的騎行活動。同時，舉辦了滑板、舞蹈和籃球等挑戰賽，增強線下消費體驗感。

“未來，商業地產存量項目越來越多，能夠及時解決某種特定類群需求的購物中心才會表現獨特，生命力頑強。”周宇桁表示。

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封面圖片來源：每經記者 崔晟 攝