年報解讀| 招商積余：2022年物管業務營收占比達96% 持續加速“減重”

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

3月17日晚間，招商積余（001914.SZ，股價15.22元，市值161.38億元）公布2022年業績報告。

數據顯示，2022年，招商積余實現營收130.24億元，同比增長22.97%；凈利潤5.69億元，同比增長25.65%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%；經營活動產生的現金流量凈額9.95億元，同比增長41.6%。

從主要業務范圍來看，招商積余的業務范疇主要包括物業管理業務、資產管理業務和其他業務。其中物業管理業務為核心業務，貢獻營收125.04億元，占比96.01%。

截至2022年末，公司在管項目1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積達到3.11億平方米。根據克而瑞物管數據，招商積余在管規模情況約排在行業第九。

物業管理業務貢獻96%收入

物業管理是招商積余最核心的業務，營收貢獻常年穩定在9成以上。

2022年，招商積余拓展了包括深圳龍華觀瀾街道城市管家、北京師范大學-香港浸會大學聯合國際學院、深圳移動等項目。截至2022年末，公司在管項目1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積達到3.11億平方米。

物業管理業務對營收的貢獻力度也在逐步增加。報告期內，招商積余的物業管理業務實現營收125.04億元，同比增長26.19%，占營收比重進一步擴大至96.01%。

但與此同時，資產管理業務實現營業收入4.65億元，較上年同期下降16.40%；其他業務實現營業收入0.55億元，較上年同期下降56.42%。

招商積余解釋稱，“資產管理業務營收下滑，是因為購物中心、酒店等持有型物業收入減少，以及按國家政策減免房產租金所致；企業業務營收下滑，主要是報告期內房地產項目尾盤收入減少以及已銷售的兩套商鋪退回所致。”

此外，截至2022年年末，招商積余實現平臺增值業務營收5.76億元，同比增長117%；專業增值服務實現營收8.70億元。

財報數據顯示，招商積余的物業管理區域主要集中在大灣區。其中，深圳區域的物業貢獻營收32.2億元，廣東（不含深圳）貢獻營收12.5億元，在該公司排名前五的區域中，大灣區占超6成。

記者對比招商積余過去兩年各區域物業管理業務營收變化情況發現，過去一年，招商積余各區域內物業管理業務營收均出現了同步增長，其中增長最為明顯的為廣東（不含深圳），營收從2021年的5.9億元增至2022年的12.5億元，同比增長112%。說明過去一年，招商積余在除深圳以外的大灣區城市拓土較為明顯。

而從物業管理的具體業態來看，截至2022年末，招商積余在管住宅項目672個，2021年末時為625個。在管非住宅在管項目為1212個，2021年末為1092個；合計管理1884個在管項目。

加速“減重”

在招商積余的非住宅物業管理業務中，辦公業務占比較重，達到32.72%。其次是公共、園區、政府、學校等形態的業務，占比分別為16.11%、15.44%、12.82%和10.38%。

截至2022年12月末，招商積余在管商業項目52個（含籌備項目），管理面積293.1萬平方米，其中公司自持項目3個，受托管理控股股東招商蛇口持有項目45個，第三方品牌輸出項目4個。

值得一提的是，招商積余相對較低的融資成本，也為其在住宅和非住宅領域的持續擴土以及開展并購業務，提供了保障。財報數據顯示，截至2022年末，招商積余的融資總額為23.5億元，融資成本區間為3.5%-4.1%。

過去一年，招商積余累計新設/收購了6家公司，其中通過協議轉讓的方式出售了3家公司股權，包括深圳市中航城投資有限公司、贛州中航九方商業有限公司、昆山中航地產有限公司。而在2021年財報時，全為新設/收購的公司，并無處置子公司的情況。

上述轉讓的資產，均涉及中航系公司。事實上，自2019年底中航善達與招商物業完成合并更名后，分離輕重資產就成為了招商積余的工作重心之一。

相比其他物業公司，招商積余的上市路徑較為特殊。公開資料顯示，2019年，中航善達實施重大資產重組，發行股份購買了招商物業100％的股權，并于當年12月更名為“招商積余”上市。當時，中航善達雖已經剝離了大部分開發業務，但仍保留了一些住宅尾盤以及經營性物業。因此，剝離重資產成為招商積余的一個歷史遺留問題。

去年12月4日，招商積余發布公告稱，正籌劃出售部分子公司股權，并妥善解決對這些公司的股東借款。

彼時提到的待售資產包括，成都市中航地產發展、九江市九方商業管理、中航城置業（昆山）、江西中航地產、岳陽中航地產、贛州市航逸酒店管理6家公司100%股權，以及深圳中航觀瀾51%股權。

現在從年報披露的信息看，目前僅有中航系的相關資產完成了協議轉讓，后續資產轉讓預計將延續到2023年度。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211101835839