瑞安新天地行政總裁張斌：城市更新到了尋找突破的時候，未來繼續深耕上海市場

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

“城市更新，自大狂妄的割裂式開發要不得，需要的是真正能夠傾聽過去、解讀歷史，把神韻保留下來、把精髓保留下來。”

近日，瑞安房地產旗下負責商業投資和管理的瑞安新天地行政總裁張斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，一個有著上千年歷史的古鎮，呈現在人們眼前的可能是危房、小加工廠常年隨意排污等沒落景象。“這種古鎮的保護與創新之間該怎么結合，就是擺在城市更新企業面前最為現實的問題。”

作為上海32個歷史風貌保護區之一，位于上海青浦的蟠龍古鎮經過瑞安集團歷時9年的改造，目前已變身為集商業、住宅、酒店、綠地于一體的大型綜合體——蟠龍天地，整體規劃超50萬平方米，商業面積5.3萬平方米，公共綠地23萬平方米。4月底開業的蟠龍天地，在剛剛過去的“五一”小長假接待了110萬人次的到訪。

落地“城市微度假”概念

“城市更新最難的部分是面對厚重的歷史，怎么把歷史轉化為現代語言、融入當代人的審美、變成當代人生活的一部分。很多不成功的模式是停在這一步，所以我們反復強調不要快，一定要深入用心。”

在張斌看來，城市更新的第二個難點在于，這種類型的項目，今天人們看到的是美好的那一面，而其原始形態真的會把很多人擋在門外。“千年的古鎮沒落到一定程度，呈現在人們面前的是住戶、作坊與小加工廠常年隨意排污，面對危房、黑臭河道，保護跟創新的之間怎么結合？”

“第三個挑戰在于商業模式，一定是要有系統全面的解決方案，不能保留了建筑，忘了商業；做了商業，又忽略了資本。就像一個交響樂隊，每一個樂器的聲部或者是樂器間能夠很好地協調，這也是我們在商業地產上強調要慢一點的原因。”

瑞安集團以蟠龍天地項目正式落地“城市微度假”概念，也向外界釋放了對于社區模式探索、公園商業打造等的全新思考。

隨著城市化進程加速，城市更新需求也日益迫切，在這一過程中，伴隨大量優質商業項目的誕生，其中也不乏“披著古鎮外衣的小商品城”，以及不同城市間批量復制的標準化模版，可以說，城市更新也到了尋找突破的時候。

張斌坦言，“在城市更新領域，特別是涉及古跡項目的城市更新，簡單復制標準化產品的邏輯完全不成立，原因就是時間、地域、人，這三個變量。盡管更新開發的理念是一致的——就是傳承和保護、創新的商業模式和現代人的結合，但加入三個變量之后，就完全不同了。”

摒棄地產甲方的自我認知，這是第一步。張斌坦言，“對待每一寸土地都要誠惶誠恐。瑞安過去也吃過一些虧，直到今天為止，我們也摸索出一套能夠持續的發展經驗。城市更新不是賣房子、賺快錢的方式，它的價值打造在于長期經營。”

張斌透露，瑞安新天地的方法是告別甲方與商戶的二元關系。“除了租一個場所給商戶，更重要的是生態合作伙伴關系，社區里最有意思的是多元內容、人的多元的復合，應該去賣的不是一個點，是一條線甚至一個面。”

記者注意到，之前只在一線城市核心地段開店的Blue Bottle藍瓶咖啡，也成為蟠龍天地首批開業的商戶之一，而此前Blue Bottle在上海的店址分別位于蘇州河畔、南京西路商圈和靜安寺商圈。將Blue Bottle開到青浦，依賴傳統招商模式恐怕很難做到。

據張斌介紹，和Blue Bottle的合作還是基于雙方在運營理念上融合。“我告訴他們，蟠龍天地是瑞安的作品，其中特色的江南文化可以令Blue Bottle打造出一些特色，我們非常高興在江南古鎮里合作一個全新的Blue Bottle，這種互動也轉化成了雙方的深度融合。我們去打動比較有話語權的品牌的一個方法，就是堅持做我們擅長做的事情。”

繼續深耕和擴大上海市場

“開業只是個開始，團隊謀劃的是未來20年應該怎么做，一年一年應該怎么調整。”

據張斌還介紹，蟠龍天地“五一”期間開門迎客的百余家店鋪，大約占了一期招商140家的80%，包括近20家上海首店、超過60家區域首店，其中不乏全國首店及特別概念店，涵蓋文化體驗、戶外運動、設計家居、品質生活、中西美食等。

“140家已經不少了，我們還要發揮，還有很多好的品牌要放進來。開業計劃事實上分了好幾個節點，目前只是第一階段開業，接下來每個季度會有一個節點，在這個季度里面會有新的內容呈現。”

據記者觀察，瑞安將蟠龍天地打造成“Urban retreat城市微度假”首個作品，似有在該領域發力加碼投資的意愿。而蟠龍天地的開業，對于近幾年謹慎投資的瑞安而言，可能也是商業加碼的開始。

張斌告訴記者，在2022年行業非常艱難的情況下，瑞安仍然在武漢長江邊拿了120多萬平方米的大開發項目，在上海楊浦獲取了平涼地塊的開發權以及浦東召稼樓古鎮的開發權。“今天的市場，有些企業或出險、或考慮生存，有些企業負債承壓，我覺得對我們來說是非常好的一個發展時機。”

當前，一二線城市商業地產出現分化，在此背景下的商業地產擴張很難進行簡單復制。

“分化意味著國內商業、地產的發展不再是整齊劃一的，但市場規律一定是以重要的城市來帶動區域，起到龍頭作用。另一個分化就是人群的分化，背后的一個深層次的邏輯就是，我們不要去想過去的那些所謂的標準產品，如做一個shoppingmall，然后全國復制300個、500個，在分化的背景下是無法實現的。”

張斌表示，過去幾年衣食住行等消費在賽道上出現一些問題，線上銷售分走了約40%的銷售額，因此線下商業要創新、要差
異化發展，成為非常大的挑戰。

“商業地產不能快的一個原因就是因為要創新，不要去做簡單的復制的東西。客戶需求已經很多樣化了，供應一定要跟個性化需求結合起來。”

“在創新的前提下，還要改變過去甲方的心態，地產不是甲方，全世界的地產都是服務行業，所以不存在什么‘甲方爸爸’。除此之外，還要有好的心態，關注客戶需求的變化，不要用一副眼鏡去看所有客戶。甚至把文化做成IP，再深入到用創新去‘產生’文化，生成自己的價值主張，讓商業與客群的互動不是只是看一看。新的商業分化的背景下，我們認為一個好的服務商應該有的這樣的一個遠見。”

作為總部在上海的港資企業，深耕大本營的意愿仍堅定不移。

“目前瑞安在上海持有的商用物業170萬平方米，我們從香港到內地發展的第一個城市就在上海，在過去的20多年里面，我們看到這個城市進入了一個非?？焖侔l展的軌道。”

張斌由衷地說，“未來在上海的發展，我們依然會堅持我們一直在做的，用城市更新的手法，用打造社區這樣的一個大體量多功能復合的產品，繼續深耕和擴大我們在上海這座城市的發展。”

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封面圖片來源：受訪者提供