物企發力第二增長曲線 看好“物業+生活”服務模式

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

日前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于推進基本養老服務體系建設的意見》指出，要落實發展養老服務優惠扶持政策，鼓勵社會力量參與提供基本養老服務，支持物業服務企業因地制宜提供居家社區養老服務。

事實上，作為上市物企增值服務構成的一部分，此前已有包括綠城服務、融創服務等多家物企布局社區養老服務，主要為業主提供包含助餐、日間照料、精神關愛、健康護理、適老化改造等在內的11類服務，而日間照料、健康護理是社區養老集中布局業務之一。

另據中指院發布的《2023中國物業服務百強報告》顯示，2022年百強物企增值服務收入占比為18.22%，其中業主增值服務均值約1.65 億元，同比增長6.57%，前景依舊廣闊。

“隨著宏觀經濟的向好及居民追求美好生活的預期不斷提升，業主資產運營服務及社區生活服務的需求亦將提升。”中指研究院分析指出，政策層面鼓勵物企進入生活服務領域，支持家政、養老、托幼、物業等業態融合創新，積極探索“物業+生活”服務模式，“我們仍然看好2023年物企此類業務收入的持續增長。”

2023年5月24日，北京，一場北京養老服務行業發展活動中展示的養老家居設備 視覺中國圖

養老服務處探索階段

作為距離社區最近的服務機構，受政策利好、企業新業務拓展等多方面推動，物業服務企業正成為社區居家養老服務主要提供方之一。

但實際上，當前能提供養老服務的物企并不多。據克而瑞物管監測顯示，目前僅有綠城服務、世茂服務、保利物業、融創服務、建發物業、奧園健康等10余家上市物企在養老服務方面有所涉足，其中只有6家提及居家養老、上門服務，占比不足10%。從已布局的企業來看，居家養老業務的開展也主要是依托社區養老、機構養老的延伸服務，進展緩慢。

以綠城服務為例，作為較早一批開始布局養老服務的企業，其早在2010年就開始探索社區養老生活服務，并成立了全資子公司綠城椿齡康養集團。

“公司目前主要業務有康養地產開發運營、養老機構運營以及社區居家養老服務，形成從康養項目開發、設計到運營服務落地的完整閉環，構建完善的康養產業生態體系。”綠城服務相關負責人5月25日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，社區居家養老服務也將是椿齡康養未來重點發展的業務板塊。

不過，該負責人也指出，物業服務企業具有常駐社區、貼近居民、響應快速等服務優勢，“但也缺少政策實施過程中閉環的機制，‘物業+養老’是機遇也是挑戰。”

2022年報顯示，目前綠城服務已逐步建立了以居家養老、機構養老及康養社區為主要產品，以“物業+養老”及“頤養+康護”等主要模式的社區養老服務體系，公司2022年在以此為主的居家生活服務方面營收2.56億元，占總收入約9%，同比上漲約32.5%。

除了綠城服務，世茂服務也在其2022業績報告中表示，2022年養老業業務收入同比增長近5倍，目前其養老服務熙堂業務已覆蓋23座城市超30萬人；弘陽服務管理層則在2022年業績會上表示，將結合已布局的“魅力街道，向美而生”策略，逐步落地社區和居家養老服務產業，積極響應政府號召的同時謀求新的盈利增長點；奧園健康則以社區養老為入口，通過線上線下一站式醫療服務平臺，以“醫養結合”為特色，通過加入“醫共體”實現與周邊醫療機構信息共享。

“目前對物業公司而言社區養老服務仍處于探索階段，大多數企業都在探索和嘗試，還沒有達到一定的業務體量。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟5月25日通過微信向記者分析指出，當前物業公司在開展養老服務還存在不少難點：首先就在于當前社區養老并沒有成熟的業務開展模式，而養老服務的專業性強，需要在健康、醫療、安全、應急處理等各方面擁有豐富經驗并配備專業人員，但大多數物業公司還不具備這樣的條件；同時，物企缺乏對業主更為詳盡的養老需求畫像，導致在業務開展需求匹配度不高，“養老服務費用也是業主重要的考慮因素，收費、定價及服務標準方面物企同樣面臨挑戰。”

“能抓住機遇率先形成成熟業務模式的企業則能脫穎而出。”在牛曉娟看來，這就要求物企首先要與第三方專業機構建立合作，引入專業人才，填補該業務板塊的資源和人才的空白，并對所服務的業主開展深入的養老需求調研，刻畫詳細的用戶畫像，推出相應的服務類型。“利用政策紅利，爭取獲得相關部門的補貼以緩解業務開展的資金壓力，在實踐中制定服務標準及對應收費的具體機制。”

看好“物業+生活”模式

事實上，對于物企而言，養老服務僅是其增值服務業務的一部分，社區零售、社區教育等也逐漸發展成為物企增值服務的一部分。

作為當前上市物企著力打造的“第二增長曲線”，增值服務特別是來自開發商的非業主增值服務（包括協銷服務、咨詢服務等）門檻低、毛利率高，在樓市銷售旺盛時，這一業務需求“源源不斷”，為物企帶來了相當大的業務支撐；與業主關聯度較高社區增值服務則能夠不斷縱向挖掘，想象空間巨大。

根據中指院發布的《2023中國物業服務百強報告》，2022年百強物企增值服務收入占比為18.22%，較2021年的21.52%下降了3.3%，增值服務收入于近三年來首次轉負，而轉負原因主要為其中的非業主增值服務業務受房地產行業下行影響較大，房地產開發投資同比下滑嚴重，其中主要的案場及經紀服務收入受到沖擊，基礎物管仍為物企收入的固本之源。

不過，增值服務中業主增值服務前景依舊廣闊，2022年百強企業的業主增值服務均值約1.65億元，同比增長6.57%。業主增值服務一般包括空間運營服務，業主資產運營服務（房屋經紀、美居服務等），社區生活服務（社區零售、家政服務、社區教育、社區養老等）以及其他服務。

需要指出的是，在盈利越來越難的情況下，業務的可持續性越來越得到重視，多家物企對增值業務板塊進行調整，并依托自身及子公司優勢，將資源向具有可持續性、擅長的業務傾斜。

如世茂服務執行董事、總裁葉明杰在2022年業績會上就表示，公司現在更聚焦在具有成長性的C端業務上面，資源配置也相應地往C端業務上面作一些傾斜。

其所謂“C端業務”，是指基于流量的增值服務業務，統稱為“用戶+”的業務。目前世茂服務的“用戶+”業務已形成新零售、養老、托育和團餐這四類，由四個專業公司來承接。目前，世茂服務已圍繞四個業務打造了多個領先的自主品牌。

再如保利物業，2022年“完成增值服務多賽道機會挖潛向產業精耕模式的轉變，聚焦到家服務、美居服務、資產服務等核心板塊。”

“2022年隨著行業規模及營收增速的放緩，業主增值服務的發展也呈現新的特點。業主增值服務業務由‘從無到有’向‘從有到優’發展，形成各具特色的‘錦上添花’類業務。”中指研究院分析指出。物企發展業主增值服務業務空間依然較大，隨著宏觀經濟的向好及居民追求美好生活的預期不斷提升，業主資產運營服務及社區生活服務的需求亦將提升。同時，政策層面鼓勵物企進入生活服務領域，支持家政、養老、托幼、物業等業態融合創新，積極探索“物業+生活”服務模式，“我們仍然看好2023年物企此類業務收入的持續增長。”

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