保利發展董事長劉平：行業正由規模擴張轉向高質量發展的“品質時代”

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

■相關公司：保利發展（SH600048，股價12.94元，市值1549億元）

■核心競爭力：旗下業務布局全球百余城，地產開發、物業服務長年穩居央企龍頭；經紀服務、金融服務連續多年被評為行業TOP10；擔綱國際國內大型賽事服務商，參與多個城市重要項目建設。

■所屬概念：房地產開發

來源：每日經濟新聞資料圖

1992年，在鄧小平南巡之后，全國經濟發展掀起熱潮。房地產也是當時一個重要的經濟熱點詞匯。在這樣的大背景下，“廣州保利房地產開發有限公司”在幾乎一無所有的情況下成立了。

那個時候，沒有人清楚手握僅僅12萬元啟動資金的保利地產（現已更名保利發展，以下統稱該名），未來的路在何方?；蛟S，當時保利地產的幾名初創人員也沒能設想，公司能達到萬億資產，并很可能將在2023年一躍成為行業第一。

2023年，執掌董事長之位不到3年的劉平，帶領保利發展迎來了高光時刻。這既有行業轉型期的助推，也得益于保利發展多年扎下的根基。

新上任董事長不久，保利發展就宣布劉平及全體高級管理人員計劃自2021年8月4日起6個月內增持公司股份，這次增持成為保利發展彼時近半年股價一路上漲的起點。2022年3月中旬，保利發展股價與市值甚至一度雙雙超越萬科，創歷史新高。

2023年，穩定多年的行業座次從“碧萬恒”（碧桂園、萬科、恒大）改寫到如今的“保萬碧”（保利、萬科、碧桂園），沒有改變的，是保利發展仍然堅持以央企高度的責任感做好房子、好服務，為老百姓的好生活不斷努力。

“房地產行業發展至今，市場對房企的專業能力提出更高、更全面的要求，對城市的深耕、市場的理解、項目的運營管理成為企業的基本功。”劉平表示，今年以來，受宏觀政策優化、購房者預期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，銷售市場出現回暖，但市場復蘇情況仍需進一步觀察，行業正處在由規模擴張轉向高質量發展的關鍵時期。

來源：保利發展官微

 

以央企高度的責任感做好房子和服務 

1992年9月14日，在廣州“望星樓”起步的保利，開啟創業征程。從籍籍無名到家喻戶曉，保利只用了3年。3年的時間，憑借“保利速度”，一幫剛剛脫下軍裝的年輕人，讓羊城茶樓里的談資多了一個話題：坊間甚至流傳“跟著保利換房子，跟著保利賺銀子”。

2006年，憑借著這支敢拼敢闖的隊伍，保利地產掛牌A股上市，并正式更名為“保利房地產（集團）股份有限公司”。2012年，保利地產首度實現千億元簽約金額，是繼萬科之后我國的第二家千億房企。

2017年年底，管理層一句“重回前三”的承諾成為這家房企的注腳。那時候，碧萬恒已經越過5000億元的山丘，保利發展位居第五。但與碧萬恒明顯不在一個量級，那時保利發展的銷售額才第一次超過3000億元。

房地產市場那時候還沒能看出明顯的轉向，數百億級的房企紛紛拋出千億元目標，前三甲再探高似乎也近在咫尺。保利發展向來穩健，很多人并不認為，它會很快達成這一承諾。

斗轉星移，時移世易。2019年上半年，碧萬恒銷售額趨穩甚至略回縮，和保利貼身肉搏的融創也不再“沖沖沖”，保利從未如此接近它的“前三”目標。

2022年4月21日，在保利發展2021年度網上業績說明會上，劉平直言，公司提出“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。這是繼5年前宋廣菊（保利發展時任董事長）時代提出“重回前三”后，保利發展的又一新目標。

信心和底氣，一部分來自市場與行業的轉折點。房地產行業伴隨著中國經濟的騰飛迎來了長達30年的高速發展，而隨著行業長效機制的逐步完善，行業的規則變化、企業的戰略方向調整以及經營模式革新都到了關鍵時刻。

保利發展控股 來源：保利發展官微

過往，保利發展提出的口號大多在內部宣傳，管理層鮮少對外直接表態。對于新目標，劉平也多次表示“不能簡單地、片面地理解成一個榜單上的排名，我們要實現的是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一”。

在內部會議上，保利發展也先后提出了實現“三個一流”的目標，“四個一流”的路徑。

具體而言，“三個一流”的目標是指：

一流的核心競爭力，產品、服務、質量、規模各方面的優秀，而不是只滿足于“均好”； 

一流的行業引領力，用平臺的思維夯實全產業鏈建設，在各細分領域打造頭部企業，引領這個細分領域的發展目標、運營標準和新發展機會；

一流的企業影響力，做一家令人尊敬的國資央企品牌。

“四個一流”的路徑是指：

從四個方面體系化推動提升核心競爭力，目標要清晰，行動要有力，成果要突出。“要有一流的經濟效益和財務指標，依法合規經營；要有一流的生產效率，推進‘八維精益’；要有一流的現代公司治理體系，完善現代企業制度；要有一流的產品、服務和品牌，引領行業發展。”

當然，榜單的反映是最直觀也是最實際的。自今年1月以來，保利發展就一舉超過碧桂園，穩坐行業全口徑銷售榜、操盤金額榜雙料冠軍?？硕鸾y計顯示，2023年1-4月，保利發展全口徑銷售金額、操盤金額金額均突破千億元，牢牢守住“榜一大哥”位置。

回顧2022年，保利發展無論是在市場銷售、投資拿地上都盡顯沖鋒姿態。在營銷上，保利發展的搶收力度也十足，去年在佛山、東莞的多個新盤都打出“收樓再供樓”、首付12個月長分期等營銷活動。

效果是顯而易見的。

保利發展的座次終于從多年的行業第五、央企第一開始變化。自去年4月起，在《每日經濟新聞》聯合中指院推出的每經•上市房企銷售金額月榜中，保利發展就已經開始穩居前三甲。到去年9

月，保利發展超越萬科排名第二。今年1月起，保利發展開始穩居第一，這一座次一直延續至今。

對于今年的目標，劉平在回答記者提問時指出，

“2023年公司將繼續做強做大自身，以央企高度的責任感做好房子、做好服務，為實現公司高質量發展不斷奮進。”

 

組織架構調整凸顯管理優勢 

2021年7月29日下午，保利發展公告稱，宋廣菊女士因年齡原因辭去公司董事長、董事職務，擔任總經理多年的劉平接棒擔任董事長。

新上任董事長不久，保利發展就宣布劉平及全體高級管理人員計劃自2021年8月4日起6個月內增持公司股份，合計增持金額不低于人民幣800萬元、不超過人民幣1500萬元，增持價格不超過15.06元/股。同時宣布增持的，還有保利發展實控人保利集團。

這次增持成為保利發展彼時近半年股價一路上漲的起點，2022年3月中旬，保利發展股價與市值甚至一度雙雙超越萬科，創歷史新高。

董事長及全體高級管理人員的增持，是劉平上任后的首個大動作。不難感受到，保利發展換帥后的蓄勢待發。

2021年年底，保利發展按照“向內挖潛，不斷優化”的原則，對管理架構進行了較大調整。具體措施包括總部業務流程再造、區域組織裂變、建立共享中臺等。從2022年的經營成果來看，保利發展此次組織結構調整取得了良好效果。

2023年，房地產行業發展進入新階段。今年年初，保利發展又完成新一輪人事及組織架構調整。具體包括新設立10個專務類崗位，地產平臺公司董事長任命數量增加至22位，總部3位副總經理直接擔任華東、華南區域子公司董事長等。

此次調整也是基于保利發展目前的戰略發展、體系化建設和各區域的經營需要，選派的均是具有多元市場、多種業態作戰經驗的一把手。

劉平透露，“真抓、真干、真信”是保利發展黨委選人用人的“傳家寶”。

在企業每一個發展階段，這是組織變革的穩定內核，也是每個時期干部人才工作的明確指南。進入中國特色社會主義新時代，“房住不炒”重寫行業邏輯，習近平總書記提出國有企業領導人員“20字”標準（對黨忠誠、勇于創新、治企有方、興企有為、清正廉潔），強調人才是第一資源，保利發展啟動了新一輪人才體系建設。

“多年來，在思想上，依靠上下一致的目標、一致的價值觀，我們對國有企業領導人員‘20字標準’有了保利發展的詳細注解，對人才是第一資源有了保利發展的具體詮釋；在做法上，上下共創、共擔、共享，公司黨委領導班子‘真抓’，組織部門‘真干’，干部職工‘真信任’，在行業發生深刻變化、組織能力需要重塑、核心競爭力需要強化的時候，企業才能大膽進行組織變革，堅定推進企業高質量發展，在劇變浪潮中穩健前行。”

保利發展的組織架構 來源：保利發展社會責任報告

相比大部分房企實行的“總部-大區-子公司”三級管理架構，保利發展是TOP5房企中唯一保持“總部-各區域子公司”兩級管控架構的千億級央企，總部直管30多家地產平臺公司。

這種組織架構的優勢相當明顯，使得保利發展無論是在過去還是在行業深度調整期的當下，都能夠確保公司理念的深度傳導和上下步調的統一，提升決策效率和管理效能，進一步防范化解經營風險。

 

及時把握市場修復窗口 

2022年，保利發展實現營業收入2811億元，凈利潤183億元。實現簽約金額4573億元，排名升至全行業第二，市場占有率達到3.4%。

一直以來，保利發展堅持商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業的模式。2022年，這一戰略得到進一步貫徹。公司新增住宅貨量占比93%，同比提升8個百分點。

劉平表示，2022年，房地產行業經歷了不平凡的一年，行業發展邏輯發生了根本性變化，公司圍繞“穩經營、去庫存、調結構、防風險”的經營主基調，最終取得了穩中有進的經營成果，市場地位實現了進一步提升。

在業務拓展方面，保利發展年報中還有一個小細節值得關注。2022年下半年，公司拓展金額1007億元，占全年拓展金額的比重達62%。

這表明，保利發展在充分研判重點城市供地節奏的基礎上，準確把握住了2022年下半年土地市場競爭環境改善、供地量增加，競爭度減弱的機會。從全年情況看，保利發展2022年新增土地價值、貨值位列行業首位。

來源：克而瑞

在2022年業績會上，保利發展總經理周東利指出，2022年下半年以來，行業支持性政策的效果不斷體現，房地產市場熱度修復。但城市分化特征延續，經濟基礎好、人口凈流入的核心城市恢復速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢，2023年以來依然呈現出這樣的特點。公司始終堅持核心城市深耕戰略，聚焦珠三角、長三角等重點城市群進行布局。同時，也會根據市場修復情況，靈活進行調整，把握結構性機會。

“房住不炒”作為不動產行業的“基本國策”，從黨中央2016年底提出到現在已經6年，帶來行業底層邏輯的變化。2022年，劉平就提出房地產行業“五化”（去金融化、制造業化、極致專業化、功能民生化、競爭格局加劇分化），深刻洞察了行業的變化趨勢。

房企要順應行業新的運行規則和“五化”趨勢，必須走高質量發展之路，反過來，“五化”又為房企走上高質量發展之路創造了契機和條件。而高質量發展的關鍵就在于聚焦，聚焦高能級城市、區域有效市場、產品與客戶匹配。

區域布局上，保利發展堅持核心區域聚焦戰略，重點投資基本面好的城市，同時關注其他城市土地市場的結構性機會。節奏上，公司也會儲備好充裕資金，密切關注形勢變化，隨時調整優化拿地策略。

“今年以來，受宏觀政策優化、購房者預期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，銷售市場出現回暖，但市場復蘇情況仍需進一步觀察，行業正處在由規模擴張轉向高質量發展的關鍵時期。”劉平告訴記者，公司年內將繼續開展深入的市場研究與敏銳的市場判斷，合理靈活安排公司推貨節奏，及時把握市場修復窗口。

據年報數據，2023年保利發展計劃完成房地產及相關產業直接投資3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米。克而瑞統計顯示，今年一季度，保利發展新增土地價值89.3億元，位列TOP3。

行業正向“品質時代”過渡

2000年以后，商品房快速發展。但前10年房價保持低位，受限于成本，房屋建造標準普遍不高，品質也較低。而后10年，房價快速上漲，但開發商缺乏動力和能力提升品質。

劉平認為，當下，商品房開發將由“峰值時代”向“品質時代”過渡，品質居住需求的供需矛盾帶來巨大的結構性機會。

一組數據可以印證劉平的判斷。

據《保利2022-2023年房地產行業白皮書》統計，從發達國家看，美國、英國、澳大利亞的存量房流通率峰值在5%-6%，而我國當前僅1%-2%。以房屋30年生命周期考慮，預計平均每年將產生超過800萬套改善需求。

總價在平均數之下的成交套數占比 來源：保利發展官微

行業的深度調整，為提高住房品質創造了空間。在“品質時代”，房地產市場將進入買方時代，客戶在房屋品質、功能、環境、配套和服務等方面都還存在諸多改善訴求。如何更好地發現并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。

黨的二十大報告指出，“高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務”。而在2021年底的中央經濟工作會議上，就首提房地產要“探索新的發展模式”。

那么，房地產如何實現高質量發展？

劉平的答案是，房企要貫徹新發展理念，轉變“三高模式”，堅持穩健經營，用“高品質”服務民生福祉；要做強自己，持續優化結構，通過精益管理、提質增效，體系化系統提升發展質量；要以人為本，不同客群、不同階層都有對品質的不同訴求，要圍繞“美好生活”找準客戶需求，打造好產品、好服務、好生活。

在保利發展看來，高質量發展的房企要具備資產運營、資本運作等核心能力，從單純“重開發”“重銷售”向“重運營”“重體驗”轉變。

從保利發展自身的情況來看，近年來，在許多項目中，公司對于產品品質的追求不斷提升，對于居住空間、社區環境、配套服務等都提出了更高的標準和要求。

保利商旅自主品牌酒店——汕尾保利雅途·星海酒店 來源：保利發展官微

展望2023年，劉平表示，主要城市的整體市場規模將維持平穩，對全國市場形成較強的支撐，行業步入成熟穩健發展軌道，預期將呈現趨勢修復、結構優化和動能轉換等特點。

所謂動能轉換，就是由“量的擴張”轉向“質的提升”。人民的居住需求從“有房住”轉向“住好房”，“居住品質”“發展質量”上升到更高層面，我們必須順應這一發展主線的轉變。

黨的二十大報告明確，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。房地產行業回歸居住需求本原，為客戶提供優質的產品和服務，是高質量發展的必由之路。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖