每日經濟新聞 2023-06-08 18:54:19
◎深圳二手房市場整體交易量不及預期，主要是因為前期需求集中釋放，目前后續需求出現斷層。雖然二手房貸款有所放松，但置業者對房地產市場前景的預期以及自身收入的預期都較弱，影響了需求的正常釋放。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
距離深圳放寬二手房指導價貸款政策已過去一個多月，但從市場成交情況來看，并未起到明顯的刺激作用。
“這個房子的指導價是182萬元，業主掛牌價是198萬元，如果你是首套房，且無房貸記錄的話，銀行同樣可以按198萬元總價放款，首付3成，有房貸記錄的話首付要5成。”6月7日，深圳羅湖新秀片區的房產中介孫紅梅向《每日經濟新聞》記者介紹。
今年4月20日，深圳對二手房指導價規則進行調整，一個重要變化在于，銀行放貸的標準從以前的與指導價進行綁定，調整成了“銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，指導價僅作參考”。
以上述房源為例，記者今年2月時也同樣看過上述小區房源，彼時只能按照指導價182萬元進行放款?，F如今銀行可按照198萬元放款，購房者首付壓力有所降低。
深圳龍崗片區某二手房 每經記者 陳榮浩 攝
今年4月20日，深圳調整二手房指導價的消息廣為流傳，核心內容主要包括指導價不取消，不調整；銀行核定房價以網簽備案價和評估價、實際成交價孰低為準，指導價僅作參考；即日起執行。
上述內容經多家媒體證實，“處于未正式發文，但已低調執行”狀態。
“我們目前是按照成交價或者評估價放款，哪個價格低，就按哪個價格報批。”寶安區一工商銀行的工作人員向記者表示。
記者以購房者身份向第三方中介平臺咨詢多套房源了解到，不少掛牌價高于指導價的房源，均可按照實際成交價放款。比如龍崗中心城一套2014年滿五唯一的4房，政府指導價為386萬元，業主報價406萬元，若買房者不還價以406萬元成交，則可按實際成交價放款。
據《每日經濟新聞》此前報道，在傳出“深圳將取消二手房指導價”消息后，有資深從業者麥勇（化名）告訴記者，南山南頭片區有次新盤業主漲價200萬元，“福田也有上調200萬元的，的確有比較沖動的業主。”
但從多家機構披露的數據來看，深圳二手房成交仍處于低位運行。據深圳中原研究中心數據，5月深圳二手房過戶量為2788套，環比下滑12.7%，連續第2個月下跌。
各片區二手房的過戶量也多處于下滑狀態，其中大鵬片區跌幅最明顯，達到了71%。
而從各區域成交套數來看，排名靠前的區域分別為龍崗、福田和南山，5月二手房的過戶套數分別為584套、567套和510套。
在二手房成交量下跌的同時，深圳的二手房掛牌量卻在逐步上升。據深圳中原研究中心數據，截至5月底，二手房在售房源繼續攀升至40152套，上升1.7%。
6月7日晚間，深職院房地產研究所所長鄧志旺通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“事實上，目前深圳市場并非所有銀行都按成交價放款，部分銀行仍按指導價在放款。不過現在影響購房者的關鍵因素，已經不再是二手房指導價了，而是市場缺乏信心。此外，人才房的批量入市，也對新房和二手房有一定沖擊，分流了一部分剛需購房客。”
6月8日上午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹向記者表示，深圳二手房市場整體交易量不及預期，主要是因為前期需求集中釋放，目前后續需求出現斷層。雖然二手房貸款有所放松，但置業者對房地產市場前景的預期以及自身收入的預期都較弱，影響了需求的正常釋放。
“目前，深圳整個房地產市場的交易都不算活躍，成交量還處于低位。”
深圳的二手房基本都有三個價格，官方指導價、真實成交價、業主掛牌價。
在與多位中介的溝通中，記者聽到最多的一句話便是，“如果誠心要，可以與賣家直接談，掛牌價有一定溢價空間。”
根據記者在走訪過程中了解到的情況，除少部分高總價二手房能高于指導價成交以外，較多二手房基本是接近二手房指導成交。成交價高于指導價的房源，主要集中在南山、寶安和福田三個片區。
值得一提的是，高于指導價成交的房源，多數都是均價在10萬元/平方米以上的房源，比較典型的如南山科技園片區的華潤城潤府三期，指導價13.2萬元/平方米，業主普遍成交價在15萬元/平方米以上；位于福田區福田中心片區的星河國家花園，指導價為9.63萬元/平方米，業主普遍成交價在11萬元/平方米以上。
=深圳光明區房產中介魏強向記者介紹，“目前深圳二手房的貸款，要具體看房子的情況，如果掛牌價高于指導價，可以按近期同類房源的成交價放款。只要掛牌價不是高得離譜一般是能夠批下來的。”
比如魏強向記者推薦的位于光明區公明片區的一套2018年3室2廳房源，面積89平方米，業主掛牌價為386萬元，指導價為442萬元。
按照正常情況，業主掛牌價386萬元，按照3成首付計算，首付為115.8萬元，然后加上還需支付的大約35萬元稅費，相當于總購房成本在150.8萬元左右。
但像這種業主掛牌價低于指導價的房源，他們可以通過跟業主溝通、協商（將稅費轉移至賣方）的方式降低購房者的總購房成本。
“這個房子因為業主著急出手，所以價格壓得比較低，您要誠心要，我們可以與業主溝通，把各種稅費也加到總房款里，這樣銀行按照高價放款。”
魏強提到，因為房子沒有滿五唯一，所以購房成本還包含各種稅費，比如契稅、營業稅等，各種稅費算下來差不多要30多萬元。
不過魏強稱，這部分稅費可以幫忙與賣家協商，把稅費疊加到總房款里，讓賣家出這筆錢，這樣買家就變相降低了首付。
“假設各項稅費是35萬元，業主掛牌價386萬元，那么銀行可以按實際成交價421萬元放款，你的實際首付成本可以降到126.3萬元，相當于由賣家支付稅費。”
（應受訪者要求，文中魏強、孫紅梅為化名）
封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
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