上半年超九成上市物企市值下滑 行業估值處低位，收并購熱度下降明顯

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

受房地產行業下行影響，今年上半年的物業行業亦表現不佳。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年上半年，58家上市物業企業平均市值跌幅為22.06%。其中，市值下滑的物企達54家，占比93.1%；市值跌幅超過50%的有5家；跌幅在40%～50%的有8家；僅4家上市物企市值實現了正增長。

此外，上半年物業行業的收并購金額也在大幅下滑，累計披露的收并購金額約為25億元，僅為去年同期的三分之一。

在多家機構及業內人士看來，“當前物業行業仍處于歷史低位，但未來仍有發力空間。”

物企展開市值修復

受行業形勢及關聯方影響，最近一年港股物業企業總市值區間波動，去年10月底觸底后受地產政策利好影響，一路反彈至階段新高達4300多億元。但隨著2022年度業績披露后，“增收不增利”使得上市物企市值的階段性漲幅盡數回吐。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至6月30日，58家上市物企與年初相比，市值下滑的有54家，占比達到了93.1%。其中，市值跌幅最高的是弘陽服務，跌幅達73.75%；正榮服務、佳源服務、新城悅服務和萬物云的市值跌幅均超過50%。

僅有4家物企市值有所增加，分別為方圓生活服務、宋都服務、魯商服務、濱江服務，漲幅分別為23.93%、21.25%、14.54%、3%。

從市盈率方面來看，中指物業研究院監測數據顯示，2021年1月至6月，港股物業服務板塊整體估值水平較高，年初PE均值在40倍上下，但下滑趨勢已形成，下半年加速回落，年底維持在16倍左右；2022年，PE均值整體仍舊處于下降通道，最低僅個位數，但下降幅度已明顯放緩，年底趨于平穩；2023年，受地產政策回暖，板塊整體估值得到大幅提升，PE均值走高，目前小幅回落，維持在17倍左右，與2021年下半年相當。若剔除極值及負值，截至2023年6月30日，PE均值為9.97倍。

“恒生物業服務及管理指數、恒生指數、恒生地產和建筑業目前來看仍舊高度趨同，物業與地產同漲同跌，物業并未走出獨立行情。”中指物業研究院分析指出，隨著房地產后服務時代的到來，物業服務實際上將成為房地產轉型的支點，未來估值修復彈性大。

針對股價與市值的持續下滑，物企對修復股價與市值的行動也沒有停止，增持、回購、股權激勵……各種能提振股市信心的手段今年上半年在物業資本市場時有發生。

如中駿商管從年初至6月30日，累計回購公司股票6000萬股，耗資1.15億港元，占已發行數量的2.98%；德信服務集團累計回購公司股票2113萬股，耗資6039萬港元，占已發行數量的2.2%。

而包括世茂服務、金科服務、建業新生活、新城悅服務、星盛商業等在內的5家物企則通過股份激勵方式，涉及股份約1.4億股，總估值約7.91億港元，其中金科服務就發放了5973.17萬股，估值約6.5億港元。

事實上，對市值問題，在碧桂園服務5月25日召開的股東大會上，公司CFO黃鵬指出，現在公司的股價的確是嚴重偏離了實際的內在價值，PE跌到了歷史極致。整個房地產行業形勢嚴重拖累了物業管理板塊的表現，而且情緒有點反應過度。

針對有參會股東提出的市值管理建議，黃鵬則表示，需要經過股東大會授權，同時也需要等待合適的時機。

在6月16日的股東大會上，萬物云管理層也同樣被問及了股價問題。其公司秘書黃旻在回答中表示，將根據資本市場和本公司股價的波動和變化，充分評估并審慎使用該授權，酌情及適時回購公司的股票。

根據當天通過的回購議案，萬物云可回購總額不超過截至當日已發行的H股數量總數的10%，也就是1.086%股權。值得注意的是，最近一段時間，萬物云董事長朱保全已4次對萬物云進行增持，共27.23萬股，耗資746萬港元，目前累計持股比例已達0.21%。

“這些舉措一方面說明物業行業目前仍處于歷史低位，股價低于實際價值；另一方面，也傳遞出物企發展的信心，未來仍有發力空間。”中指物業研究院表示。

截至2023年6月30日，物業管理行業共有64家上市公司，其中香港主板59家，A股5家。雖然今年上半年物業服務板塊只有一家物企（潤華服務）上市，但最近消息顯示，物企IPO熱度已有所回暖；6月25日泓盈集團和6月26日明喆集團分別遞交招股書，6月28日萬達商管再次遞表。

收并購熱持續下降

在上市物企市值整體下滑的同時，物業行業的收并購熱度仍在繼續下降。

中指研究院統計數據顯示，盡管2023年上半年上市物企披露的收并購數量達70宗，較去年同期的54宗有所上升，但在金額上卻大幅下滑，上半年累計披露收并購金額約為25億元，僅為去年同期（74.33億元）的約三分之一。

僅從上市物企來看，最大的一筆物業并購來自于金融街物業1.54億港元收購的香港置佳物業70%股權。而該筆收購早在兩年前就開始了磋商。據金融街物業2021年6月發布的公告透露，“正在磋商一個香港的標的公司部分股權。”

需要注意的是，這筆收購還附帶了條件：金融街物業與賣家約定了四個年度的業績承諾。若業績對賭未達成，賣方需要向金融街物業支付補償款。為了業績對賭更好進行，金融街物業不僅壓了20%的收購款未支付，而賣方所持的余下的30%股權也抵押給了金融街服務。

此外，遠洋服務斥資5400萬元從遠洋集團收購了遠洋機電設備技術發展公司，其主要從事包括機電工程建設、承包、技術開發及咨詢等機電業務；新大正則在今年5月分別以2775萬元、4453萬元收購了兩家市政環衛公司。

不過，新大正更大一筆金額的收并購案則宣布終止。6月4日，新大正宣布終止7.88億元收購云南滄恒80%股權事項。對于該項收購終止原因，新大正方面則披露是由于加期審計和補充盡職調查的進行，本次交易的進度已不及交易雙方預期，而且，雙方在業績承諾延期安排等事項上存在較大分歧，短期內難以達成一致。

事實上，下降的不僅有行業收并購數量和金額，還有上市物企的收并購儲備金。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年上半年，包括金科服務、濱江服務、特發服務、蘇新服務、新大正、銀城生活服務、興業物聯等在內的7家物企均將募資用途進行了調整。其中，金科服務、濱江服務、銀城生活服務、興業物聯4家企業下調了并購金儲備。

以金科服務為例，今年4月18日，金科服務發布公告，宣布將投資收并購資金由39.97億港元下調為16.07億元。這已是金科服務第二次對募集資金進行的調整，上一次則是在2021年9月10日。

5月29日，濱江服務也宣布，將原本計劃用作收購其他物業管理公司和投資于資產管理平臺、未動用所得款項凈額為約2.5億港元，用作更新公司的管理服務系統、招募及培養人才。這意味著濱江服務IPO募資中已沒有并購儲備金。

濱江服務表示，自上市以來一直監察評估所得款項凈額的使用情況，并積極于市場尋求可供收購及投資的物業管理公司潛在機會。“尚未于市場上尋求到符合集團服務品質管理需求，能夠帶來協同效應的物業管理服務收購目標”。

“在行業下行的背景下并購成交的難度更大，雖然物企股東（多為地產公司）受流動性困境等因素影響，并購市場并不缺乏交易標的，但一二級市場估值差縮小，交易雙方更難在交易對價、支付節奏、業績承諾等核心交易條款上達成一致。”申港證券在研報中指出，尤其是部分對賭需建立在資產質押的基礎上，在行業下行階段資產價值縮水，雙方或更難找到互相認可的可供質押資產，導致交易成交受阻，“整體并購市場更趨理性。”