每日經濟新聞 2023-08-09 20:03:14
◎2021年9月，佳兆業召集多位投資機構分析師來到項目地塊，給予總貨值700億元以上的預期。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
被稱為深圳打新“天花板”的東角頭項目，又有了新動靜。
近日，位于深圳南山后海的中信城開東角頭項目發布設計方案招標，招標價4800萬元。
東角頭項目此前為佳兆業在深圳的核心資產之一，2021年佳兆業出現流動性危機時，兌付方案中的處置項目就包含了該項目，后來被中信城開接手。據中信城開華南官微消息，目前有六大全球頂尖設計機構報名項目設計權。
該項目位于深圳灣-蛇口海岸線上，典型豪宅片區，片區內坐落著招商雙璽、陽光濱海花園、半島城邦、翡翠海岸等豪宅社區，官方二手房參考價在10萬-13萬元/平方米，但業主掛牌價遠高于此，不少甚至在20萬元/平方米以上。
《每日經濟新聞》記者7月初探訪時，項目處于平整狀態，內部已長滿綠草，被綠網覆蓋。
地塊位置整體不錯，從三個方向均能直看大海，并且項目距離深圳歌劇院和地鐵13號線都不遠，還可以直接看到半島城邦、港灣花園等豪宅項目。
東角頭項目現狀 每經記者 陳榮浩攝于今年7月
該項目一直未能開發，與其過往土地較為復雜的權益牽扯有很大關系。
上世紀80年代初，深圳航運總公司與香港達力集團合資成立深圳圳華港灣企業有限公司（下稱深圳圳華），將東角頭地塊作經營碼頭之用，到了90年代，土地性質變更成了多功能港口及商業用途。
2013年，深圳航運改制，佳兆業以58億元收購深圳航運主要股權，成功介入東角頭項目。
2021年9月，佳兆業召集多位投資機構分析師來到項目地塊，給予總貨值700億元以上的預期。
但2021年年底時，佳兆業出現流動性危機，在其欲出售的18個項目中，東角頭項目赫然在列，之后中信系出手援馳，以300億元接手。
今年5月，項目股權方之一的達力集團發布公告稱，“與深圳航運已就深圳南山東角頭土地置換及土地分配在原則上達成協議，置換而來的兩宗地將分別配予雙方。”
其中，達力集團和深圳航運同意撤回對深圳圳華的強制清算，同時深圳航運和達力集團將對東角頭項目兩宗地“分家”。至此，東角頭項目形成了深圳航運、達力集團和中信城開“三足鼎立”局面。
據企查查，截至8月7日，深圳圳華由深圳航運持有51%股權，達力持有49%股權，中信系則通過控股鴻利金融99%的方式持有深圳圳華35%股權。
權益厘清后，項目才開始有了新進展，也才有了開頭招標的事情。按照正常開發節奏，項目從招標到項目竣工，周期通常在1-3年不等。
據記者觀察，目前南山的臨海在建/待建豪宅盤，數量并不太多，包括中信城開東角頭項目、深圳灣超總基地新宅地、半島城邦5期、招商漁二村舊改項目和媽灣新增宅地。
這些地塊也被各大開發商爭奪。比較典型的如深圳灣超總基地新宅地，在今年6月31日時由中海以125.32億元力壓保利發展、招商+華發、中鐵建、越秀等央國企開發商競得。
從定價來看，目前深圳市場新房限價定價最高的是超總地塊，達13.3萬元/平方米。但與南山前海的臨海豪宅二手盤相比，仍然存在著不小價差。
以東角頭項目為例，目前周邊的二手住宅，如翡翠海岸、半島城邦花園三期、招商雙璽等樓盤，業主報價普遍在17萬元-21萬元/平方米區間。
8月7日上午，在深圳灣片區從事高端豪宅成交的房產中介盧勇向《每日經濟新聞》記者介紹到，“這邊的高端樓盤之所以貴，最重要的一個原因就是房源少、掛牌少，比較容易形成錨定效應。比如一套房子6月成交是2200萬元，6月之后同類型成交的房子，就會以2200萬元為參考。”
盧勇向記者展示了其平臺上業主掛牌的翡翠海岸房源，今年5月以來，就只有兩套房源在售。其中，一套3室2廳89平方米房子，業主掛牌總價為2380萬元，銷售均價達26.8萬元/平方米。另一套稍便宜，但總價也達到了2200萬元，折合單價24.8萬元/平方米。
8月8日上午，Co-Found智庫房地產行業研究負責人董南一告訴《每日經濟新聞》記者，“全國豪宅市場主要有三類買家，高凈值人士、外籍人士和高端資產投資者，第一種看中的是豪華配置，第二種看中的是實際需求，第三種看中的是價差和稀缺性。”
董南一提到，較少的掛牌量和稀缺的供應量是豪宅價格相對較高的重要原因，購房者在選擇時也更愿意接受較高的價格。
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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