存量房貸利率調整，工行、建行、中行、光大銀行最新回應！已經支付的高出的利息是否返還？有銀行也回應了

每經編輯 盧祥勇    

“存量房貸利率到底怎么降？”“我能享受這次利率調整后的優惠嗎？”“什么時候才能去銀行申請辦理利率調整？”

自8月31日中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》以來，商業銀行陸續發聲表態，將盡快開展存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整工作。各位購房者也時刻關注著商業銀行的“一舉一動”。

9月3日至4日，建設銀行、工商銀行、中國銀行、光大銀行紛紛就公眾關心的問題作出官方回答。每經小編梳理了具體的調整細節，看看有沒有你關心的問題。

圖片來源：視覺中國VCG11445531670

建行：有拖欠的貸款暫不調整

9月3日晚，中國建設銀行通過其客戶服務公眾號率先就存量房貸利率調整部分問題向客戶作出解釋，這也是首家公開就此事表態的商業銀行。

Q1：我在建設銀行有未結清的房貸，這次能調整嗎？

建設銀行：本次調整范圍是指存量首套住房商業性個人住房貸款，具體包括2023年8月31日前我行已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房貸款，或實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的住房貸款。

住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內。

當前執行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。

Q2：什么是首套房貸？

建設銀行：首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發放時利率按所在城市首套住房貸款利率執行的貸款，另一種是您貸款發放時是非首套住房貸款，但實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準。

Q3：我辦貸款時不是首套房貸，如何確認現在是不是？

建設銀行：這個取決于您當前實際住房情況是否已經符合您辦貸款的城市首套住房標準。如已符合，可以認定為首套房貸。

例如，如果您貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 “認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執行。上述情形下，需要您提供相應的證明材料。

如果您仍無法確認自己是否符合首套房標準，您可咨詢貸款經辦機構。

Q4：如果首套房貸現在有拖欠，能調嗎？

建設銀行：符合調整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠后可以調整。實際執行需根據具體情況判斷，您可咨詢貸款經辦機構。

Q5：我的利率能調到多少？

建設銀行：目前，房貸利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎上加減點確定的。按照人民銀行通知，本次調整后的貸款利率水平，在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

因此，本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。

例如，假設您現在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，那您的貸款利率就是按LPR+90個點確定的，也就是4.2%+0.9%。若按有關規則，假設您的存量首套住房貸款利率下調后執行的水平為LPR+10個點，那本次您的利率就會下調80個點（即90個點-10個點），也就是您的貸款利率會從現在的5.1%，調整到4.3%。

我行會在上述政策空間內，充分考慮百姓訴求，保障客戶權益，進行調整，具體請以我行后續公告為準。

Q6：什么是利率政策下限，我能怎么查？

建設銀行：利率政策下限是指當地人民銀行官方公示的首套住房貸款利率政策下限。您可以通過人民銀行各省級分行官方網站查詢。

Q7：我的貸款什么時候可以調整？

建設銀行：我行高度重視這次調整工作，正在抓緊制定具體實施細則，進行準備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務，充分保障建行客戶利益。后續進展，將及時在我行官網、微信公眾號、網點等渠道公告，請您多多留意。

工行最新回應：調整不溯及既往

個人存量房貸利率如何調整，是當下百姓最關心的一個話題。9月4日，中國工商銀行通過客服服務微信公眾號對外作出了正面回應。

問題1:我在工行某支行有一筆個人住房貸款還未結清，請問是否可以進行利率調整?

答：進行存量房貸利率調整，您的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業性個人住房貸款；二是2023年8月31日前已經發放的或者已簽訂合同但未發放；三是貸款發放時執行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發放利率高于貸款發放時點所在城市房貸利率政策下限。

問題2:調整后，我的房貸利率如何確定?

答：調整后，您的房貸利率水平不得低于原貸款發放時房屋所在城市同期限 (按原貸款合同期限)的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公布的為準，具體利率調整幅度及規則以我行后續公告為準。

問題3:我在工行某支行有一筆個人住房貸款還未結清，是2023年8月以前發放按首套房貸款利率政策辦理的，請問是否符合調整條件?

答：初步判斷，您的貸款符合存量房貸利率調整條件。我行將于近期通過官網、網點、中國工商銀行客戶服務公眾號等渠道公布具體操作指引。

問題4:我在工行某支行有一筆個人住房貸款還未結清，是2023年8月以前發放按二套房貸款利率政策辦理的，而按當前我所在城市政策初步判斷可按首套房貸款政策執行，請問是否符合調整條件?

答：初步判斷，您的貸款符合存量房貸利率調整條件。建議您提前準備首套房貸款相關佐證資料，后續按照我行印發的操作指引提交利率調整申請。

問題5:我在工行某支行有一筆個人住房貸款還未結清，是按二套房貸款利率政策辦理的，按當前我所在城市政策仍按二套房貸款政策執行，請問是否符合調整條件?

答：您的該筆貸款不符合調整范圍。為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調整范圍內。如后續您所在的城市更新相關“認房”“認貸”政策，您可按最新政策要求提交利率調整申請。

問題6:我的貸款當前為公積金貸款或公積金組合貸，能否申請存量房貸利率調整?

答：本次存量房貸利率調整只針對存量商業性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整范圍之內。對于組合貸中的商業性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。

問題7:我在工行某支行有一筆個人商用房貸款還未結清，請問是否符合調整條件?

答：您的該筆貸款不符合調整范圍。商業用房 (含商住兩用房) 等非住宅型房屋貸款不屬于此次存量房貸利率調整的范圍。

問題8:如果我的房貸當前為不良貸款能否申請存量房貸利率調整?

答：不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調整，需要您歸還積欠本息后再申請調整，感謝您的理解和支持!具體以我行后續公告為準，如有異議可聯系貸款經辦行。

問題9:此次存量房貸利率調整對貸款時間的要求是什么?

答：按照監管部門《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》要求，此次存量房貸利率調整僅適用于2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套個人住房貸款。

問題10:通過新發放貸款置換和協商變更合同利率具體是指什么?有什么區別?

答:新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。對于借款人而言，由于已經明確調整后的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區別。考慮到您操作的便利性，我行主要采取變更合同利率方式，具體以我行后續公告為準。如您有其他服務需求可聯系貸款經辦行。

問題11:對于此次通知發布前已經支付的高于調整后利率水平的房貸利息可否要求返還?

答：暫不支持。此次存量房貸利率調整不溯及既往。

問題12:我什么時候可以去申請辦理利率調整事宜?

答：我行正積極進行各項準備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務渠道，具體時間以公告為準。

中行：9月25日起接受申請

9月4日晚，中國銀行也發布了存量房貸利率調整常見問題答疑。

問：什么樣的個人住房貸款可以調整利率？

答：同時滿足以下條件的個人住房貸款可以進行調整：一是該貸款為商業性個人住房貸款，公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分及個人商業用房（含商住兩用房）貸款均不在此次調整范圍之內；二是在2023年8月31日前已發放或已簽署合同尚未發放的貸款；三是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的其他存量住房貸款；四是該筆貸款發放利率高于貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限。

問：如何確認我的房貸是否是首套住房貸款？

答：您可以查閱貸款辦理時，您提供的房屋套數等相關證明材料，確認當時辦理房貸是否為首套住房貸款。

問：如果貸款發放時適用二套房貸款政策的，現在能否調整？

答：這要根據您當前的實際住房情況而定，如果當前實際住房情況已符合所在城市的首套住房標準，并能夠提供房屋套數等相關證明材料，則可以進行調整。具體認定標準根據當地政府公布的認定政策執行。

問：我的存量房貸利率能降到什么水平？

答：調整后的房貸利率水平不低于該筆貸款發放時房屋所在城市同期限（按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。

目前，房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的，本次調整不涉及LPR變化，是調整加減點。例如目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個點執行，則您現在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則您存量貸款調整后不得低于LPR+10個點，調整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

問：如何查詢貸款發放時的首套房貸款利率政策下限？

答：首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢您所在城市人民銀行省級分行官方網站相關公示。

問：調整存量房貸利率需要提供哪些材料？

答：首套房貸款客戶無需提供相關材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當地首套住房標準的證明材料，比如當地房屋管理部門出具的房屋套數查詢證明等，具體流程及所需材料將及時通過我行官方網站、官方微信公眾號等渠道另行公告，敬請留意。

問：是否會統一通知存量房貸客戶？

答：我行將會通過官方網站、官方微信公眾號對外公布具體調整方案，敬請關注。

問：何時能執行新的貸款利率？

答：在調整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執行。

問：什么時候可以辦理存量房貸利率調整？

答：我行將于2023年9月25日起接受客戶調整申請，具體事宜將及時通過我行官方網站、官方微信公眾號等渠道另行公告，敬請留意。

問：我可以通過什么渠道辦理？

答：我行本著便捷服務原則，屆時您可以通過我行線上手機銀行APP或線下網點渠道辦理存量房貸利率調整。

光大銀行：固定利率房貸也可申請

9月4日，中國光大銀行表示，如果你當初對首套房貸選擇的固定利率，9月25日新政實施后也可以向銀行申請降低首套房貸款利率。這也是目前第一家公開針對固定利率房貸客戶的利率調整作出的正面回應。

2019年，中國人民銀行發布公告，宣布啟動改革完善LPR形成機制，推動降低貸款利率，對于個人住房信貸客戶當時有兩種選擇：一種是固定利率，另外一種是LPR＋點差。如果是前者，在還款期內房貸利率保持不變，如果是后者，執行利率將隨著LPR的變動而發生改變。大部分客戶選擇了LPR＋點差的模式，但仍有一部分客戶擔心還款期內利率上行而選擇了固定利率。9月4日，中國光大銀行在官方微信公眾號上就存量房貸業務作解答時明確表示，固定利率客戶也可以申請下調。

問：在光大銀行尚有未結清的房貸，什么樣的房貸能夠調整？

答：本次調整范圍是指存量首套住房貸款業務，包括2023年8月31日前光大銀行已發放的、及已簽訂合同但未發放的首套住房貸款?；驅嶋H住房情況已經符合所在城市首套住房標準的住房貸款。住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內。

問：如果首套房貸款現在有逾期，可以調嗎?

答：符合調整范圍但目前有逾期的首套房貸業務，原則上在還清逾期本息后可以調整。具體情況您可咨詢貸款經辦機構。

問：什么是利率政策下限，怎么能查到?

答：利率政策下限是指當地人民銀行官方公示的首套住房貸款利率政策下限。您可以通過人民銀行各省級分行官方網站查詢。

問：業務為固定利率的，可以調整嗎?

答：固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調整后，利率類型仍為固定利率。

問：我的利率能調到多少?

答：目前，房貸利率是在LPR(貸款市場報價利率)基礎上加減點確定的。按照人民銀行通知，本次調整后的貸款利率，不能低于原貸款發放時所在城市首套住房貸款利率政策下限。根據區域不同、業務情況不同，光大銀行會在人民銀行政策范圍內，保障客戶權益，進行調整，具體請以光大銀行后續公告為準。

問：我的貸款什么時候可以調整?

答：光大銀行正在抓緊制定具體實施細則和準備工作，將按人民銀行要求在9月25日提供服務。后續進展將及時在光大銀行官網、手機銀行、公眾號、網點等渠道公告。

編輯|盧祥勇 杜波

校對|劉小英

每日經濟新聞綜合自各銀行官微、紅星新聞