北京樓市重大信號！29個小區“松綁”，高價房源明顯增加，單價最高近18萬元

每經編輯 程鵬    

據新京報9月12日報道，市場有消息稱，北京市海淀區29個小區的二手房交易指導參考價已取消，記者從多方了解到，該消息屬實。

另據證券時報，記者向多方求證，北京確實放松了二手房指導價限制，單價18萬以下的房源目前都能展示了，高價學區房房源明顯增多。記者從鏈家APP上查詢到，北京海淀、西城熱點學區單價14萬元/平方米以上的房源增加，最高有超過17萬元/平方米的。業內人士認為，北京放松二手房指導價限制，和二手房供求關系發生重大變化有關，此次北京政策主要圍繞熱點學區房進行，本身信號意義很強。

此前海淀區二手房交易指導價的出臺是為抑制學區房熱度。北京的學區房市場曾在2020年四季度至2021年四季度間成交火熱，海淀區和西城區的熱點學區片區的二手房房價曾大幅上漲，拉動北京全市二手房在彼時整體上漲。其中，2021年初，“一夜漲價20萬、30萬”的現象出現在海淀區熱門學區房。以蜂鳥家園小區來說，該小區對口北京頂尖小學之一的中關村三小，單價從2019年年中的14萬元左右，經過兩次跳漲至18萬元以上，甚至不乏單價20萬元的報價，即便如此，仍然“一房難求”。2021年9月底，北京海淀區房地產經紀協會發布了29個熱門小區的二手房交易指導參考價，超出該參考價的房源不能再公開掛牌。

圖片來源：視覺中國

北京放松二手房指導價限制

海淀29個小區“松綁”

9月12日，有媒體報道稱，北京二手房指導價限制自9月8日起取消，目前海淀區29個熱點學區超出指導價的房源已可展示，而此前這些房源均不能掛牌。

綜合澎湃新聞，證券時報、新京報12日報道，海淀區29個試點小區二手房指導價確實取消了，單價18萬以下的房源現在都能展示了。北京市海淀區房管局工作人員對記者表示，目前進行動態調整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

有房地產中介機構人士向澎湃新聞記者表示，“自上周五（9月8日）起，可以根據市場價格掛牌展示，指導價是否解除以官方為準”。

北京的二手房指導價始于2021年。彼時，繼廣州、上海、深圳推出二手房指導價后，北京開始在海淀區啟動試點。2021年9月29日，據《北京日報》消息，北京市海淀區房地產經紀協會發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。同時，海淀房協結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區，向中介機構發布了二手房交易指導參考價，供中介機構參考。

彼時，《北京日報》援引北京市房協相關負責人的話稱，嚴格監管下，仍有個別中介機構為爭取更多銷售房源，通過暗示、鼓動或直接幫助業主抬高售價等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂了二手房交易市場，也不利于房地產經紀行業的良性健康發展。

上述倡議公布了蜂鳥家園、華清嘉園等29個房價漲幅、成交量大的重點小區作為試點，執行二手房指導價政策，號召中介公司不再掛牌高于指導價的房源。這29個小區包括小南莊社區、上地東里、知春里、東南小區、蜂鳥家園、稻香園、黃莊小區、新起點嘉園、華清嘉園等。

另據新京報報道，每個小區的指導參考價分為三檔，按照60平方米以下、60平方米至90平方米、90平方米以上三種不同面積劃分不同的指導價。以蜂鳥家園為例，60平方米以下對應指導價為171000元/平方米，60平方米至90平方米、90平方米以上對應指導價均為146000元/平方米。在新起點嘉園小區，60平方米以下、60平方米至90平方米對應指導價均為134000元/平方米，90平方米以上對應指導價為116000元/平方米。而華清嘉園各面積段對應的指導價均為132000元/平方米。

記者在貝殼、安居客等平臺上看到，目前，這29個小區高于交易指導價的房源均在正常展示。據貝殼平臺顯示，目前，蜂鳥家園在售房源70套，有多套小戶型房源的掛牌價高于此前設定指導價。以該小區一套43.32平方米的房源為例，目前顯示掛牌單價為179825元/平方米，掛牌總價779萬元。

圖片來源：貝殼找房截圖

華清嘉園共有70套房源在售，一套96.18平方米的2室2廳房源掛牌總價為1350萬元，掛牌單價為140362元/平方米；新起點嘉園共有28套房源在售，一套53.04平方米的1室房源掛牌總價為760萬元，掛牌單價為143289元/平方米，另一套67.42平方米的3室1廳房源掛牌總價為1050萬元，掛牌單價為155741元/平方米。

安居客平臺也不例外，蜂鳥家園一套46.4平方米的1室1廳1衛房源掛牌總價為800萬元，掛牌單價為172414元/平方米；華清嘉園一套149.91平方米的3室2廳2衛房源掛牌總價為2199萬元，掛牌單價為146689元/平方米。

讓學區房回歸市場價格

據澎湃新聞，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，從當前來看，今年以來北京二手房市場面臨著一定的下行壓力，2023年1-8月北京二手住宅成交105010套，較2022年同期上漲9.8%，但是較2021年同期仍下降13.5%，同時4-7月連續4月呈現下滑態勢，8月在政策利好拉動下止跌回升。二手房指導價存在的必要性逐步減弱，為了提振市場、拉動購房者入市積極性，放開指導價是必經之路。實際上，從去年下半年開始很多城市就已經逐步放松了二手房指導價。

另據證券時報，對于此次北京放松二手房指導價限制的原因，上述北京海淀區某學區房產中介小李對記者表示，其實是政府釋放政策信號，鼓勵大家買房，表明政府不限價了，高價房源展示，可以正常交易了。而以前客戶不了解，看到的展示房源價格較低，會拉低客戶的心理預期。

北京某大型中介海淀區某門店店長也對記者表示，每次北京樓市活躍都是學區房帶動，所以之前調控嚴控時也是控制學區房，現在政府為活躍市場，放松二手房指導價限制，讓學區房回歸正常價格。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，當前對于二手房的限價政策放松，其實也和二手房供求關系發生重大的變化有關系。此類變化體現為二手房掛牌量明顯增加、學區房的熱度降低、購房者購置二手房的心態趨于平穩等。此次北京政策主要是圍繞熱點學區房進行的，本身信號意義就很強。

嚴躍進同時指出，學區房價格容易炒作，所以放松后還要注意價格的穩定。尤其是購置學區房的購房者，要更理性看待學區資源和學區房。中介公司也要理性看待此類政策，防范炒作學區房。

另據新京報，58安居客研究院院長張波表示，由于指導價的解除，不少人會擔心學區房價格出現反彈，但隨著北京學區房多校劃片等政策的調整面不斷擴大，大家普遍對此類房源價格的上漲持不樂觀態度。整體來看，不僅是北京二手房指導價，還有更多城市的二手房指導價當下的現實意義都已不強，去除此類行政性限制有利于房地產市場更好地恢復到穩健水平。

編輯|程鵬?杜波?杜恒峰

校對|段煉

封面圖片來源：視覺中國

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