二手房市場觀察·綜述 | 8月二線城市二手房價格普跌，新一輪政策“組合拳”對市場影響幾何？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

“金九銀十”前的8月份，二線城市的二手房價格同環比幾乎全線下行。

據國家統計局最新數據，8月70城二手房價格環比和同比上漲城市均僅有3城，其中二線城市二手房價格均環比下跌；同比方面，二線城市中僅成都和長沙的二手房價格維持上漲。

易居研究院發布的《國家統計局70個大中城市房價指數報告》顯示，8月份全國70城二手住宅價格指數環比下跌0.5%，同比下跌3.2%，二手房價格已連續4個月下跌。其中，南京、合肥、寧波、廈門、南昌、青島、鄭州等城市，自2022年3月-4月起陸續打開房價下行通道。

另據中指研究院《8月百城價格指數報告》顯示，8月百城二手住宅平均價格為15625元/平方米，環比下跌0.38%，已連續16個月環比下跌，跌幅較7月收窄0.01個百分點；同比跌幅擴大至2.29%。百城二手房價格環比下跌城市數量為96個，下跌城市數量連續3個月突破90城。

值得注意的是，自8月底以來，多城陸續實施“認房不認貸”、降首付、取消限購限售等政策，這些政策落地后對二手房市場影響如何？

據中指研究院數據，9月前三周重點11城二手房銷售套數較去年同期增長28.4%；上周（9月11日-17日），重點11城二手房成交套數環比小幅回升6.4%，在低基數下同比增長40.9%，但絕對規模仍處在今年2月以來周度低位。

“新政出臺對二手的刺激夠不夠，主要還是看城市能級。一線和強二線城市本身置換需求的基數足夠，能夠帶動市場交易量的回升。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，“弱二線及三四線城市，本身需求量在萎縮，疊加新政帶來的掛牌量上升，去庫存壓力更大。”

二線城市二手房價格幾乎全線下跌

每經記者梳理國家統計局70城房價歷史數據發現，二線城市二手房價格呈現分化態勢。

值得一提的是，成都和長沙是8月二手房價格同比上漲僅有的兩個二線城市。特別是成都，自2016年以來二手房同比價格始終保持上行或持平狀態，在2022年年初至今二線城市普遍房價下跌的大背景下，仍舊保持向上趨勢。

此外，作為“調控模范生”的長沙，市場抗跌性同樣較強，僅2022年內下半年出現0.1%-0.4%的微幅下跌，今年初二手房價格已企穩且逐步回暖，增幅逐月擴大。同時，杭州是強二線城市中二手房價格下跌啟動最晚、跌幅相對較小的城市。

相較而言，貴陽是本輪二手房價格下跌啟動最早的城市，從2019年11月開始使出現同比下跌，跌幅一度擴大至5.9%；從跌幅看，鄭州、南寧、哈爾濱、沈陽等二線城市跌幅明顯，特別是鄭州，近幾個月同比下跌達5%左右。

來源：中指研究院

中指研究院數據顯示，8月份百城二手住宅價格環比下跌0.38%，同比下跌2.29%。8月十大城市二手住宅均價環比均繼續下跌，武漢、杭州、南京、重慶（主城區）跌幅在0.5%以上，其中武漢跌幅最大，為0.74%。

來源：58安居客房產研究院

另據58安居客房產研究院統計，8月份，全國各線城市二手房持續出現回落，其中二線城市下跌0.4%，已連續6個月下跌。但同時，8月全國百城各線城市二手房新增掛牌量均出現明顯增加，二手房新增掛牌量連續4個月出現回落之后首次出現上漲。從城市平均新增掛牌掛牌量來看，漲幅最大的城市為二線城市，漲幅為7.4%。

來源：58安居客房產研究院

從今年1-8月二手房價格累計變動情況來看，據中指研究院數據《中國房地產市場月報》，合肥、銀川、烏魯木齊的二手房價格累計漲幅居百城前列，其銀川累計漲幅僅次于上海，為0.62%；合肥累計上漲0.17%；烏魯木齊上漲0.09%。

樓市優化政策對二手房市場影響幾何？

不過，自8月底各地陸續落地的“認房不認貸”、降首付、取消限購限售等政策，讓不少城市的二手房場有所回暖。

據每經記者不完全統計，截至目前，已有近40城官宣執行“認房不認貸”政策，其中包括武漢、東莞、成都、長沙、蘇州、無錫、沈陽、杭州、大連、蘭州、天津、昆明、?？?、福州等10余個二線城市；9月1日-19日，已有沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個二線城市全面取消限購。

這輪樓市政策優化，也給二手房市場帶來變化。據中指研究院數據，9月前三周重點11城二手房銷售套數較去年同期增長28.4%；上周（9月11日-17日），重點11城二手房成交套數環比小幅回升6.4%，在低基數下同比增長40.9%，但絕對規模仍處在今年2月以來周度低位。

以青島和濟南為例，中指研究院山東地產總經理袁彬彬指出，“兩城市取消限購和限售，對當前房地產市場會起到積極的作用。二手房掛牌量短期內會快速增加，成交量會有小幅度的上升，價格保持平穩，新房到訪量有一定的提升，但是整體影響不會特別大。”

再看打出政策組合拳的南京，雖然近期二手房掛牌激增，但成交平平。據我愛我家南京研究院數據，新政后首周（9月4日-9月10日），全市二手房成交新增掛牌1800套，1465套（含高淳、溧水）；上周（9月11日-9月17日）成交1493套，環比小幅上漲1.9%，但隨著政策刺激對預期的減弱，當周二手房新增掛牌量1752套，環比下降2.7%。

我愛我家南京研究院認為，新政出臺后，南京二手房新增掛牌量連續2周保持高峰值，當下不少業主也希望能借此出售；因掛牌房源差異影響，新增房源均價則有小幅波動，但報價仍相對穩定，大跌大漲的情況并不常見。

來源：我愛我家南京研究院

新政落地后，武漢二手房市場也在進一步釋放。從9月3日開始，武漢全市二手房成交、帶看出現明顯增長，日均成交一直穩定在百套以上，表現優于8月同期。據諸葛找房數據研究中心監測，上周（9月11日-17日）武漢二手住宅市場均價為17294元/平方米，環比下降0.17%。

盡管二手房交易量在增加，但掛牌量同樣在上升。截至9月21日，武漢各個區二手房掛牌量總和已經達到205751套，而在8月31日，這一數據為195934套。這也意味著，在過去的三周時間，武漢就已新增二手房掛牌房源近萬套。

來源：諸葛找房

作為房地產市場的晴雨表，二手房交易如果無法快速回暖，會否拖累新房成交？

“認房不認貸、降首付等措施出臺，影響僅僅局限于一線城市、強二線城市的改善需求，利好城市的數量也就10余個。政策面對于房價在短期內(未來3-6個月)不會造成趨勢性上漲的影響，即使到了明年3-4月份，也頂多是70大中城市房價跌勢企穩，一線城市、強二線中心城區的改善項目房價開始率先企穩，或者部分項目有小幅度的溢價。”

張宏偉表示，“對于成為存量房市場的城市而言，目前出的政策能夠去帶動整個交易量的回升，但是要達到一定力度，還應該有一些其他配套措施出來?，F在供求壓力比較大的一些城市，政策上仍然有一定的空間。比如二手房交易增值稅免征年限由五年改為兩年，同時高等級城市的這個普通住宅標準調整，對于接盤的剛需購房者來說，稅費成本也降低，也增強了購買的積極性；另外，也要想方設法增強消費者的收入預期。”

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封面圖片來源：視覺中國-VCG11394638945