普洛斯中國趙明琪：經濟結構性變化，跨境、生鮮、新能源成倉儲物流新增長極

每經記者 王郁彪    每經編輯 劉雪梅    

站在宏觀的視角，區域內物流倉儲設施布局的體量與規模，無疑是衡量產業效能、經濟與社會等綜合效益的重要依據之一。

在這其中，貨物商品的儲存與流轉需求是否旺盛？每日每時甚至每秒，誰在進港出港？對應之下，背后設施的建筑規模、形式，投資力度以及相應的配套服務怎樣求變？都是尋得宏觀問題階段性答案，需要進一步作出的提問。

普洛斯增城物流園 圖片來源：企業供圖

深入到物流園區、高標倉、冷庫場景，或許能摸清一些關于區域、產業、市場以及呈現出的相應結構性變化。普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“以進出口貿易來說，如今占進出口貿易量主要的已不是傳統的鞋服加工類產品、玩具或者小家電。我們看到‘出口新三樣’是新能源汽車、鋰電池、太陽能光伏板，在目前出口類別里占比較高，出口商品的貨值和利潤也更高了。”在趙明琪口中，這些經濟結構性的變化帶來了新的市場機遇。

物流地產呈現出強大的抗周期能力，市場態勢層面，不乏京東物流、順豐等巨頭躬身入局。趙明琪則認為，“企業選擇自建基地是可以理解的，也是基于其業務運營和經營穩定性的一種選擇。而且，他們選擇布局自有基地的同時，也與普洛斯這樣的第三方企業保持非常長期的、有體量的、健康的合作關系。”

稀缺性造就“抗周期性”

生鮮品類的爆發，讓冷庫需求驟增，而事實上，整個物流倉儲設施的火熱與長期性，一定程度上都源于這種“供不應求”。特別是位處重要區域節點，智能設備林立的高標倉，更是稀缺資源。

今年6月，中金普洛斯REIT完成了首次擴募工作。記者注意到，基礎設施項目擴充至10個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.7萬平方米。其也是首批完成擴募的基礎設施公募REITs之一。

擴募的背后，是普洛斯整體穩定的增長。最新財報顯示，二季度，普洛斯中國物流和產業基礎設施新開工面積超100萬平方米，同比增長246%；新交付項目面積超60萬平方米，同比增長54%。

此外，今年上半年，普洛斯中國營收達6.4億美元，同比增長6.5%。截至2023年6月30日止，普洛斯中國財務凈杠桿率維持在24.8%，流動性充裕。

2月上市的嘉實京東倉儲基礎設施REIT也在中期報告中指出，截至2023年6月30日，京東倉儲REIT持有的基礎設施項目合計收入為4995萬元，凈利潤1670萬元，可供分配金額3544萬元。其位于重慶、武漢、廊坊三個物流節點城市的三個項目截至6月30日出租率均為100%。

園內租戶普冷冷庫內景 圖片來源：企業供圖

順豐房托中期業績也顯示，上半年順豐房托收益為2.236億港元，同比增長13.2%；物業收入凈額1.807億港元，同比增長11.8%；可供分派收入1.171億港元，同比增長7.1%。

相對穩定的出租率和相對穩健的增長，體現出了高標物流倉儲設施的抗周期性，特別是疫情后經濟回暖，跨境、生鮮、新能源等新經濟趨勢又增長顯著，一定程度上進一步帶動了本就“供不應求”的高標物流倉儲市場。

經濟結構性調整在即 倉儲物流新變化悄然而至

一些新變化正悄然降臨。

普洛斯中國財報顯示，在客戶服務方面，今年二季度簽訂租約達1900個，新簽租約面積達680萬平方米，同比增長21%，尤其是食品冷鏈、跨境電商、新能源等行業需求旺盛。

趙明琪告訴《每日經濟新聞》記者，目前經濟結構正在發生一系列變化。以進出口貿易來說，如今占進出口貿易量主要部分的，已不再是傳統的鞋服加工類產品、玩具或者小家電的制造和出口。出口的新三樣是新能源汽車、鋰電池、太陽能光伏板，在目前出口類別里占比較高。

“不難發現，出口商品的貨值和利潤也更高了。對于倉儲物流企業而言，這無疑是一個結構性變化，帶來的新的市場機遇。”趙明琪進一步解釋。

記者注意到，近期國能普洛斯綠色能源投資平臺完成設立，預計資本金規模約40億元，投資人包括國家綠色發展基金以及國家能源集團旗下綠色低碳基金。這是普洛斯與國內投資機構合作設立的首個包含風、光、儲能等多種新能源基礎設施的投資平臺，預計總投資規模近200億元，

除新能源行業外，趙明琪還向記者表示，跨境電商、生鮮冷鏈及數字化轉型也正成為物流倉儲運營新的增長引擎。

華南是跨境電商最主要的集貨地之一，基本上每家企業都在華南做比較大規模的布局。據記者線下走訪普洛斯華南區域部分物流園區觀察，電商零售客戶占據了普洛斯華南區域的半壁江山，既包括傳統電商客戶，也同時涵蓋跨境電商、冷鏈（食品及醫藥）、生活時尚等業務主體。

“還有一個是，現如今，大家習慣了在線上買生鮮，所以像生鮮冷鏈、預制菜、到家服務和‘最后一公里’的供應鏈，也是我們看到的新增長機會。”趙明琪進一步透露。

此外，數字化轉型，自動化及硬科技的投入也成為大趨勢。如，現下許多時尚奢侈品品牌都開了線上店，時尚消費品類從線下向線上轉移的趨勢非常明顯，意味著品牌對后臺物流的組織過程、倉庫內分揀的業務量也開始發生了變化。

“原來只需要整箱出貨，現在變成一個又一個小包裹出貨，對于倉庫內的作業要求、系統化的支持、自動化分揀設備的要求都在提升。轉型的過程中，新需求也在產生和增加。”趙明琪解釋。

區域選擇、業務方向多交叉 如何共享市場紅利？

在線下走訪時記者發現，普洛斯華南區域還有一個較大的優勢是汽車產業。普洛斯華南相關業務負責人告訴記者，普洛斯整個華南區服務汽車及零配件客戶的面積將近25萬平米，占當地租賃面積的15%。

某全球知名汽車品牌在中國有三個進口基地，其中位于華南的進口基地就選在普洛斯的園區。“這也就意味著你看路上跑的該品牌車，四臺里可能有一臺就是從我們園區里開出去的。”普洛斯華南業務負責人介紹。

區域定位和產業的變化是明確的，市場上的玩家共同享有對應出現的紅利，但同時也難免涉及業務上的交叉。

財報中，京東產發就表示，目前服務的行業已涵蓋汽車、新能源、冷鏈醫藥、快遞快運以及零售消費品等。而借助專有的項目管理平臺及智能管理中心等數字化工具，為TikTok、SHEIN、理想汽車、東風汽車等行業頭部客戶提供服務。

而在重點區域的選定上，華南區域、粵港澳大灣區不僅是普洛斯未來關注的重點，也是順豐的。在此前的財報業績說明貨上，順豐房托行政總裁兼執行董事翟廸強就曾透露，順豐房托將更加專注大灣區和成渝地區，依托順豐現有業務優勢，去尋找新的投資目標。

對此，趙明琪告訴記者，部分電商物流企業加大對于物流基礎設施的投資，很大程度還是基于他們自身運營的需要。在很多發達的一線城市，普洛斯園區的出租率都是非常高的，很難只滿足某一家客戶的需要。

因此，她認為，在這種情況下，這些企業選擇自建基地是可以理解的，也是為了他們的運營和經營穩定性的選擇。但在一些區位，如果類似普洛斯這樣的第三方更有優勢的話，他們也會選擇第三方。也就是說，其在布局自有基地的同時，同時會與普洛斯保持非常長期的、有體量的、健康的合作。

封面圖片來源：企業供圖