2023價值地產年會·觀點 | 深圳市公寓租賃行業協會會長、綠景集團地產事業部副總裁甘偉：“我們仍然處于房地產行業的上半場”

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

9月25日，由每日經濟新聞主辦的“2023第十三屆中國價值地產年會——大模型建筑新未來”在深圳舉行。

在“后住宅時代房地產新模式探索”圓桌對話環節，深圳市公寓租賃行業協會會長、綠景集團地產事業部副總裁甘偉認為，從宏觀角度來看，當前市場上最大的變化就是從賣方市場向買方市場的轉變。

“我們仍然處于房地產行業的上半場”

新技術、新模式在傳統新房市場中的運用，其實主要是從供應端來服務需求端的。雖然這些新技術、新模式可以提升和優化使用需求的效率，使需求端得到更高效、更便捷的服務，但它們并不能直接激發或引領需求。

“因此，我們需要考慮的是如何利用這些新技術、新模式來更好地滿足和激活需求端，而不是僅僅依靠它們來激發或引領需求。”

甘偉表示，“我們仍然處于房地產市場的上半場，15萬億元的規模降到了9萬億元。從短期來看，政策、金融等因素是影響市場的主要因素。從中期來看，土地的性質和供應情況也會對市場需求產生重要影響。而從長期來看，人口因素可能才是決定市場走向的關鍵因素。因此，在制定新的政策和金融措施時，需要充分考慮這些因素對市場的影響，并適時調整政策方向和力度，以釋放市場需求。”

同時，在新的存量市場或者與目前主流市場不同的市場中，技術和新模式可能會成為推動市場發展的關鍵因素。例如在長租公寓等新興行業中，適合行業發展的技術和模式可能會成為行業的核心競爭力和未來發展的關鍵因素。

“因此，我們需要理性看待傳統行業和新興行業之間的區別，采用不同的引導方式和策略，以便在這個過程中找到取舍和合適的方向和內容。”甘偉表示。

未來將轉變為存量主導的市場

“未來的房地產行業將發生巨大變化。”

甘偉表示，“根據我們的統計，目前中國在香港和國內上市的房地產企業中，95%都是傳統的住宅開發商，這是以增量市場為主導的表象。然而，如果我們觀察美國與房地產相關的IPO情況，會發現基本上沒有開發商，取而代之的是REITs、倉儲、物流、停車場、醫療設備、長租公寓和數據公司等。這些行業的變化表明，未來市場將由增量主導轉向存量主導，最終轉變為由存量主導的市場。這個過程中，行業的角色將發生巨大變化，這也是下一個賽道可能會朝哪個方向發展的信號。”

房地產下半場，大家需要做出一定的轉變。“這個轉變可能是傳統的我們做轉型，也可能是新冒出來的新銳企業、行業、品類。”

從增量到存量，資產運營是核心。“過去，我們的重點放在節點交易上，如GMV為15萬億元、20萬億元的交易，主要依靠節點交易創造價值，所有的傳播都為這個節點服務。然而，從經營角度來看，酒店、寫字樓、商業和公寓都是長期經營性物業，它們的GMV不是通過節點使用權的轉讓來實現的，而是通過每天、每個月、每年的租金來構建的。最大區別在于管理，即投融管退。交易完成后，我們需要融資，從銀行獲得資金后進行銷售。”

管理本身的價值在于各個品類的專業程度。“目前，我們缺乏各品類管理的專業人才，需要解決在商業、寫字樓、公寓和酒店等細分領域的特定問題，以及管理產業園和倉儲用地等。”

再往前追溯，投資方面，也需要考慮如何將非住宅轉化為符合市場需求的產品，提高坪效和租金，實現投入收益的還原，以體現房子的真正價值。

目前，我國商品房的年化回報率約1.5%，遠低于我們的利率。因此，甘偉認為示，如果要真正考慮REITs，任何一個品類都需要有一個很好的回報，才能達到資本的要求。能否算賬、能否退出，都是在投和管中創造價值后實現變現的過程。“這是真正與國際接軌的、以房地產為核心的市場邏輯。”

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封面圖片來源：每經記者 張建 攝