后住宅時代房地產新模式探索：科技重塑整個價值鏈，房企數字化能力迎新挑戰

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

9月25日，由每日經濟新聞主辦的“2023第十三屆中國價值地產年會——大模型建筑新未來”在深圳舉行。

在“后住宅時代房地產新模式探索”圓桌對話環節，深圳市公寓租賃行業協會會長、綠景集團地產事業部副總裁甘偉，縱橫百富企業管理集團有限公司創始人、CEO（首席執行官）賴國強，明源云副總裁呼軍鋒，快手房產全國運營中心總經理羅培杰，吉寶中國SUR（可持續城市更新）資產運營總監汪志生等嘉賓，圍繞“在行業轉軌過程中，哪些新的模式和新的技術最值得關注？”“如何用這些新生事物服務于現在的行業？”等議題展開討論。

產業趨勢圓桌對話現場 每經記者 張建 攝

科技提供變革創新手段

過去20年，說起房地產，它一定就是住宅開發。但近年來房地產發生了很大變化，長租公寓、物業管理、資產管理以及帶貨直播，種種方面、種種業態已經多元發展。

羅培杰表示，過去的房地產市場主要依賴于高增長和高發展，但現在舊的模式已經不再適用。與此同時，經過20年的發展，房地產增量開發的黃金時代已經過去，現在是存量流通的黃金時代。

“整個房地產產業鏈條正在發生變化。近年來整個地產結構在發生變化，以中介或渠道為代表的房地產交易服務平臺在產生一些結構性變化，話語權有些改變，產業鏈條渠道在進行重構。”

綜合快手的大數據來看，羅培杰認為未來有兩個確定趨勢：第一，房地產內容的線上化，這是衣食住行最難被互聯網生態進行改造的行業；第二，消費者越來越趨向作一個簡單的消費決策。

呼軍鋒認為，對房企來說，面向未來行業，有三個明顯的新業務模式值得快速探索切入，一是城市更新賽道；二是資管賽道；三是產業賽道。因此，地產、物業等領域應用新技術的空間較大，但應用新技術需要找到合適的場景并考慮投入產出比，從而在這些不同業務上實現應用。

賴國強則認為，企業之所以要進行改變，最大推動力來自于客戶的變化。

“現在，我們的客戶已經發生了改變。我們剛入行的時候，只要有土地，設計的戶型也說得過去，基本就可以賣得不錯。但現在銷售情況非常慘淡，我們很難再用過去的邏輯來解決現在的問題。因此，我們必須了解客戶的需求。隨著客戶年輕化，他們的需求也變得更加務實，他們不會隨意購買一套房子，如果你的房子達不到他們的期望，他們一定不會買單。這就是為什么我們需要做出改變的原因。”

他指出，“科技為我們提供了解決房地產行業中每個環節創新問題的手段。我們需要通過科技和新的模式來實現整個價值鏈的重新塑造，而每個環節的重新創新將帶來新的機遇和發展前景。”

“房地產業依然會有前景，不能用舊瓶來裝現在的新酒。”賴國強說。

甘偉表示，新技術、新模式在傳統新房市場中的運用，其實主要是從供應端來服務需求端的。雖然這些新技術、新模式可以提升和優化使用需求的效率，使需求端得到更高效、更便捷的服務，但它們并不能直接激發或引領需求。因此，我們需要考慮的是如何利用這些新技術、新模式來更好地滿足和激活需求端，而不是僅僅依靠它們來激發或引領需求。

在新的存量市場或者與目前主流市場不同的市場中，技術和新模式可能會成為推動市場發展的關鍵因素。例如在長租公寓等新興行業中，適合行業發展的技術和模式可能會成為行業的核心競爭力和未來發展的關鍵因素。

“我們需要理性看待傳統行業和新興行業之間的區別，采用不同的引導方式和策略，以便在這個過程中找到取舍和合適的方向和內容。”甘偉說。

汪志生則以吉寶為例指出，可持續城市更新業務是公司未來重要的戰略轉型方向，它包括四個方面：可持續資產的升級、可持續設施的服務、資產運營和綠色租賃以及企業服務。以可持續資產升級和可持續運營為核心，提升資產的凈營業收入，進而提升資產的保值增值能力，也能夠為投資人和企業打造底層綠色資產和碳資產，進而提升企業的ESG（環境、社會和公司治理）表現。

數字化應滿足業務需求

各行各業現在都在追求高質量發展，房地產細分行業中的高質量發展，應該怎么做？

賴國強表示，有兩個賽道值得關注，一是公寓類運營，二是產業倉儲運營。

事實上，非居住類資產一直存在空置和閑置的問題。這種價值鏈是特別重要的，市場上需要有足夠的團隊和基金，以及足夠耐心來等待這個市場的成長。因為以前市場太好了，許多開發商并沒有注意到這些非居住類資產的重要性。

“我跟一些開發商聊過，他們告訴我，一個區域有兩百多個非居住類資產一直沒有被盤活，這主要是因為以前報表數據很好看，所以沒有引起他們的注意。但現在大部分的報表都顯示出需要擠出空間，現在必須對這些資產進行盤活。而且對于一些小業主來說，他們也有存量資產需要盤活。”

那么，如何一起做好盤活？很重要的一點是需要有足夠基金。目前市場上的投資人基金團隊開始將目光轉移到細水長流的現金流回報上，不求回報很大，但必須安全穩健。

“細分市場的發展需要非常專業和純粹，我們要準確把握政策紅利，真正做到盤活存量資產。最近我看好這個細分市場的發展前景，我相信未來會有更多機會和發展空間。”賴國強說。

甘偉表示，“未來的房地產行業將發生巨大變化，未來市場將由增量主導轉向存量主導，最終轉變為由存量主導的市場。這個過程中，行業的角色將發生巨大變化，這也是下一個賽道可能會朝哪個方向發展的信號。”

房地產下半場，大家需要做出一定的轉變。這個轉變可能是傳統的我們做轉型，也可能是新冒出來的新銳企業、行業、品類。管理本身的價值在于各個品類的專業程度。“目前，我們缺乏各品類管理的專業人才，需要解決在商業、寫字樓、公寓和酒店等細分領域的特定問題，以及管理產業園和倉儲用地等。”

“目前，我國商品房的年化回報率約1.5%，遠低于我們的利率。因此，如果我們要真正考慮REITs（不動產投資信托基金），任何一個品類都需要有一個很好的回報，才能達到資本的要求。能否算賬、能否退出，都是在投和管中創造價值后實現變現的過程。這是真正與國際接軌的、以房地產為核心的市場邏輯。”甘偉補充道，汪志生表示，圍繞高質量發展，吉寶也在轉型，從以前的多元化企業轉型致力于成為具有強大運營能力的另類實體資產管理和運營商。“轉型過程中，我們也設定了目標，到2030年，實現整個基金管理資產規模達到2000億新幣。”

為了實現這一目標，“我們充分利用了在全球包括中國的資產管理經驗，致力于投資更多可持續發展解決方案領域，以及進行投資和創新。通過這種方式，我們的主要目標是推動可持續發展，包括建立可持續的基金和投資平臺，從而能夠實現基金管理規模的快速、可持續拓展。”

羅培杰也以快手為例表示，可以從AI（人工智能）大模型看到三個細分市場的方向：一是物業智慧社區的平臺承載人；二是科技智能硬件和整個算法平臺；三是線下承載房地產交易服務的平臺承接人。

“整個快手現在AIGC（生成式人工智能）的數字人技術還是非常成熟的，我們現在本身做的事并不是用流量做置換，更多是希望看到房地產大的垂類孵化，讓更多開發商能夠轉型線上內容平臺。”羅培杰說。

呼軍鋒指出，在新周期下，行業發展的基礎原理發生了變化，迫使企業的商業模式從過去的“資本驅動”轉變為“經營驅動”；組織能力也從“下放權力”到各個部門轉變為“逐步回收”整體管理；管理體系也從“單一業務能力”轉向“一體化經營能力”，這對房企數字化能力提出了新的挑戰。

在過去行業周期中，數字化能力更多地被強調為對業務需求的支持、提升業務管理的規范性，以及對業務風險的及時預警。然而，當前或未來，對于數字化的需求已經超越了僅僅建立業務規范的范圍，它需要真正支撐著項目的運行，推動公司的健康發展以及良性經營。數字化能力需要為公司經營者提供服務，滿足數據驅動業務的需求，實現業務與經營的聯動，最終實現理性、高效、閉環決策的內在要求。

“在當前的住宅市場中，蛋糕的大小有限，我們只能通過不斷加強內部管理，修煉或者抓住管理紅利時代的機會，爭取更多的份額和利潤。”呼軍鋒說。