要推房票！一線城市首例！專家解讀

每經記者 甄素靜    每經編輯 程鵬 陳夢妤    

廣州某城中村舊改項目 每日經濟新聞資料圖

廣州版房票要來了。

日前，第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過了《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》（下稱《專項規劃》），專項規劃明確提到要通過探索房票安置政策機制破解城中村改造難題，提升改造效率。

《專項規劃》還提出，至2035年，累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動低效存量土地的盤活再利用。

廣州市規劃和自然資源局表示，通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，實現集約節約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同時節省安置臨遷費，減輕財政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。

多名業內人士分析認為，本輪城中村改造，有望對房地產開發投資和商品房銷售兩方面產生顯著提振作用，擁有城中村改造經驗、當地資源豐富的地方國企有望率先受益。

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又開一線城市先河

房票安置本不新鮮，但廣州又開了一線城市先河。

對于未來十年改造目標，《專項規劃》明確，至2035年擬推進的舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目291個。其中：舊村莊全面改造項目252個（含城中村項目150個）、舊村莊混合改造項目24個（含城中村項目15個），“拆、治、興”并舉推動改造；舊城混合改造項目15個，綜合運用“留、改、拆”方式推進。

對于未納入全面改造和混合改造的舊村莊（城中村）以及老舊城區，鼓勵推進微改造，鼓勵城鎮開發邊界以外地區推進鄉村整治提升。

一直以來，村鎮工業集聚區是廣州存量用地的重要類型，對于該類型用地的更新改造計劃，《專項規劃》提出，至2025年擬推進村鎮工業集聚區項目206個、總用地面積約18平方公里。其中，采取政府收儲約189公頃，單獨改造約723公頃，納入舊村改造約311公頃，微改造約565公頃，淘汰關停約10公頃。選取3-5批村鎮工業集聚區試點項目，打造超過20個村鎮工業集聚區試點園區，形成示范效應。

實際上，今年年中，市場上就有消息傳出廣州將探索房票制度，當時一份名為《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》的文件廣為流傳。建議稿提出的鼓勵政策有：給予2%至5%的政策性獎勵和3個月的臨遷費，享受稅收減免優惠，使用房票所購買的商品住房不計入家庭限購套數，超過使用期限可兌換現金，名下已有一套商品房的村民還可將房票轉讓給符合條件的第三方等。彼時，官方回應媒體采訪稱政策正在研究中。 

而在《專項規劃》正式發布之前，廣州城中村改造的補償方式主要以回遷房補償為主，現金補償為輔。

在正式公布房票探索之前，廣州樓市調控也在逐步寬松。

9月20日，廣州發布的《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》提到調整住房限購政策實施區域范圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時解除黃埔、番禺、花都、白云區部分地區的限購。

詳見《一線城市終現松動！廣州率先官宣認房不認貸，沖刺“金九銀十”有戲了？》

房票安置是一個大趨勢

據不完全統計，目前已有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、寧波、無錫、溫州、紹興、蚌埠等超過30個城市提出房票安置，但廣州是一線城市中首個。在已提出房票安置的熱門城市中，廈門已實現首批憑房票購買的國企資產交房，亦有部分城市在加大房票安置力度。

以近期發布政策的寧波為例，寧波住建局提出，減少安置房建設，提高房屋征遷貨幣安置和房票安置比例。進一步完善房票網上房源超市建設，實現商品房項目“應進盡進”和動態更新，落實房票購房政府獎勵和企業優惠，實現房票跨區使用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房票安置是一個大趨勢，在房地產供求關系發生逆轉的情況下，加上地方財政比較緊張，未來拆遷安置的需求，政策上將更多地鼓勵房票安置，這可以減輕城中村改造前期資金巨額投入，還有利于商品房去庫存。

“但房票安置的匹配度可能不高，村民選擇房票安置的比例不能太樂觀，當然這最終取決于政策設計和扶持力度，以及各區域未來商品房市場的走勢和預期。”李宇嘉強調。

東吳證券研究所分析師房誠琦認為，城中村改造有望成為拉動房地產投資、提振商品房銷售的有力抓手，房票安置帶來購房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。傳統的“原拆原還”安置模式，只創造商品房供給不創造需求。本次廣州提出的房票安置制度，若能在全國范圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上創造大量購房需求，帶動房地產銷售市場企穩回升。

房地產資深專家、國家高端智庫CDI研究員宋丁認為，房票政策是一線城市的一次破題之舉，具有重要嘗試意義。房票類似于一種可流通的票據，房票政策最大的優點是性價比高，且比實物補償更加靈活。與貨幣補償相比，房票政策不需要開發主體再大規模支付貨幣，從而減輕其現金流的壓力。亦可為購房者提供了更多購房選擇范圍，這不僅有利于激活樓市，也能夠提高房票的利用價值。

宋丁指出，但需要注意的是，市場上房票并不等同于貨幣，購房者仍受到一些限制。政府需要在激活整個樓市角度下功夫，擴大房票購買范圍，特別是二手房對接起來，提高房票的含金量。

對于未來北上深是否會推廣房票政策，宋丁認為存在這種可能性，每個城市的房票政策可能結合自身特點來推，總的來說，激活市場有利于整個房地產形勢的好轉，希望看到更多城市能夠嘗試并推廣房票政策。

據中指研究院統計，2023年1-9月，廣州新建商品住宅累計成交591.5萬平方米，同比下降2.4%；9月成交63.1萬平方米，同比仍下降17.2%。二手房方面，1-9月廣州二手房累計成交6.4萬套，同比增長19.7%。9月，二手房成交接近6000套，環比下降14.5%，與去年同期基本持平。

記者|甄素靜 

編輯|程鵬 陳夢妤 易啟江

校對|何小桃

封面圖片來源：視覺中國

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