2024新租住·消費引力報告 | 中國住房租賃需求趨勢分析

2016年以來，“租購并舉”逐漸成為我國住房制度建設的重要方向，住房租賃市場發展進入加速期，眾多長租公寓品牌涌現出來。2021年，中央提出發展保障性租賃住房，隨后以保租房發展為核心，住房租賃政策支持體系逐漸完善。

隨著保租房公募REITs、不動產私募投資基金試點、住房租賃信貸支持體系等政策的陸續出臺，住房租賃領域“私募基金+信貸支持+公募REITs”的金融閉環逐漸形成，住房租賃企業的發展環境進一步改善。在此背景下，由每日經濟新聞和中指研究院聯合推出的《中國住房租賃需求趨勢分析》，聚焦我國住房租賃需求特征，對租客畫像、需求趨勢進行分析，為市場參與者提供信息支持與決策參考。

一、租客畫像

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當前的租房偏好和痛點問題，每日經濟新聞和中指研究院自2022年6月起每半年對全國租客開展一次問卷調查，對租客畫像進行描摹。2023年末的全國租客問卷調查，剔除無效樣本后，共收回8976份有效租客樣本。

（一）租客群體基本特征：25-34歲、本科及以上學歷、畢業1-5年。

根據中指研究院2023年末對全國租客的問卷調查數據，租客主要有以下一些特征：49%的受訪租客年齡處于25-34歲區間，62%的受訪租客為本科及以上學歷，59%的受訪租客畢業1-5年之間，53%的受訪租客已婚，61%的受訪租客家庭月收入分布在3000-10000元區間。租房方面，57%的受訪租客月租金在1000-3000元之間，56%的受訪租客租房面積在10-60平方米。

（二）整租、合租客群特征：整租客群年齡更大、畢業年限更長、多數已婚。

調查結果顯示，72%的受訪租客選擇整租住房。整租客群以25-34歲、畢業1-5年內的本科學歷、已婚群體為主。其中多數整租客群家庭月收入分布在3000-15000元之間，他們通常以2-3人的家庭為單位進行整租，更傾向選擇月租金在1000-3000元、面積在10-60平的兩居室，月租金占家庭收入的三成以內。

合租客群以25-29歲、畢業3年以內的本科學歷、未婚群體為主。多數合租客群家庭月收入分布在10000元以內，他們通常與朋友、同事共同合租，月租金水平及租住面積與整租群體基本一致，但月租金占收入的比重在兩至四成。

（三）集中式公寓客群特征：高學歷、未婚、本地租客

根據租房類型，我們將租客群體分為集中式長租公寓租客、分散式長租公寓租客和個人房源租客，進一步分析發現，集中式公寓租客有以下一些個性特征：

集中式公寓租客學歷更高。73%的集中式公寓租客為本科及以上學歷，較個人房源高出19.6個百分點。

集中式公寓租客婚育比例較低。50.4%的集中式公寓租客未婚，較個人房源高出2.1個百分點；僅19.8%的集中式公寓租客已婚已育，較個人房源低17.6個百分點。

集中式公寓租客以本地人為主。80.1%的集中式公寓租客的戶口在本地，較個人房源明顯高出33.2個百分點。其中，57.8%的集中式公寓租客為跨區縣租房（戶口所在地和租賃住房在同一城市的不同區縣）。

集中式公寓租客多數有通勤或改善需求。76%的集中式公寓租客在本地有房，但因為通勤、改善等原因選擇了租房，其中45%的租客因為自有住房離公司太遠，選擇在公司附近租房；25%的租客因為自有住房太老舊，選擇租住較新的住房。

集中式公寓租客租金收入比更高。54.7%的集中式公寓租客租金收入比超30%，較個人房源明顯高出37.6個百分點。較高的租金收入比，一方面說明集中式公寓租客的租金壓力相對較大，另一方面也說明，集中式公寓租客愿意為了更好的租住環境而支付更高的租金。

二、短期需求趨勢

（一）集中式公寓租客收入預期降低。

收入預期降低，推動換租計劃。調查結果顯示，64%的受訪租客在本次租約到期后計劃換租。長租公寓租客的換租原因主要是“收入預期降低，換到更便宜的房子”，而個人房源租客的換租原因主要是工作變動。從換租原因可以看出，目前由于收入預期有所下行，影響到長租公寓租客的租房決策。

（二）租客對租金水平關注度提升，集中式公寓需關注租客續租情況。

調查結果顯示，在受訪租客中，目前租住在集中式公寓或大型租賃社區中的租客占比為32%，與此相比，下次租房時計劃租住集中式公寓或大型租賃社區的租客比重下降至26%，而計劃租住個人房源和分散式公寓的租客比重均較當前占比有所提升。集中式公寓的租客存在小幅流失的傾向，租賃運營企業需重點關注租客續租情況。

進一步，對租客關注因素的調查結果顯示，計劃租住不同類型房屋的租客所關注的因素也有差異。相對而言，租賃集中式公寓或大型租賃社區的租客更關注居住環境，在計劃租住此類房源的租客中，32%的租客會關注小區環境，排各項因素第三位；租賃個人房源的租客更關注租金水平，在計劃租住個人房源的租客中，53%的租客會關注租金水平，排各項因素第二位。隨著居民收入預期下行，租客對租金水平的關注度提升，或有部分居住在長租公寓的租客考慮換租個人房源。

三、長期需求趨勢

（一）流動人口規模較大，“租購并舉”持續推進，將有效推動住房租賃市場規模擴大。

流動人口是住房租賃需求的重要來源，隨著我國社會經濟的持續發展，流動人口規模逐步擴大，住房租賃市場規模存持續提升基礎。2000年，我國流動人口僅1.21億人，占全國人口比例為9.5%；2021年，流動人口增加至3.85億人，占全國人口比例為27.3%，2000-2021年流動人口平均每年增長5.67%。

按2021年的流動人口規模估算，假設其中60%人口租房，則租房人口為2.31億人，假設人均租房面積30平方米，則總租房面積為69.3億平方米。2021年12月全國50個重點城市普通住宅平均租金為37.7元/平方米/月，假設全國平均租金按30元/平方米/月計算，全國住房租賃市場規模約2.5萬億元，市場規模巨大。

目前租房仍只是居民購房前的過渡選擇，未來隨著“租購并舉”住房制度的持續推進，居民住房觀念逐漸改變，租賃市場需求有望進一步釋放。

中指調查結果顯示，關于本地無房租客未來3年的住房規劃，51%的受訪租客選擇在本地置業，17%的受訪租客選擇回老家居住或在房價更低的城市購房，僅25%的受訪租客計劃未來長期租房，表明租房目前仍只是居民購房前的過渡選擇，居民的住房觀念仍偏好購房。通過與年齡結構進一步交叉分析發現，年輕人租房意愿相對更強，一方面是受其人生階段和財富積累所影響，另一方面也反映出年輕人的住房觀念正在發生改變。

近幾年，“租購同權”成為推進“租購并舉”住房制度建設的重要政策方向之一，“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”類似提法頻繁出現在《國家“十四五”規劃綱要》《“十四五”新型城鎮化實施方案》及《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》等中央文件中；江西省、廣東省、重慶、南寧、天津等省市也積極落實中央政策導向。

雖然實現嚴格意義上的“租購同權”仍面臨較多阻礙，但中央及各地的積極探索實踐不斷強化租戶歸屬感和安全感，有望潛移默化地影響居民的住房觀念。未來，隨著“租購同權”的持續推進和年輕人住房觀念的逐漸轉變，住房租賃市場的發展將獲得更多支撐。

（二）部分租房人口居住環境較差，改善性租房需求潛力大。

約700萬戶城鎮家庭租住非成套住房，潛在的居住環境改善需求為住房租賃市場長期發展提供支撐。根據第七次全國人口普查數據，在居住在普通住宅的城鎮家庭戶中，95.9%的家庭戶所住房屋同時擁有廚房和廁所，即4.1%的家庭戶居住在沒有廚房或廁所的住房中（以下簡稱非成套住房）。

結合住房來源看，居住在非成套住房的家庭戶中，合計62.8%的家庭戶為租房群體，其中租賃市場化住房的家庭戶占比為56.2%，租賃廉租房或公租房的家庭戶占比為6.6%。

基于以上比例關系，按全國城鎮家庭戶2.9億戶（居住在普通住宅中）計算，共約671萬戶城鎮家庭租住在非成套的市場化住房中。這部分家庭住房條件較差，存在較大的改善性租房潛力。

浙江省、廣東省租住非成套住房的家庭戶規模較大，租房改善潛在需求旺盛。按照上述方法推算，分省市來看，浙江省、廣東省租住非成套市場化房屋的家庭戶在100萬戶以上，明顯多于其他省及直轄市，占全國的比重合計達36.9%；云南、福建、北京、陜西、上海、江蘇等6省市規模在30萬戶以上，合計占比33.4%。以上8個省市多為我國人口凈流入的熱門地區，外來人口規模大，住房租賃改善需求較為旺盛。

從現實情況來看，非成套住房主要集中在城中村地區，2023年，中央積極推進超大特大城市城中村改造，隨著相關工作的落實與推進，城中村租戶改善性需求將有所釋放，從而為住房租賃市場發展帶來機遇。

四、結語

隨著“租購并舉”住房制度的持續建設，我國住房租賃市場快速發展，住房租賃企業發展也面臨機遇：

第一，在政策支持下，租賃住房項目“融投建管退”的商業模式逐漸清晰，住房租賃投資有望“算得過來賬”。

第二，隨著我國經濟社會的發展，流動人口規模持續擴大，同時隨著“租購同權”的不斷推進，我國住房租賃市場規模有望繼續增長。

第三，目前租住在非成套住房中的人口規模仍龐大，居住條件較差，市場存在大量改善性租房需求。但同時，住房租賃市場也面臨著短期消費降級、租住需求分流等潛在挑戰。在機遇與挑戰并存的情況下，租賃企業應在擴大規模的同時，強化自身運營能力，打造差異化競爭優勢，方能在租賃市場快速發展的浪潮中乘風破浪。

封面圖片來源：中指研究院