樂乎集團創始人羅意：房地產業變化帶來新底層邏輯 長租公寓或不再是過渡性選擇

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

“長租公寓這個行業很大，永遠充滿了機會。”

近日，樂乎集團創始人羅意在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示，隨著保障性租賃住房等各項相關政策的推動，住房租賃行業快速發展，長租行業發展進入新階段，從原先的單一發展變得更加多元。

與此同時，資產價格持續回調，原來算不過來賬的痛點有所緩解，部分資管機構開始關注租賃賽道。各城市開始落實保障性租賃住房發展政策，地方平臺公司集中進場。

羅意認為，這個行業更需要百花齊放的環境，“這與多年前開發商的境況頗為相似。我甚至認為，運營商的世界可能比那時的開發商還要豐富多彩。”

長租市場迎多元時代

NBD：您作為從業者，觀察到當下長租公寓消費和偏好存在哪些新的趨勢和變化？

羅意：隨著城市化進程的加快，長租公寓作為一種新興的居住模式，正逐漸成為城市青年和新市民的首選。長租公寓行業經歷了五六年發展后，我們見證了從非組織化到組織化的轉變，產品也從初級階段逐漸成熟。2017年，國家開始重視租賃行業的發展，而房地產市場的變化也為長租公寓帶來了新的底層邏輯。

不同的運營商有著不同的經營策略。一些運營商專注于打造大型租賃社區，為租客提供更為完善的社區設施和服務。而在華南地區，一些機構甚至將城中村進行改造，將其轉化為長租公寓，以適應不同租客的需求。此外，還有一些運營商專注于服務式公寓的開發，滿足高端租客對于品質和服務的追求。

除了運營商的不同，長租公寓的內涵也在不斷豐富。大型酒店管理集團也開始涉足長租公寓領域，他們的長租公寓與地產背景的公司、創業公司所開發的長租公寓在理解和定位上都有所不同。

長租公寓行業正變得更加立體和多元，更深層次的變化則是租客端需求的多元化，推動供給端升級。以往租賃需求大多是被動型需求，居民因為買不起房而被迫租房?，F在，隨著房價快速上漲趨勢發生改變，恐慌性購房需求逐漸消失，居民購房需求釋放節奏明顯放緩，部分需求主動停留在了租賃市場。

在此基礎上，除了滿足基本居住需求的開間外，商旅型、改善型、養老型和家庭型等不同類型的長租公寓正在萌芽。這些新興的長租公寓產品，不僅提供了多樣化的居住選擇，也為行業發展帶來了新的活力。

在我看來，未來長租公寓或租賃住房的發展將進入一個理性、健康且多元的時代。這種發展趨勢不僅體現在產品形態上，更體現在市場需求的多樣化和運營商的差異化競爭上。在2021年年終時，我向董事會報告時便提出了“理性健康多元的長租租賃時代”的到來，這一觀點至今仍然適用。

集中式公寓占據上風

NBD：長租公寓存在集中式和分散式兩種模式，您認為未來哪一種更有前景？

羅意：集中式公寓和分散式公寓兩種產品各有優勢。分散式公寓能夠覆蓋更廣的區域范圍，而且房源位于住宅社區，社區感更強。集中式公寓更多是開間產品，但可以給租客更好的服務體驗。這兩種形式在未來都會長期存在，分別對應著機構化運營商和私有業主。

對于運營商來說，開展規?；姆稚⑹綐I務難度相對較大。因為分散式公寓更離散，管理難度更大。盡管如此，也有公司正在摸索用更輕的代理行思維服務業主，推動整個行業的發展。

目前，集中式公寓在市場上暫時占據上風。原來的分散式公寓從業者更多，門檻相對較低。但要實現規?；瑢崿F信息化和高效率的組織形式，難度并不小。

總的來說，集中式和分散式租賃住房各有其特點，適應不同的市場需求，而運營商在推動業務規?；倪^程中也面臨著不同挑戰。

樂乎的產品之前一直是剛需型單身公寓產品，到目前仍然有約80%的產品是單身公寓。從2021年起，樂乎開始實施事業部制，進行多品牌布局。樂乎集團目前有五個產品系，包括：懷庭、芷岸、樂乎公寓、樂乎青年社區和樂乎起程，全面覆蓋高端客戶、追求輕奢品質生活的白領客戶、新市民、青年人、企業藍領客戶等多樣化的租客群體。

樂乎的產品線發展在一定程度上源于戰略和機遇的雙重疊加。比如，樂乎和CCB建融家園合作了金融街真武社區之后，對市場有了新的認識，順勢成立了服務式公寓事業部。樂乎也在考慮未來做養老型公寓，但在等待市場機遇。

與此同時，現階段保租房籌集規模大，業務機會多，樂乎也在積極探索提供相關服務。樂乎成立了保租房事業部，主要是針對城投、城發、安居集團等地方平臺型公司，提供保租房運營管理服務。2023年11月，樂乎中標鄭州城發安居房屋租賃合作運營服務項目，規模達15000間，目前已經交付3個社區，每個社區2000多間，構成了社區閉環。

現在，越來越多的資管機構和服務商，包括我們，其實更傾向于專注于集中式公寓這一業態的發展。集中式公寓具有其獨特的優勢和市場需求，通過集中管理和運營，我們可以提供更加統一、專業和高效的服務，滿足租戶的多樣化需求，同時也為資管機構帶來穩定的收益和回報。

長租業務仍具盈利潛力

NBD：長租正在成為后地產時代的一個風口，受到資本關注，您怎么看這個現象？

羅意：展望未來，長租公寓可能成為城市居民住房解決方案的一部分，而不再是過渡性的選擇。隨著大型租賃社區的出現，長租公寓將提供更加豐富的基礎物業服務、商業配套和社區公共服務，從而滿足不同租客群體的需求。

資本方對長租公寓行業的興趣日益濃厚。盡管面臨挑戰，但資本近距離觀察后，發現長租業務仍然具備可觀的盈利潛力。此外，其他資產價格的下降也為租賃住房提供了保值的投資機會。然而，長租公寓的運營模式需要時間來積累行業信譽和打磨能力，這是一個慢工出細活的過程。

在品牌和品質方面，長租公寓運營商正投入更多關注。品牌溢價能力的提升，不僅能夠吸引更多的租客，也能在與資本方的合作中占據更有利的地位。資管所做的，就是根據資產的規模、稟賦、市場環境等特征，進行不同的策略組合來提升坪效，進而促進資產價值提升。

隨著長租行業逐漸從單一向多元轉變，市場中資產類別、產品類型、租賃客群都更加豐富，投資策略組合愈發多樣，資管的價值逐漸顯現。和單純的運營管理相比，資管更多地涉及前端項目獲取、產品設計等環節，內涵更加豐富，會覆蓋長租公寓項目全周期，更類似所謂的“大運營”概念。

但資產的交易往往需要很長時間，一兩年甚至三年也很正常。從資產獲取到談判、交易、產生現金流，都需要精心策劃和執行。因此，雖然整個行業的交易量在上升，但具體到某個項目的快速增長并不現實。

目前，樂乎產品體系中只有青年社區、樂乎起程、保租房仍提供委托管理服務，而相對高端的芷岸、懷庭、樂乎公寓不提供單純的委托管理服務，在這些品牌的合作中，樂乎從源頭開始參與產品打造。

雖然目前樂乎的業務主要集中在投建管方面，募和退的工作主要由基金端負責。但整體上看，這個領域正逐漸進入一個比較良性的循環，前景比過去更加清晰和明朗。