中東金主馳援萬達——每經記者現場直擊600億投資簽約

這并不像一場價值600億元的簽約儀式。 3月30日上午9點，大連香格里拉酒店三樓上海廳門口約12英寸的顯示屏，正清晰顯示著即將在這里進行的一場簽約。 《每日經濟新聞》記者在現場看到，整個會議廳不足100平方米，進門右側靠墻正中間位置，擺放著一個高約3米、長約4米的桁架，場內不足50把椅子，兩位工作人員正在進行最后的會場布置，讓人很難與此次簽約儀式涉及的600億元投資規模聯系到一起。 上午10點，簽約儀式正式開始，參會人員一一入場就座。大連市政府、大連市西崗區委相關負責人，大連萬達商管集團相關人士，以及來自太盟投資、中信資本、阿布扎比投資局、穆巴達拉等各方的投資人分別于兩側入座。 整場簽約儀式僅30分鐘，非常簡單，但高效——600億元投資落定。 與想象中的嚴肅氛圍不同，從記者觀察來看，現場每個人神情都很輕松愉悅，各方發言也頻頻引來現場參會人員的點頭附和。太盟投資合伙人在最后拍照合影時一句讓攝影師“把美顏打開”，引來現場笑聲一片。 據記者了解，從投資人敲定所有投資細節，到正式簽約儀式的舉行，中間僅相隔3天。 大連萬達商管集團六方簽約儀式現場 企業供圖 萬達闖關成功了。 600億元，王健林的第二場“世紀大簽約”。 上一場是7年前，涉及金額達637.5億元，交易方是孫宏斌、李思廉。 3月30日，珠海萬達商管集團迎來了新的投資人。當天，大連萬達商管與太盟投資集團（PAG，以下簡稱太盟）、中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司（以下簡稱投資人）在大連簽署投資協議。 根據協議內容，投資人將聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資（以下簡稱新達盟）約人民幣600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。 項目預計在第二季度交割。 近5年國內最大規模私募股權投資 根據協議，投資人將聯合向新達盟投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。 這是近5年來國內單筆最大規模私募股權投資。 新達盟為大連萬達商管新設立的控股公司，其子公司為珠海萬達商管，是一個商業廣場運營管理平臺，目前管理496個大型商業廣場。自太盟、中信資本、Ares Management等現有投資人于2021年8月投資以來，公司連續3年超額完成業績目標，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。 就在幾天前，新達盟162億元股權一度遭遇凍結風波。凍結原因則是萬達旗下項目與某銀行就經營貸發生糾紛，該銀行在訴訟前申請凍結了萬達商管所持新達盟股權。不過，該筆凍結已于3月25日解凍。 “萬達集團有多項業務，之前涉及的股權凍結與新達盟沒有直接關系，也不影響新達盟和本次交易，且新達盟交易本身也將為萬達集團提供相當資金，有助于解決萬達集團類似的問題。” 太盟合伙人兼太盟中國總裁黃德煒在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，太盟2021年就成為珠海萬達商管的股東，對公司業務本身和團隊都有充分了解，現在作為新達盟的主要投資人，也具有充分信心。新的外資加入后，也將提振公司的士氣和信心。 “有了新股東的投資，相信公司將步入一個更加穩健、快速發展的階段。同時近距離與各位股東有了接觸，相互之間有了進一步的充分溝通。” 大連萬達商管相關負責人則指出，新投資人對公司社會責任的履行格外關注，“這和萬達的企業文化、價值觀高度一致，相信在后續合作中將產生同頻效果?！? 絕大多數投資人選擇繼續投資 萬達重新引入投資者緣于一次對賭失敗。 2021年8月，為重新上市，萬達集團成立珠海萬達商管，并引入包括太盟、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、鄭裕彤家族等22家機構投資人，其中僅太盟一家就涉及180億元。 根據對賭協議，2021年至2023年，珠海萬達商管凈利潤應分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達及珠海萬贏（珠海萬達股東）將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。 若珠海萬達商管在2023年12月31日前不能完成上市，投資者有權要求珠海萬達回購全部或部分股份，回購價格為本金外加8%的年化利率。 粗略計算，若未能按期完成上市，又未獲得投資者同意免除相關還款要求，萬達方需支付約380億元股權回購款。 2021年10月21日，珠海萬達商管第一次向港交所遞交招股書，此后分別于2022年4月、2022年10月和2023年6月三次遞交招股書，但截至招股書失效，仍未獲取證監會出具的H股準許發行批復。 不過，在距離與投資人約定的上市時限只剩十幾天時，2023年12月12日，太盟與大連萬達商管集團雙雙公告，太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。 按照當時的協議，大連萬達商管持股珠海萬達商管比例下降至40%，太盟等數家現有及新進投資人股東總計持股60%。 彼時就有接近萬達人士告訴記者：“個別現有投資人選擇退出投資，但同時有新的投資人進入，包括一些境外投資人?！? 如今，“境外投資人”已經被證實，而繼碧桂園之后，是否還有此前的投資人選擇退出，在簽約儀式上尚未明確。 但據一知情人士透露： 華平投資預計將收回其對珠海萬達商管集的投資，但僅占彼時投資總額的極少數。 據悉，2021年，華平投資以9.7億元人民幣（1.35億美元）的投資金額，取得了珠海萬達商管的少數股權。 與此同時，碧桂園服務退出也被外界認為是大概率事件。 不過，絕大多數投資人選擇繼續投資。 至于為何繼續選擇投資萬達商管，中信資本董事總經理葉鑫表示，一直以來，我們對整個中國的消費市場和零售市場是充滿信心的，新達盟是中國甚至全世界最大的商業管理公司，在成為珠海萬達商管股東的兩年時間里，公司也獲得了較好收益。 “債務問題或得到有效化解” 事實上，引入新的投資人，不僅解除了萬達上市對賭失敗的危機，也為萬達提供了新的增量資金。 根據大連萬達商管在2023年8月底披露的公司債券中期報告，截至2023年上半年末，萬達商管現金及現金等價物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%。另外，合并口徑有息負債為1412.83億元，其中一年內到期的有息負債為292.57億元。 據《每日經濟新聞》記者不完全統計，自2023年以來，萬達集團已累計出售14座萬達廣場，其中不乏上海、廣州等一線城市的萬達廣場。 “這些項目未來會由新達盟繼續管理?！秉S德煒坦言，2021年投資萬達商管時，業務主要來自萬達廣場，第三方管理項目并不多。 “如今我們作為一家商業運營管理公司，萬達是我們最大的客戶。未來如果萬達繼續出售自持物業，于新達盟而言就是多了一個客戶。” 實際上，早在2015年，萬達就開始啟動輕資產戰略。 2017年，王健林賣掉77個酒店和13個文旅項目，以及多個海外地產項目，此舉在當時被認為是轉型標志。2018年，“萬達商業地產”更名為“萬達商業管理”；2019年剝離房地產業務，2021年全面實施輕資產戰略。 頻繁出售萬達廣場是萬達集團應對流動性危機的自救舉措，一同被出售的，還有萬達電影、萬達酒店等資產，用來換取流動資金。 如今，隨著新投資人的簽約，接近萬達的知情人士表示，“萬達面臨的債務問題或能得到有效化解?！? 匯生國際資本總裁黃立沖表示，這次交易不僅體現了投資者對困境企業投資時采取的風險隔離策略的有效性，也代表著萬達對賭失敗不會帶來類似恒大破產的結局，萬達的債權人有機會拿回投資，這也為其他處于困境的企業提供了一個可能的挽救示例。 這一次未設置上市對賭協議 外界更關注的是，對于太盟牽頭的投資團隊進場，持股比例已大幅下降的萬達集團還能否捍衛對新達盟的控制權。 在黃德煒看來，這是一次非常成功的投資。 據其回憶，2023年12月12日，太盟與萬達簽署框架協議，這一天北京也下起了2023年的第一場雪。 當天凌晨2:00，完成最后一個條款的談判后，從萬達總部辦公室出來時地面全是雪，沒有腳印，我覺得這是吉兆。 盡管我們雙方談判很激烈，但在大雪中，我看到無論是我們PAG團隊，還是萬達團隊，都像小孩一樣，在雪地里笑得很開心，天真爛漫。當時我就覺得，這個團隊是很純粹的，我們一定能夠有很好的合作。 太盟在業內素有亞洲“小黑石”之稱，作為太盟的核心人物，單偉建在資本界有著“私募之王”之稱。 2022年，單偉建在接受《第一財經》采訪時曾解釋過自己的投資風格，那就是Buy-out（控制權收購）。不同于簡單的財務投資，這種投資風格意在獲得標的控制權。 《每日經濟新聞》記者詳細復盤了單偉建執掌太盟的13年，除奈雪的茶等少量財務投資外，基本都圍繞控制權收購展開，如盈德氣體、大阪環球影城等。 在房地產美元債融資熱潮中，太盟也曾占有一席之地。如華南城就曾公開表示，其美元債的主要持有人之一便是太盟。 “未來我們更多的是給公司建立一個健全的治理結構，包括太盟、中信資本和主要投資人，都將在董事會上以董事的形式參與公司治理?！比~鑫表示。 黃德煒指出：“新達盟在很大程度來說是脫離萬達集團的管理框架的，投資完成后，萬達將是新達盟的一個重要股東，但不是絕對控股股東。” 據其透露，新達盟今后將采取完全現代化的公司治理，包括企業的決策實行、經董事會授權之下的管理層負責制，“我們會深入參與公司的運行管理、治理”。 相對于此前的對賭協議，這一次“我們大家都是普通股東，彼此也不會有任何贖回義務，未來共同承擔股權投資的風險，同時也獲取未來股權投資的收益”。 不過，“未來公司發展到一定程度，時機成熟，不排除會安排上市。” 中東投資人對萬達做了海量盡調 此次萬達集團能牽手中東金主，太盟功不可沒。 2023年8月，作為香港上市公司鳳翔股份控股股東，太盟曾將鳳翔股份1.6億股出讓給中東主權機構——阿布扎比投資局（ADIA）間接全資擁有的公司。交易完后，阿布扎比投資局間接持有鳳祥股份約9.9%股份。 據阿布扎比投資局官網，其成立于1976年，是一家代表阿布扎比政府進行謹慎投資，最新管理總資產8530億美元，位列全球第三，是中東地區最大的主權財富基金。公司在世界各大主要市場都有投資。 2003年7月，中國首次放開QFII（合格境外投資者），2008年底，據證監會網站，阿布扎比投資局就獲批QFII牌照，成為首家中東QFII機構投資人。進入A股16年間，阿布扎比投資局投資領域多元，涉及石化能源、科技、消費、醫藥、新能源、金融等領域，一度成為我國第二大QFII。 Choice數據顯示，截至2023年末，阿布扎比投資局出現在16家已公布財報的中國A股上市公司前十大流通股股東名單中，總持股數4.7207億股，總持有市值達73.92億元，投資了紫金礦業、格力電器、中金公司、中國銀行等知名企業。 在房地產領域，阿布扎比投資局投資了浦東金橋、招商積余，分別持股485.2萬股、1497萬股，占公司總股份的0.43%、1.41%，均為前十大流通股東。 另一家中東投資機構穆巴達拉，是阿布扎比主權財富基金，是阿布扎比的第二大主權財富基金，規模僅次于阿布扎比投資局。 2015年，穆巴達拉投資公司和中國國家開發銀行、國家外匯管理局共同出資100億美元，成立中阿基金，用于投資中國的商業項目。中阿基金首期投資40億美元，雙方各出資50%，投資方向為傳統能源、基礎設施建設和高端制造業、清潔能源及其他高增長行業。 這些年來，穆巴達拉對中國的投資主要有兩種形式：直接投資入股和通過出資的基金間接投資，先后投資了Boss直聘、快手、自如、物美、京東健康、小鵬汽車等知名企業。2023年在北京設立辦公室，并相繼投資了京東旗下獨角獸京東工業、海森生物、超級獨角獸SHEIN。 “這筆投資確實是由太盟牽頭，并做了很多協調工作?！秉S德煒表示，但如此大規模的投資，僅憑一己之力很難完成，需要集合所有其他的力量。 據其透露，在2023年12月與萬達簽訂框架協議后，像阿布扎比投資局或者穆巴達拉，他們作為獨立的投資人，需要做獨立的判斷，因此自去年12月開始，新投資人也是在對萬達進行了海量的盡調后，才決定進行投資。