兩套6000萬元的豪宅，被全款拿下！但近50%的項目選擇降價，這座一線城市樓市會怎么走？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤 孫志成    

“限時拼團秒殺”“穿底清盤”“15萬團購優惠倒計時”“新出50套工抵房”

“小陽春”開局后，廣州的開發商們都在抓緊促銷出貨，過往主要集中在外圍區域的拼團購房、工抵房等優惠促銷也開始出現在海珠、天河等中心區。

據合富研究院，3月廣州全市推貨共3400套，是自2023年5月以來的高位，但較去年同期仍有34%的差距。

越秀、華潤、中海、新世界等位于天河、海珠的項目紛紛新開推售，這些項目都屬于高總價豪宅，戶型較大且基本不限購，每平方米開盤價則普遍低于吹風價0.4萬-1萬元不等。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，3月廣州新房成交約60萬平方米，環比大增139%，創造了一季度最好成績，但同比減少45%，顯示今年“小陽春”較去年成色有所不足。

兩套6000萬的豪宅被全款拿下

中國鐵建·招商蛇口西派天河序項目的入市速度創造了廣州豪宅新紀錄。

2023年10月11日，廣州天河牛利崗北街以西地塊經過40輪競價后，觸及上限地價59.79億元，最終中國鐵建在搖號環節勝出。扣除配建后，該地塊實際樓面價超過5.2萬元/平方米，闖進廣州樓面價TOP5。

3個月后，該項目就已開放臨時展廳，市場吹風價8萬-9.5萬元/平方米。項目3月24日正式開盤，開盤價最低去到6.9萬元/平方米，最高約9萬元/平方米，官方數據首開銷售約18億元。

鏈家平臺信息顯示，緊鄰該項目的二手房信達金茂府建成時間約2016年，2024年以來成交單價在7.3萬-8.4萬元/平方米。

同時，緊鄰西派天河序的還有越秀天河和樾府，其在3月推出清棟專場一口價房源，單價7字頭起，正面“對打”。

每經記者采訪了解到，天河和樾府3月底單日去化最多達到15套。

此外，越秀觀樾項目前期吹風價在8萬-10萬元/平方米。但3月17日，項目正式開盤，首開均價跨度比預期大，在6.85萬-9萬元/平方米。

4月5日，記者以購房者身份從售樓處了解到，項目均價在7萬-9.3萬元/平方米，個別特價房源7萬元/平方米左右。

這一定價在市場看來非常有誠意。

要知道，該項目所在的牛奶廠板塊前幾年二手房均價都能去到7萬-8萬元/平方米，而附近的二手小區天河公館今年最新成交的一套戶型均價約5.9萬元/平方米。

鏈家數據顯示，天河公館同戶型房源2021年成交均價約7.5萬元/平方米。4室2廳戶型今年1月成交了一套，均價6.3萬元/平方米，而2022年成交的一套同朝向房源均價約8.2萬元/平方米，兩年時間單價滑落近2萬元/平方米。

在合富研究院的統計中，越秀觀樾是3月重點住宅推新項目中去化最高的。記者了解到，3月該項目銷售已達到20億元。

有意思的是，西派天河序還發了海報祝賀越秀觀樾首開告捷，稱“提振豪宅樓市新紀元”。

整體來看，廣州豪宅市場仍然有一定的購買力。記者了解到，華潤置地位于荔灣的白鵝潭悅府，近日有兩套總價約6000萬元的房源被全款拿下，單價超過13萬元/平方米。

近50%項目選擇降價

天河還有一個不得不說的新盤——華潤天河潤府。

從市場端反饋的情況看，天河潤府的開盤價與吹風價差距僅在0.5萬元/平方米以內，未觸及市場預期。

但事實上這個項目拿地成本并不低。去年7月，華潤置地底價拿下天河岐山路AT1010008、AT1010010地塊（吉山倉地塊），總價約45億元，但需配建南沙全民文化體育綜合體項目，建設金額為30億元，折合算下來地塊樓面價約3.8萬元/平方米。

記者綜合市場信息了解到，天河潤府目前總認購套數接近100套，認購額約6億元，均價約5.3萬-5.8萬元/平方米。

緊鄰天河潤府的珠江花城3月推出了一批特價房，76平方米的3+1房總價390萬元起，86.7平方米的總價450萬元起，上車總價低于天河潤府。天河潤府自然也坐不住，開盤后不久就推出“銀行整單折扣團購，90平方米南向三房470萬起”的優惠。

中海大境則是近期唯一一個在海珠首開的豪宅項目，其以超出市場預期的價格入市，首開銷售額33.6億元，超過上述幾個項目。

海珠已有多個項目均價去到10萬元/平方米以上，因此市場普遍預計中海大境開盤價格最高也會到10萬元/平方米，但開盤價最低僅7萬元/平方米，最高9.8萬元/平方米，未刺破10萬元的天花板。

新開項目低價入市，在售項目自然也不能“坐以待斃”。

一位番禺在售項目房企人士也告訴《每日經濟新聞》記者，3月他們項目加大營銷力度后，成交確實較之前有起色，有時候一天能有5套成交。

據合富研究院，3月廣州近50%的項目有“讓利優惠”動作，為近年來數量最多的月份。庫存壓力相對較輕的區域（比如天河、海珠、荔灣、黃埔），主要通過“工抵房、拼團購房、渠道專場”等活動促進成交，優惠幅度普遍處于5%-10%，其中珠江花城、保利天匯成交顯著改善。

而庫存壓力較大（可售面積150萬-200萬平方米）、去化緩慢的區域以價換量動作則更積極，個別規模大盤讓利幅度突出。熱點項目如亞運城降10%-15%并配合渠道高傭金，還有保利悅公館、越秀大學星匯城等項目營銷力度加大，降價5%-8%，成交效果較好。

肖文曉認為，3月廣州二手房網簽量再次回到9300套之上。自認房不認貸、增值稅5改2等政策利好落位之后，廣州二手房交易趨于活躍，這有利于對改善客占比增大的新房市場形成反哺效應，預測今年二季度走向會較去年平穩，不會出現去年“小陽春”之后斷崖式降溫的情形。

記者|黃婉銀

編輯|陳夢妤 孫志成 杜恒峰

校對|陳柯名

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封面圖片來源：每經記者 張建 攝