房產早參 | 穆迪: 預計中國新建住宅銷售額將降至8.5萬億至9萬億元；萬科5天內獲多家銀行擔保貸款66.54億元

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

| 2024年5月15日 星期三 |

NO.1 全國新房銷售額或將降至8.5萬億至9萬億元

5月14日， 穆迪表示，中國一二線級城市擁有更大經濟規模和更富裕人口，再加上政府近期的支持措施，房地產需求韌性比三線或以下城市更強。穆迪指，由于買家對民營開發商項目的按時完工與交付感到擔憂，需求一直在從一手房市場轉向二手房市場。穆迪副總裁Kelly Chen表示，由于經濟前景疲軟以及對項目完工和交付的擔憂繼續影響購房者信心，預計中國全國新建住宅銷售額將降至8.5萬億至9萬億元人民幣。該行預計，最近旨在刺激需求的政策不會在短期內推動市場顯著反彈。在高線級城市，由于經濟基本面走強，東部地區的新房銷售將表現突出。而在市場下行之際，大多數低線級城市的新建住宅銷售將繼續大幅下滑。穆迪認為，在最近政策的影響下，已有房的業主借限購措施放寬來減持房產投資。

點評：穆迪預測中國住宅銷售額的下降，并強調了民營開發商面臨的困境，這反映了當前市場對于開發商信任程度的降低，對項目交付的擔憂正在成為影響市場的關鍵因素。穆迪的分析強調了行業目前階段的差異化發展及市場信心的脆弱性。建議開發商在經營策略上更加注重產品和服務的質量，提升市場信任度，同時積極響應市場變化，靈活調整銷售策略和資金運作。

NO.2 萬科5天內獲多家銀行擔保貸款66.54億元

5月13日晚間，萬科A發布公告稱，為滿足經營需要，公司向銀行申請貸款，公司之控股子公司通過將持有的項目公司股權質押或項目資產抵押等方式分別為相關貸款提供擔保，此外部分控股子公司作為共同借款人和公司一起承擔還款義務。具體來看，萬科向中國銀行深圳分行申請了本金6.9億元貸款，期限三年；向農業銀行深圳分行申請三筆銀行貸款，本金合計22億元，期限均為三年。同時，萬科作為受信人從北京銀行深圳分行獲得授信44.49億元。其中，萬科作為主債務人，四家控股子公司分別作為共同債務人向北京銀行申請銀行貸款本金金額為19.63億元，期限為10年。此外，萬科作為借款人向北京銀行申請銀行貸款本金金額為5.01億元，期限10年。上述所有銀行借款均由萬科多家子公司提供股權質押擔保。此前的5月10日，萬科還公告稱，已向中國郵政儲蓄銀行股份有限公司深圳羅湖區支行申請銀行貸款，貸款金額合計13億元，期限3年。綜上數據，不含授信，萬科在5天內已累計獲得66.54億元銀行擔保貸款。

點評：萬科在短時間內獲得多筆銀行貸款體現出其在銀行信貸市場仍有較強的融資能力和良好的信用評級。通過控股子公司為貸款提供擔保，展示了萬科在財務管理上的多元化策略，利用項目資產和股權確保經營資金鏈的穩定。這種穩健的融資結構有利于在當前房地產市場不確定性條件下保持公司的財務安全和商業運作。然而，對項目公司股權或資產的質押，也可能增加公司在市場下行期的風險敞口。

NO.3 雅居樂預期將無能力履行境外債務付款義務

5月14日早間，雅居樂在港交所發布公告，鑒于公司面臨的流動性壓力，于公告日期，公司尚未支付2020票據的有關利息，該票據利息支付的寬限期于2024年5月13日到期，并預期將無能力履行其境外債務項下的所有付款義務。據悉，該優先票據分別為2020年10月8日及2020年11月10日發行，于2025年到期，總額為4.83億美元，利息為6.05%。雅居樂方面稱，將與債權人保持積極溝通，并將積極探討最佳的解決方案以實現長期持續發展，以維護各持份者的利益。同時，雅居樂表示，公司正在考慮所有可能的行動，包括但不限于針對集團境外債務制定全面債務管理解決方案，并將聘請外部財務顧問及法律顧問，以協助集團評估資本結構及流動性狀況，尋求可行的境外債務整體性解決方案。集團將適時積極與境外債權人就潛在解決方案進行溝通。

點評：這顯露出公司當前面臨的流動性危機。這種情況可能是由于公司在經營、市場預判和資本運作方面存在問題，也可能與行業整體下行壓力有關。雅居樂此舉反映出企業應對風險的能力略顯不足，同時表明還未找到有效的資產重組和資金回流途徑，這對投資者信心以及公司未來發展造成了較大的負面影響。

NO.4 奧園集團三只債券完成部分兌付將復牌

5月14日，奧園集團宣布，旗下三只債券——“21奧園債”“20奧園02”“20奧園01”——在完成部分小額兌付后，計劃于2024年5月15日（星期三）開市時復牌。這三只債券自2024年1月2日起暫停交易。在此期間，奧園集團對原定于2023年12月30日支付的相關款項進行了調整，并在債券持有人會議上審議通過，為這三只債券提供了進一步的寬限期。此外，奧園集團已經完成了部分小額兌付款及應計未付利息款的支付。除了已經調整的支付款項外，奧園集團將繼續按照之前的約定進行其余償付安排。

點評：這表明奧園在償債方面做出了積極努力，得到了市場的認可，有助于改善投資者和市場的預期。此次債券提供進一步的寬限期及小額兌付，表明奧園集團仍在積極應對債務問題，但也暴露出公司流動性方面的壓力。奧園集團復牌意味著公司資本市場活動能夠繼續，這對于其資金鏈條和信用建設是積極的。然而，公司仍需提出更具體的長期財務策略，以穩定市場信心并實現可持續發展。

NO.5 深交所擬對恒大集團原董事夏海鈞作出處分

5月13日，深交所公告表示，經查明，夏海鈞在作為恒大地產集團有限公司控股股東中國恒大集團董事期間，涉嫌存在違反本所《公司債券上市規則（2018年修訂）》第1.5條、第1.6條相關規定的行為。根據深交所《公司債券上市規則（2018年修訂）》第8.3條、《自律監管措施和紀律處分實施細則（2018年修訂）》第四十五條、《自律監管措施和紀律處分實施辦法（2020年修訂）》第四十六條的規定，深交所擬對夏海鈞給予公開認定終身不適合擔任債券發行人董事、監事、高級管理人員及公開譴責的處分。因無法與夏海鈞取得聯系，深交所現以公告形式告知擬作出紀律處分的相關事宜，并要求自公告之日起十日內到深交所領取《紀律處分事先告知書》，逾期未領取的，上述期限屆滿即視為送達，深交所將依照相關規定作出正式處分決定。

點評：此舉反映了監管層對于違規行為零容忍的態度，同時也暴露了在特定狀況下監管溝通的限制。這一事件凸顯了公司高級管理層的責任和制度執行的重要性，同時也是對其他上市公司和高管的警示。在當前房地產市場環境下，公司的透明度和監管遵循對于維護投資者信心至關重要。這起事件或許會對恒大的復蘇和重組產生影響，必須引起公司及行業的高度重視，并采取相應的治理策略來避免此類問題再次發生。

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