年報現場 | 建發股份管理層：實時調整房產銷售規模，追求每年保持有質量的增長

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“2024年3月建發房產的銷售情況較1-2月環比有所好轉。但目前暫無法判斷中長期的銷售規模，建發房產目前采取逐季逐月盤點調整的策略，根據市場變化情況來實時調整。”

5月16日下午，在建發股份（SH600153，股價10.83元，市值325億元）召開的2023年度業績說明會上，建發股份總經理林茂在回復投資者提問時如是表示。建發股份副總經理、董事會秘書江桂芝，財務總監魏卓，獨立董事林濤、陳守德出席了業績說明會。

而對于外界關心的配股進展，建發股份管理層表示，項目尚在推進中，最終能否獲得以及何時獲得通過、注冊尚存在不確定性。

配股融資尚在推進中

2023年1月，建發股份宣布以4.82元/股、總交易價62.86億元收購美凱龍（SH601828，股價3.37元，市值146.75億元）13.04億股A股股份，占美凱龍總股本的29.95%。當年6月27日股權轉讓完成，至此建發股份及其子公司成為美凱龍的第一大股東；美凱龍原母公司紅星控股及其一致行動人合計持有美凱龍10.84億股A股股份，占美凱龍總股本的24.9%，成為第二大股東。美凱龍創始人車建興則不再是公司控股股東。

需要指出的是，截至2023年末，美凱龍實現營業收入超14億元，但在計提資產和信用減值準備、下調投資性房地產公允價值、處置項目產生營業外支出合計31.6億元后，最終歸母凈虧損22.16億元。2023年9月至12月，美凱龍為建發股份貢獻的歸屬母公司凈利潤為-5.63億元。

對于收購完成后投資者關注的建發股份與美凱龍的業務協同情況，林茂在業績會上表示，目前建發汽車集團與紅星美凱龍、卡乃馳簽署了戰略合作協議，就二手車汽車連鎖賣場、二手車供應鏈服務、二手車交易平臺等方面展開合作，實現優勢互補、協同發展；在家電業務方面，廈門建發輕工有限公司與美凱龍及添可、科沃斯、摩飛、追覓、松下、虎牌等6大高端生活電器代表簽約，共同打造高端生活電器館。

“未來兩年，美凱龍和廈門建發輕工有限公司將聯手在全國布局100家高端生活電器館，館內集合廚房小家電、清潔電器、個護產品、咖啡休閑、兒童娛樂等品類，與原有的大家電形成互補，讓消費者實現真正的全屋家電一站購。”

值得注意的是，2023年4月29日，建發股份披露向原股東配股預案，根據預案，本次配股擬以配股股權登記日收市后的股份總數為基數，按照每10股不超過3.5股的比例向全體A股股東配售，募集資金不超過85億元。

公開信息顯示，這是自2014年以來建發股份首次進行股權融資。彼時，建發股份表示，由于供應鏈運營業務屬于資本密集型行業，需要的核心支持要素是流動資金的補充；而2022年供應鏈運營業務的總資產周轉次數達6.57，凈資產收益率19.36%，募集資金到位后可以馬上投入到供應鏈運營業務，能夠較快增厚公司利潤。

而到了當年8月，其募集資金總額調減為77.88億元，對應配股數量10.52億股，配股價不超過7.4元/股，遠低于當時還有10元/股的二級市場價格。在2023年的年中業績會上，就有投資者質疑配股的時機，并咨詢建發股份管理層是否有提高市值的舉措。

在今天的業績會上，投資者再次詢問了配股進展及最新方案。江桂芝回應稱，目前公司配股融資擬募集資金總額不超過49.80億元（具體規模視發行時市場情況而定），募集資金全部用于供應鏈運營業務補充流動資金及償還銀行借款。“目前處于審核階段，且已經完成首輪問詢回復及2023年年度報告數據更新工作，項目尚在推進中，最終能否獲得以及何時獲得上交所審核通過及中國證監會同意注冊，尚存在不確定性。”

追求每年保持有質量的增長

房地產業務作為建發股份的主營業務之一，2023年實現營收1665億元，占總營收的比重為21.80%，營收主要來源于建發房產和聯發集團。

其中，建發房產2023年實現營收1386.60億元，同比增長29.71%。根據謹慎性原則，計提14.51億元存貨跌價準備，實現歸母凈利潤44.68億元，為公司房地產業務分部貢獻歸母凈利潤20.50億元，同比減少0.25億元。

聯發集團2023年房地產業務實現營收277.90億元，同比下降6.13%。根據謹慎性原則，計提14.80億元存貨跌價準備，實現凈利潤1.08億元，歸母凈利潤7234.09萬元，同比分別下降了44.93%、79%。

2023年建發股份主營構成 來源：企業年報（百度股市通制圖）

不過，與母公司一樣，聯發集團能實現盈利同樣是源于對美凱龍的收購。建發股份持有的美凱龍29.95%股份中，有6%為聯發集團持有。因此，2023年度，該交易對聯發集團產生了營業外收入金額19.27億元。

若剔除該部分，聯發集團2023年錄得的營業利潤實際為-16.42億元，相比2022年的8.88億元由盈轉虧。而這一情況在2024年尚未得到緩解，根據最新的一季報，今年1-3月，聯發集團實現營收15.45億元， 同比下降59.18%；歸母凈利潤持續虧損1.25億元。

在業績會上，有投資者也發出“同樣是房地產板塊，為什么幾近全資擁有的聯發嚴重虧損，而建發國際利潤可觀？”的質疑，但建發股份管理層并未對此予以回應。

據建發股份一季報，今年前3月，公司房地產業務實現營收約65.91億元，歸母凈虧損5778萬元。另據中指研究院數據，今年前4月，建發房產實現銷售額410.6億元，聯發集團銷售額為109.8億元。林茂表示，今年3月建發房產的銷售情況較1-2月環比有所好轉，“但目前暫無法判斷中長期的銷售規模，建發房產目前采取逐季逐月盤點調整的策略，根據市場變化情況來實時調整。”

針對近期各地政府政策改善對公司帶來的變化，林茂表示，近兩年行業政策環境相對寬松，對企業總體利好，但居民消費信心尚待恢復，改善性住房需求成為當前居民置業的重要因素，公司將繼續深耕現有城市，致力于“提升產品與服務的核心競爭力，并不斷提升公司的運營效率”，追求每年保持有質量的增長。

據年報披露，2023年建發房產和聯發集團共獲取土地91宗，全口徑拿地金額合計約1320.28億元，其中一二線城市拿地金額占比超90%，新增地塊全口徑貨值約2553.02億元。截至2023年末，建發房產和聯發集團在一二線城市的全口徑土地儲備（未售口徑）貨值占比約73.57%，較上年末提高5.48個百分點。“建發房產和聯發集團聚焦高能級城市和優質地段，深度挖掘流動性好、價值突出的優質標的，有效增強土儲安全邊際，優化庫存結構。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖