每日經濟新聞 2024-08-22 19:48:31
◎對于綠化、公區減配等問題，上海市光明律師事務所律師付永生指出，這些屬于公共利益范疇，業主維權的直接收益較少，且訴訟成本和難度也比較大，通常部分業主會持觀望態度；但小區的公共區域質量提升，房價會上漲，有利于業主的個人利益。綜合看，這就是短期損失與長期損失，個人利益與集體利益的一個博弈平衡問題。
每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤
距離交房還有不到5個月，上海尚海悅庭項目的業主們卻發現，這個千萬元級別的高端改善項目，與購房時的宣傳并不相符。
這段時間，業主們的不滿情緒不斷積累，在7月中旬的一次線下沖突之后，他們與開發商之間的溝通幾乎陷入停滯。
“業主方已選好代表，要求重啟雙方線下會議，希望相關領導參加。”
作為業主代表，8月20日，周林（化名）前往上海市徐匯區平福路上海星匯置業有限公司（以下簡稱星匯置業）辦公地點，正式送達授權委托書和會議邀請。他們兵分兩路，另一位代表則前往上海地產總部辦公地點提交訴求。
尚海悅庭由上海地產旗下星匯置業開發，項目位于徐匯區長橋板塊，距離15號線羅秀路站步行8～10分鐘。根據當時尚海悅庭在微信公眾號上的宣傳，“同頻時代進程”“進階人居新高度”，吸引了不少年輕的置業群體。
整個小區有615戶，以98平方米3房戶型為主，以及部分87平方米和160平方米戶型。按照整盤均價94000元/平方米來計算，房源總價在820萬～1500萬元。
“當時在購房群，項目價格94000元/平方米的消息一公布，很多人立馬退群了，因為這個樓盤沒有價格倒掛。最終決定購買，是因為我們認準了上海地產這塊招牌，自住為主。但沒想到處處減配，高價低質。”業主張小姐（化名）說。
發稿前，有業主代表向《每日經濟新聞》記者反饋，收到開發商的郵件回復，9月18日預看房。
電梯的品牌問題，是目前雙方最大的爭議點。
業主們發現，尚海悅庭安裝使用的電梯品牌是上海三菱，而合同列明為“三菱或同等品牌電梯”，并且目前安裝的電梯不附帶空調設備，他們表示難以接受。
“招標在前，售房合同在后。在已知合同總價和單價的情況下，上海地產單方面認為上海三菱同等三菱，是價格同等，品牌價值同等，還是質量同等？”
多次投訴和溝通未果，部分業主選擇退而求其次，在無法更換電梯的情況下，要求開發商在現有基礎上加裝電梯空調，但也遭到了拒絕。
《每日經濟新聞》記者在采訪中注意到，不僅是尚海悅庭，上海還有其他高端住宅項目存在同樣的“三菱電梯”爭議。如果購房合同僅寫明“三菱或同等品牌電梯”，在沒有其他明確指向的情況下，業主的訴求能否得到法律支持？
康德智庫專家、上海市光明律師事務所付永生律師對每經記者表示：“一旦進入民事訴訟，一般是誰主張誰舉證，原告必須證明不存在國產電梯的任何可能性。如果證明不了，原告可能就會敗訴。”
除了電梯，令業主們感到氣憤的是，某樓棟疑似提前裝修，不僅在客廳位置安裝了整面定制櫥柜，還將飄窗下的承重結構拆除。
有業主向每經記者提供了一份抄送給星匯置業的監理通知單，4月10日上午，監理現場發現某樓西單元102室精裝飾施工與設計文件和相關交付標準不符。要求施工單位立即對相關柜臺等進行拆除，嚴格按施工圖紙和交付標準組織施工。
星匯置業委托上海市建筑科學研究院進行了專項檢測，并出具了相應檢測報告。尚海悅庭項目官微也曾對此事進行過解釋說明，表示已安排全面排查。
但事關重大，直到每經記者進行采訪時，業主們仍然對檢測結果的可靠性持懷疑態度。
為了監督整體項目品質，有業主前往工地實勘，也有人每周使用無人機“現場檢查”，發現問題及時與其他業主溝通進展。
每經記者曾在7月31日前往星匯置業辦公地點，并提出采訪要求，不過相關負責人表示，可以從官方微信公眾號獲取最新進展。
目前，雙方未能達成一致的地方仍然存在，例如部分樓棟的樓梯間被外置消防設備占據，導致行動空間狹小。
圖片樓梯間轉角空間被消防設施占據業主供圖
業主們認為，根據消防疏散規范要求，洋房樓梯半平臺疏散半徑需大于樓梯間梯段凈寬，但目前轉彎半徑有消火栓遮擋，難以滿足疏散要求。星匯置業同意進行適當處理，但處理方案仍然與業主預期差距較大。
不過客觀來看，這段時間，星匯置業的相關整改工作的確在推進之中，對最被業主詬病的小區水景、車庫入口加裝頂棚、入戶門頭等，做了不同程度的整改推進。
現在，雙方的對話有望重啟。
8月20日，業主方在微信公眾號上公開了一些交流事項，包括圍墻材質、綠化景觀方案、地磚返堿處理、架空層布置等建設工作進展與落實時間表，項目官微家書功能的重啟，解決尚未達成一致的質量和品質需求等。
業主們表示，誠邀上海地產集團領導，8月24日恢復業主代表線下會談。
“此次授權委托書得到了80%以上業主的簽字，且簽字人數仍在增加。”業主們公開表示。
對于綠化、公區減配等問題，付永生指出，這些屬于公共利益范疇，業主維權的直接收益較少，且訴訟成本和難度也比較大，通常部分業主會持觀望態度；但小區的公共區域質量提升，房價會上漲，有利于業主的個人利益。綜合看，這就是短期損失與長期損失，個人利益與集體利益的一個博弈平衡問題。
封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
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